【财经网专稿】记者 王熙喜 广州严控高价盘预售，北京停止热门地块出让，地方行政干预楼市的尺度越来越大。10月20日，陕西更是“简单粗暴”的要求将商品房开发商的合理利润率控制在10%左右。要求陕西各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，政府如何控制商品房10%利润？经营成本的管控是企业管理的重要课题，很多成熟的企业都未必能把自己的成本算清楚，陕西新政不具有可操作空间。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟告诉记者，退一步说，如果楼盘定价由企业自主定价改为政府定价，这就是体制的倒退。政府如果要控制房企的利润所得，应该通过税收手段，而不是直接干预价格。

　　面对媒体质疑，陕西物价局服务业价格处杨处长表示，正在与陕西住房和城乡建设厅沟通，对方有权解释。是否会有更改，他不予回答。

　　要控利润先算成本。陕西官方在通知中的说法是：各城市要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。张宏伟表示，但中国房价构成的复杂性，本就是一个说不清道不明的问题。

　　2009年年中，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。2009年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言，称一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

　　两个不同部门的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加神秘，房价过高而导致的“暴利”争论也更加没有了结论。

　　付伟表示，增加价格的透明度是没错的。但指望成本公开，控制房企的利润率在10%以内，并以此限定各区域住宅价格区间。这样的政策最终将无法落地生效。

　　即使同一区域，每个项目的成本也都不同，政府是没有人力物力来逐一测算的。所以成本只能由企业自行申报，如果是这样也就没有意义可言。所谓的利润率也就没有计算尺度。

　　张宏伟表示，从他接触到的项目成本构成比例来说，商品住宅开发商的土地成本、缴纳税费占到房价中的比例大概范围各为20-30%，也就是说，房价中的40-60%要被政府直接拿走，这个比例尽管没有中央党校教授周天勇(微博)称占房价的70%的比例高，但是一定程度上反映出土地成本和税费成本确实成为构成房价的非常重要的两项决定性因素。

　　除此之外，开发企业的利润占房价多少？ “15%的利润，应该是一个正常的利润，谈不上高利润，更说不上是‘暴利’。”

　　易居(中国)研究中心总监陈啸天曾披露，2011年 在主板及中小板上市企业分布的22个行业中，房地产业净利率排名第三，为11.78%，仅次于交通运输业和采掘业。

　　张宏伟表示 ，今年上半年房企“以价换量”追求“量”上的增加，以现金为王，尽管回笼了资金缓解了资金面的压力，但是项目的平均利润率走低了。

　　在未来通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。应该通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，尽可能多的降低除土地成本与税费成本之外的20-40%的建安成本及管理性成本，注重利润率盈利能力的提升。

　　付伟表示，他担心的是，刻意去控制利润率，企业在利益驱使下暗自克扣成本，导致质量下降。陕西政府的做法，与大势背道而驰。

　　(证券市场周刊供稿)