2012年全年我国房地产市场整体呈现区域分化明显的特征。数据显示，前11月，东部地区商品房销售面积同比增长5.0%，增速比前10个月提高3.6个百分点，分别高出中部地区和西部地区1.2%和8.5%。

　　据媒体报道，2012年前11个月，中部和西部地区房地产开发投资增速分别高出东部地区4.6个百分点和4.7个百分点。然而由于二三线城市经济发展水平略低于一线城市，楼市需求有限，特别是外来人口需求少，本地购买力不足，房地产市场出现了供过于求的现象。

　　同时，近期标杆房企也重回一二线城市。据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，在其与多位业内知名房地产企业老总交流中发现，大的房地产企业在布局三四线城市中遭遇了发展瓶颈。这些城市的经济发展、人口聚集程度还支撑不了相机而起的房地产项目。

　　房企回归使得楼市区域分化特征更加明显。在去库存化的过程中，一线热点城市的上涨压力或将增大；而房地产开发投资增长较快的中部和西部地区则会由于住房供应加大，供过于求的矛盾进一步加剧。

　　楼市回暖让北上广等一线城市在这个寒冬热闹起来。以北京为例，12月的前16天，北京新建住宅签约量为7966套。而一些新入市的楼盘开盘价格，与其蓄客阶段向客户所报的价格相比上涨了不少。位于昌平区的路劲世界城开盘价为17262元/平方米，比之前宣称的15000元/平方米高出不少。

　　与之形成鲜明对比的是，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。曾经繁华一时的鄂尔多斯市也在这个冬天感受到了阵阵寒意。

　　对于鄂尔多斯的楼市销售员来说，这个冬天并不好过。小冯是鄂尔多斯市一名房地产公司的销售经理，与卖房3.4亿的北京最牛地产销售员相比，他今年的业绩可谓寥寥。进入12月份，眼看着北京等地“首日开盘即售罄”的火爆场面，小冯所在的团队一套房子还未卖出。“过了10月份就是淡季。全民借贷，危机四伏。”他向记者坦言今年的房子不好卖，“库存压力很大，期房几乎无人问津。”

　　小冯表示，现在鄂尔多斯的商品房库存供大于求。目前在鄂尔多斯的城市人口有30多万(不包含旗县)，库存量却远远大于这个数字。由于缺乏第三产业的支撑，没有外来人口，依靠本地人的消耗量已经达到饱和。他告诉记者，“鄂尔多斯本地人口平均每家有两三套房子，即使降价也不会有人买。明年的形势估计不会好转。”