限购两年的“喜怒哀乐忧”

　　晚报记者  俞佳  报道

　　2010年10月，上海出台“限购令”。今年10月，各地限制性措施屡屡升级，上海明确表示，继续严格执行“限购令”。

　　回首上海限购的两年，去投资效果最为显著，交易结构得到优化，房价开始滞涨，但也带来了非沪单身购房者不能买房、改善购房者置换难度增加等问题。

　　喜  房价停涨  带来购房空间

　　限购两年，最让人欣喜的调控效果莫过于房价从一路飞涨，到缓慢增长，甚至出现滞涨，为经济能力有限的刚需购房者赢得了时间。同策咨询研究中心总监 张宏伟表示，各地房价自2011年7月以来出现“停涨”，甚至2011年10月以后出现10-15%以上的个案价格下调，楼市调控已经取得显著成效。

　　沪上监测机构数据显示，上海2010年1-9月新房成交均价21362元/平方米，2012年1-9月新房成交均价22632元/平方米。限购两年间，新房成交价涨幅为5.6%，未“跑赢”同期的CPI。而且，在2010年10月至今年9月的93个在售楼盘中，涨价楼盘占了56个，保持不变的楼盘10个，降价楼盘26个。

　　“尽管2012年1-9月上海房价分别比2010、2011年同期还上涨，但上涨速度相对于2009-2010明显放缓了很多，成交量也因为去投资化的限购政策出现下降。”张宏伟指出，限购政策为刚需一族争取更多的购房时间，为首套房自住需求放量入市提供了市场机会。“尽管房企降幅收窄，但从政策面的走势可以看出，整个市场基本面尚未有明显好转迹象，限购限贷政策之下房价不会出快速上涨的趋势。在房价相对平稳的阶段，仍然是自住需求、刚需一族相对合理的购房时间窗口。 ”

　　哀  改善购房者  置换难度增加

　　除了非上海户籍单身人群，不少改善性购房者也受到了限购令带来的不利影响，最明显的就是，换房流程变麻烦了。记者从德佑地产了解到，随着限购政策执行力度逐渐加强，二手市场的“连环案”逐渐增多，给成交带来了很大的难度。

　　据介绍，“连环案”指的是二手房交易的买家因为限购，需要售出原有的房产，再买进中意的房源，这样的交易往往会牵涉到多个业主，部分交易的上下家都存在这样的问题，牵涉的业主就更多了。而由于牵涉到多笔交易，“连环案”的时间控制成了较大的问题，也更易引发违约问题。由于客户售出已有的房产需要一定的时间，部分房东不愿意等待这样的客户，造成了交易的流产。而且，不少“连环案”除了牵涉到多个业主，还会可能牵涉到不同的中介公司，只要其中一环出错，就将使得后续的交易难以进行，不可控性较强。

　　德佑地产中潭店经理许广燕表示：这种“连环案”在改善置换需求集中的区域目前变得尤为突出，其门店最近三个月成交的二手房中，有三分之二是“连环案”。例如，近期一位业主出于改善居住质量的目的，将其中远两湾城的一套一房房源在一家德佑的门店出售，又在另一家德佑门店相中了同一小区的一套四房大户型房源。由于限购的原因，该业主必须在原来的房源交易手续完全完成后，才能购入四房房源，这样一来两笔交易的时间相叠加，整个交易的周期被大大拉长。所幸交易各方的诚意和耐心较强，因此交易才得以顺利进行。

　　忧  不少地方政府屡闯“红线”

　　从2010年10月至今，上海执行限购已两年有余。近期，上海房管局表示，房地产市场调控政策仍然处于关键时期，上海将继续严格执行住房的限购调控措施。中央层面，也多次强调继续坚持限购等调控手段不动摇。

　　尽管限购带来了房价趋稳等效果，也有中央和多地政府“撑腰”，但是作为一项行政色彩极浓的调控政策，择时退出或是它的最终命运，退出后可能出现的的反弹让人忧心。事实上，不少地方政府已经迫不及待，屡屡“闯关”，冲击限购红线。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，从短期来看，现有的调控政策很难替代，原因是体制改革没跟上。在他看来，有些地方房价过快上涨，都是供求关系失衡所致。目前是通过限购的办法来解决，但房地产市场的问题其实是体制的问题，“像土地、税收方面的改革这两年没什么推进，金融方面的改革一会儿冷一会儿热，影响房地产市场预期。要想长远解决房地产市场的问题，是要找出治本的办法来。 ”

　　有开发企业负责人认为，最终还是要回到“市场决定市场”上来，除了房产税、保障房，目前还看不到太多有效办法。也有业内人士表示，未来限购政策未必会完全推出，也许会以更合理的形式存在，类似行政手段干预市场的情况在西方发达国家也存在，只是它们制定的政策更科学合理。

　　“限购令是房产税的过渡，相比之下，房产税更尊重市场活力。 ”宋会雍告诉记者，随着房产税试点深入，未来可能会出现限购与房产税并存的局面，待房产税成为主导力量，限购就能功成身退。

　　乐  去投资化  投机被挤出

　　值得关注的是，除了房价增幅的日渐减小，楼市交易结构变得“健康”也是不可忽视的限购成果。

　　张宏伟表示，由于“去投资化”楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以自住需求为主。

　　2009-2012年上海商品住宅市场成交量的变化情况也可以反映出投资性需求进入撤出楼市的大致数量。 2009年成交量1763.6万平方米，2010年为972万平方米，而2011年只有729.8万平方米，今年1-9月为633.61万平方米，如果第四季度按照每月80万平方米的近期月均去化速度来计算，那么预计今年会成交870-900万平方米。 2012年的市场略好于去年，但仍然难以超过2010年，更不用说2009年。 2011-2012年市场成交量的走低很大程度上是由于去投资化的调控导致的。从这2009、2012这两年市场成交量差值来看，大约有1000万平方米的市场需求被积压出楼市，其中包含大量投资性投机性需求。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也向记者表示，过去房产被视为绝好的投资品，吸引了大量非居住性的投资投机需求入市，如今，这部分需求被政策抑制，房价的涨幅缩小也使得投资投机的价值减少，当前买房入市的大多数都是真实的消费需求。

　　怒  想买不能买  变身“租奴”

　　限购的将非消费性需求逼出市场的同时，也不可避免地产生副作用，误伤了不少刚需人群。

　　尤其是今年6月，市场传出“非沪籍单身限购”的消息。该政策规定，非上海户籍单身人士无法办理房地产登记，即使该购房者在沪名下无房、且能出具2年内在上海累计缴纳1年以上个税或社保证明也不行。有关部门澄清，这并非进一步收紧政策的新政，而是此前政策的严格执行。 “本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房”中，所谓“家庭”就是购房者必须已婚，单身并不视为“家庭”。

　　不少非沪籍单身购房者在沪安家置业的梦想因此受阻，引发了这一人群的愤怒和来自各方的争议声。号称不婚主义的前网络红人“二月丫头”，还以自己购房遇限的亲身经历，在网络上口诛笔伐。

　　不止如此，由于被限购无奈转购为租，租赁市场需求旺盛，房租也因此被一再推高。很多在外打拼的年轻人不得不面对日渐高涨的房租，苦变“租奴”。更有甚者，在高房租和被限购的双重打击之下，放弃了在大城市打拼的梦想。

　　链接

　　限购政策颁布的过程

　　2010年10月，上海市政府发布发布 “沪十二条”，其中，“限定居民家庭购房套数”被认为此次政策最严厉的一条调控措施。

　　2011年2月，上海发布“沪九条”限购执行细则。

　　2012年2月，传上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质。这一“旧政新解”很快被叫停。

　　2012年6月，传上海限购令再升级，非沪籍单身人士不可买房，官方称并非新政。

　　2012年7月，上海重申住宅产权的酒店式公寓属于限购范围。

　　2012年10月，上海市房管局局长刘海生表示，上海将继续严格执行限购令等调控政策，不会放松政策，目前也不会有新的政策调整。