张明

　　最近的贵阳过于异常，争议巨大的不仅是逆流而动的购房落户新政，还有被传得神乎其神的“鄂尔多斯第二”之说。

　　据有关媒体报道，低廉的土地价格吸引房地产开发商疯狂拿地，导致贵阳超级大盘扎堆，目前过百万体量楼盘已达13个。如今这个加上流动人口才500万人的三线城市，待消化库存却高达3490万平方米，去化需4年。“预计贵阳会成为继鄂尔多斯、温州之后第三个楼市崩盘市场。”

　　而贵阳市政府今年9月中旬出台了“购房落户”新政，被指是不顾触及国家限购红线，出手救市，更加重了贵阳楼市崩盘的悬疑。

　　贵阳楼市真的已经到了悬崖的边缘吗？

　　“购房入户”争议

　　11月3日，星期六，乔志驾车3小时从黔东南的凯里风尘仆仆地赶到了贵阳花果园看房，与乔志几乎同时赶到的还有从几十辆大巴上鱼贯而下的来自贵州周边州市的购房者。吸引他们从各地赶来的，是贵州“购房入户”的新政，以及几乎与当地州市接近的房价却可享受更好的医疗、教育等条件的诱惑。

　　售楼大厅几乎被来自各地的数千人挤满，对于贵阳楼市“崩盘”一说，乔志并非没有耳闻，但贵阳市一座座拔地而起的在建楼宇真正的吸引力就在于它们的价格。

　　经历了9月份的沉寂后，进入10月贵阳楼市成交量开始回升。据贵阳住房网商品房预售备案的数据统计显示，10月贵阳市商品房住宅共销售7044套，成交面积72.7万平方米，与9月份成交5147套，成交面积49.8万平方米相比，分别上涨了37%和46%。与去年同期成交3797套，成交面积45.8万平方米相比，也分别上涨了85%和59%。

　　均价方面看，10月份全市范围内商品房预售合同均价为4608元/平方米，与9月份成交均价4470元/平方米相比，环比增长3.1%，与8月成交均价4433元/平方米相比上涨了3.9%。自此，贵阳市商品房住宅均价不仅出现连续5个月上涨的情况，同时该月均价也达到今年来的最高点。

　　支撑贵阳楼市10月异动的是贵阳市政府不惜“触碰”红线的购房入户新政，这也是外界所传颇多的“救市之举”。

　　然而贵阳市住建局相关人士却表示，“购房入户”等政策并非是“救市或者是踩红线”，而是对已经存在的需求寻找出口。

　　2011年第六次人口普查数据显示，近10年来，贵阳市流动人口大幅增加，近两年更是以每年接近20万人的速度增长。目前，贵阳市共有流动人口125万人，约占全市人口的28.9%，该数字未来还将攀升。

　　花果园的开发商宏立城集团副总裁陈晓辉表示，花果园的主要客户是贵阳地区外贵州省内各地市州人群，占比达到50%，而贵阳本地居民和外省客户分别占35%、15%，“这一比例也与贵阳楼市的购房者构成类似。”

　　此外，贵阳自2011年大量启动城中村、棚户区等改造，未来将形成4500万平方米的改造量，涉及人口约100万，这些“需求”入市，迫切需要解决的也是户籍问题。

　　贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登认为，“购房落户”可能是出于加快城镇化的考虑。据了解，贵州省城市化率仅33.81%，在全国排名倒数第二，比全国49.68%的平均城市化水平落后10年，比珠三角地区落后15～18年。

　　“有助于普通老百姓、低端收入群体、住房严重困难群体自住性需求和改善性需求释放的政策就符合房地产调控政策。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]表示，国家的宏观调控政策对自住和改善性住房从来都是鼓励，而包括几个大盘在内的贵阳新建住宅大多均是90平方米以下的刚需楼盘，显然符合房地产调控的政策。

　　大盘的旋涡

　　据贵阳当地房产界统计，目前贵阳有13个在售大盘超过100万平方米，这对于早已度过了大盘时代的国内众多城市来说，贵阳楼市这个异类在楼市宏观调控的敏感时期更为扎眼。

　　“由于贵阳相对便宜的地价，当地开发商疯狂拿地，最终使得大盘扎堆，拉高了商品房供应量。”贵阳21世纪不动产的销售经理赵梦虎告诉记者，由于都是棚户区和城中村以及山地，贵阳拿地成本并不高，直到现在，楼面价也仍保持在六七百元左右。

　　这一论点也得到了中天城投高层的认可。2010年，中天城投为未来方舟项目大规模拿地133万平方米。中国指数研究院[微博]数据显示，当时贵阳市成交住宅用地楼面均价为681元/平方米，比全国1818元/平方米的均价便宜近三分之二。

　　而总占地面积5600亩的未来方舟并非贵阳第一大盘，几乎在同一年宏立城启动花果园旧城改造项目，以6000余亩占地夺得贵阳第一大盘之位，这个全国罕见的超级大盘总建筑面积达1830万平米，预计入住30万人口。

　　花果园和未来方舟只是贵阳超级大盘的缩影，众多大盘，使今年贵阳商品房供应量猛增。贵阳正合地产数据显示，2012年，贵阳商品房市场上半年整体供应572万平方米，占2011年全年供应的72%，半年供应量已超过2007年到2009年期间每年全年的供应量。

　　“大盘扎堆显然是贵阳城市和地形特征决定的，贵阳属山城，基础建设落后，单一小规模的开发不能起到整个城市面貌改善的效果，且易造成资源的浪费和重复建设。”陈晓辉表示。

　　“大盘不仅符合政府推行的集约化用地，政府也由市场来完成了市场配套，通过大盘建设和加大供应量等方式，贵阳的房价从去年的均价5200元/平方米降到了现在的4700元/平方米左右，显然贵阳用一种特殊的方式完成了房地产调控，解决需求的同时降低了房价。”陈淮表示。

　　妖魔化的数据

　　比13个百万平方米级的大盘更为扯人眼球的是贵阳楼市3490万平方米的库存量和长达4年的消化期，这也是引发贵阳楼市“崩盘论”的最直接依据。

　　正行合智地产针对贵阳楼市2012年的半年报称，贵阳商品房“后期总余量”达3490万平方米，包括在售余量和已知代售项目后期未推出或待开发体量。这也因此引发各方争议：按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月，仍需要去化4年时间，由此，引发对贵阳楼市的担忧。毕竟无可否认的是，贵阳潜在商品房存货去化时间超过3年，在34个大中城市中排名第六，潜在库存压力的确偏大。

　　但正合地产报告却指出，截止到2012年9月底，贵阳市场现有整体在售存量仅为772万平方米，按前三季度月均79万/平方米的去化速度，不到10个月便可售完，完全在正常范围之内。

　　“如果一年猛增3490万平方米库存，当然是有问题的，但实际情况并非如此。”陈晓辉指出，贵阳目前开发的很多大盘都有3到10年的推货周期，用4年消化，本就是计划内正常速度，无需过分担忧。

　　此外，贵阳的旧城改造今年才是大规模启动的第二年，2013年还将有4500多万平方米的改造量，到2015年贵阳将新增人口近150万，人均购房30平方米就是4500万平方米，“用这些需求来消化3490万平方米这个量，还有什么可担忧的吗？”陈晓辉表示，贵阳楼市的发展相比一二线城市和沿海地区都要晚上几年，庞大的需求真实存在，目前广受关注主要是因为处于开发和供应的爆发期，在全国房地产受宏观调控影响开发和供应放缓情形下的一个另类而已。