作者： ■本报记者陆昀

　　编者按：九月以来，人们所期待的楼市"金九银十"并未如期而至。在调控依然从紧的大背景下，观望气氛是否会延续？"银十"成色到底如何？本报驻各地记者在"双节"黄金周期间，对楼市的"晴雨表"--二手房市场现状进行了深入调查。本报从今日起将推出这组报道，敬请读者关注。

　　北京：“金九”不“金”“银十”难“现”

　　今年北京的房地产市场从3月份开始成交量上行，入夏以来呈现淡市不淡的市况，在7月份创造了一个年内新高后，8月份仍在高位运行，楼市成交上涨趋势似已形成。然而进入9月份，人们所期待的“金九银十”并未如期而至，而代表着楼市“晴雨表”的二手房市场，更呈现出“金九不金，银十不再”的淡市。

　　有数据显示，9月全月，北京新建住宅签为11030套，尽管同比上涨了111%，但环比今年8月的14525套成交量下降了24%，出现近4个月来的成交低点。另外，根据北京住建委网站的网签数据统计显示，2012年国庆节假期前三天(9月30日—10月2日)全市二手住宅网签总量为137套，较去年同期大幅上涨了303%。

　　尽管节日期间由于网络签约系统基本处于休息状态，网络签约成交量所反映的网签数据与市场的实际情况有一定差异。此外，适逢国庆首次实行高速路免费，出京休假的人比较多，有分析人士预计，“十一”长假后，楼市或将出现一个集中签约的过程。但多家房地产顾问机构对今年最后一个季度北京的二手房市场并不乐观。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，国庆假期相对较高的成交量，并不能改变目前北京楼市因有效购房需求不足，而导致的未来成交量将逐步走低的大趋势。经过二季度购房需求的集中释放，楼市有效需求严重透支。另外，此前北京二手房房价的普遍回涨，也使首次置业的购房需求面对高房价而再度陷入观望。因有效购房需求不足，北京二手住宅成交量已连续两个月下跌，9月份成交量更是创下近5个月来新低，而10月份由于常规交易时间的减少，可以预见10月份北京二手住宅成交量还将继续回落。

　　鉴于国内实体经济发展出现资金瓶颈，不少分析人士乐观地认为，年内政府将适度放宽信贷，这对房地产市场不啻为一大利好。但“十一”前夕北京公布的“京十五条”调控细则中，对于信贷政策，除了按照“国八条”的要求，对于购买二套房，首付款不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍外，还提出，人民银行北京营业部可根据北京市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高北京市第二套住房贷款首付比例和利率。

　　该调控细则明确公积金、商贷均要提高首付。此前北京公积金贷款对于第二套住房，执行的是首付款不低于50%，贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。而今后公积金二套房的首付比例将与商贷相同，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　调控细则中提到的信贷要求，也表明北京在政策上留出了继续上调房地产信贷门槛的可能性。

　　另外，由于近几年房价上涨，北京二手房市场最低计税价格和实际成交价格的差距很大，不少二手房买卖双方利用政策漏洞，采用“阴阳合同”的违规方式达到避税的目的。日前，北京市明确要严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　业内人士认为，无论从政策层面还是市场需求上看，北京的二手房市场不会再出现此前“价量双飙”的情况。

　　“金九不金，银十不再。”21世纪不动产市场分析人士对北京的二手房市场做出如此预期。该机构认为，尽管北京此前的土地市场曾拍出了几块“地王”，目前望京、万柳高地价项目周边区域的二手房房价虽然涨得很高，但并没得到市场的认同。预计十八大之前中央不会再针对房地产市场出台新的调控政策，北京10月份的二手房市场成交量不会好于9月份，北京二手房市场整体上不会再现7月的热度，将会以平淡收场。

　　沈阳：量价佣金齐升

　　出手还是继续观望？准备定居沈阳的黄滨选择了前者。去休假还是赚取高额佣金？沈阳二手房经纪人孙晓波选择了后者。

　　中秋节刚过，黄滨和女友就急忙从老家宽甸赶回沈阳四处看房，与此同时，孙晓波也提早结束假期，一边寻找房源，一边等待顾客上门。今年“双节”黄金周，沈阳大部分房屋中介公司缩短了假期，有的中介公司甚至10月2日就开门纳客。此外，一些购房者也取消出游计划，转战淘房市场。

　　自调控以来，沈阳二手房市场成交始终处于低迷，这种低迷状态持续了去年全年，并延续到了今年一季度。作为房地产市场变化的“晴雨表”，房产中介倍受打击，不少小型中介甚至闭店退市。但进入5月以来，沈阳二手房市场的看房顾客开始增多，成交量也明显上升。

　　以沈阳某大型连锁房屋中介公司为例，该公司今年5月份存量住宅挂牌量为2.32万套左右，去年同期挂牌量约1.4万套，同比增长71%，在成交量方面，2012年5月成交280套左右，同比增长74%，环比增长7%。

　　进入9月份以后，沈阳二手房市场更是全面复苏，量价齐涨。

　　业内人士分析，央行今年开启了存款准备金率下调的通道，对于购房者而言是利好消息，能够降低部分购房成本，从而促使部分市场刚需提前小幅释放。

　　对于黄滨而言，位于市区中心地带，可以贷款，刚满5年的无税中小户型是首选。年初，黄滨和女友曾看中一套60平方米的住房，无论是价格、地理位置还是户型都符合黄滨的要求，但基于对房价还有下行空间的判断，黄滨保持了观望。

　　但几个月后，该房子不但被售出，而且同一园区的其他房源售价每平米竟还涨了500元。

　　孙晓波告诉记者，一直以来，沈阳二手房价格都是受两方面影响，一是受市场影响，二是受卖方影响，更多的是受卖方影响。“同一个园区，同样户型的房子，有的标价7000元一平方米，有的标价就可以达到8000元一平方米。”

　　“下行的房价走势和严厉的调控政策使得房主在挂出房源时已经不再漫天要价，并且成交时还有一定的议价空间。”沈阳一中介公司陈姓经理建议购房者，“该出手时就出手”。

　　业内人士认为，不同于新房项目的销售市场，二手房市场大多是由卖家独立定价、买方议价，交易价格较多体现买卖双方的个人意愿，受市场影响不大。

　　此外，2009年沈阳大幅放宽的落户政策，也在一定程度上推动沈阳二手房价格不断小幅上涨。政策规定：“外埠人员在沈阳国有土地范围内购买商品住房(含二手房)，取得合法产权手续的，准予本人、配偶、未婚子女及共同居住的父母在沈阳市落户”。

　　“看一次房就收20元，真是伤不起啊。”除了不断上涨的房价，中介费用的提高也是让黄滨下定决心不再观望的原因之一。

　　记者在走访中了解到，目前沈阳二手房交易中，大中型中介公司普遍按成交价的2%收取中介费，小型中介则按1.5%收取。同时，对于有贷款需求的顾客，中介还会按贷款额的1%收取代办费，有的中介则按审批贷款的难易程度收取每件2000元到5000元不等的费用。此外，有的中介还向房屋出卖方收取800元左右的登记费，向买方收取20元一次的看房费。

　　而在两年前，中介费还普遍只按最高1.5%收取，贷款代办费最高不超过2500元，而且买方看房是免费的。

　　以黄滨此前相中的那套60平方米，单价7000元每平方米的房屋为例，房屋交易额为42万元，除去应缴纳的契税等税费，黄滨还需要向中介公司缴纳8.4万元的中介费以及少则2000元，多则将近3万元的贷款代办费，这无形中，黄滨将为购买这套房屋额外再多花9万到11万元。

　　中介佣金的提高在无形中推高了购房者的交易成本，同时这样的理由也足以支撑孙晓波们选择一个严重“缩水”的黄金周假期。

　　杭州：价格坚挺成交大幅下挫

　　进入10月，杭州房产中介期待的“金九银十”并未出现，9月的统计数据表明，杭州市二手房成交量9月份成交量大幅度下跌，截至9月29日，杭州全市二手房住宅主城区成交1770套，较上月2073套的成交量相比，环比下降了14.6%。

　　国庆期间由于长假原因，二手房交易十分冷清，10月1日和2日，杭州主城区交易量均为3套。除了“十一”的长假，还有部分开发商将在10月集中开盘，10月份杭州二手房的成交量还将出现微幅下降。

　　成交量虽然下降，但二手房的价格却依然坚挺。据华邦地产统计，杭州9月份二手房成交均价为21582元/平方米，环比上月21619元/平方米价格下降约0.42%。

　　杭州华邦地产市场分析人士认为，今年4月以后的二手房成交回暖，已经提前释放了二手房的购房需求，甚至是透支了今年第四季度的需求量。经过1年多调控，以首次置业的婚房需求客户在年后价格低洼的时期已经释放殆尽。而对于有迫切购房需求的改善型客户由于严格的限购政策和认房又认贷的金融政策，使得改善成本居高。另外，对于六七月份受价格回暖而恐慌入市的部分客户在经过8月份相关部门的表态后趋于平复。因而，在今年年底前，市场需求仍将面临短缺的尴尬局面。

　　杭州中介行业的人士分析认为，杭州二手房买卖双方已经进入到了深度博弈期。过高的价格仍是阻碍成交的主要因素。由于房东的价格经常变化，经纪人很难向客户进行准确报价，部分签订单方意向的客户，很难和房东达成一致。二手住宅成交量因为购房需求的萎缩而冲高回落，导致下滑态势明显，足以说明目前二手房市场有效购房需求不足。

　　据安居客网站的统计数字，杭州目前有171501套二手房正在出售，最新发布7179套，由此可见市场的供应量仍然巨大。因此，年底前的二手房供应量并不会出现短缺，加之需求减少，价格将趋向平稳，或将小幅回落。

　　乌鲁木齐：房价明显回落 成交小幅回升

　　“双节”前，乌鲁木齐市二手住宅成交量小幅回升，但从总体趋势上来看，连续数周以来的波动都在一个较为稳定的区间之内，由此可见二手房地产市场目前的水平是刚需入市和降准降息相互作用后较为稳定的结果。

　　房产大巴扎数据显示，2012年前7个月，乌鲁木齐市新建商品房批准预售217.45万平方米，同比增长46.09%。乌鲁木齐市二手房成交111.12万平方米(12719套)，同比增长32.71%；其中二手住房成交99.48万平方米(12027套)，同比增长33.35%。乌鲁木齐市楼市一手房成交逐渐放量，二手房交易也开始活跃起来。

　　此外，乌鲁木齐二手住宅房价指数相比去年同期回落明显，同比降幅为1.8%。

　　分析认为，二季度以来市场成交回升，货币信贷政策松动，刚性需求逐步加快入市，开发企业普遍看好下半年市场走向而加快了开发节奏，因此供应市场好于去年同期。

　　近期，在促销活动充斥的销售市场，房产开发商不断调整营销模式，首先是销售渠道的扩大，一二手联动作为一种全新的销售模式，影响着房地产市场的销售环节；其次是人性化的服务以及售后服务的提升。

　　“资源共享，是这种销售渠道的关键。一二手联动虽然在内地早就形成，但在新疆还属于新事物，目前，新疆房企采用一二手联动的房企并不多，但是从市场发展的远景来看，资源共享型的销售渠道会吸引更多的房企与中介公司合作。”新疆天道置业市场部马浩认为，一二手联动的销售方式可以最大化的完成资源共享，从而提高销量，但是一二手联动也存在一定风险。首先，房产公司与中介公司信息很难保持一致；其次，考验着房产开发商的管控能力，如果管控的好销量则会提升，反之，不仅不能提高销量还会影响到企业发展。

　　近日记者走访了部分在售项目了解到，采用房产开发商与中介合作的项目并不多。新疆隆盛房产经纪有限公司副总经理陈言说：“中介公司相比较房产开发商在客户积累上有一定的优势，准确、快速、及时的反馈客户信息，这是新建住宅销售无法做到的。但在房源配比上，房产开发商的优势也同样不容忽视，一二手联动正好弥补了这方面的欠缺，二手房介入新盘销售，可以实现优势互补，很有市场前景。”