环比连涨两周，楼市是否延续回暖趋势尚待观察

　　长春潜在存销比全国第二，潜在商品房存量至少要消化4年以上

　　昨日，中国指数研究院(微博)长春机构发布了2012年8月份第1周(7.30~8.5)长春商品住宅市场的有关情况。

　　8月份第1周长春商品住宅成交均价继续呈现上涨态势，为6730元/㎡，环比7月份第4周上涨了0.6%，长春房价已经连续两周上涨；成交量继续保持稳定，供应量偏向刚性需求。

　　长春周房价环比涨0.6%

　　8月份第1周长春商品住宅成交均价为6730元/㎡，环比7月份第4周上涨了0.6%。长春房价已经连续两周上涨。

　　中国房产信息集团长春机构的高级分析师赵新宇表示，7月份第4周，长春房价有一个较大幅度的上涨，达到了4.2%，8月份第1周虽然涨幅缩小，但是仍然在上涨，这与6月份和7月初时，长春周房价涨跌交替的情况形成了对比。

　　“如果说之前长春的房价是摆脱下跌周期，随后进入一个比较胶着的局面，现在很可能是摆脱这个稳定的局面，房价逐步回暖，但是回暖到什么样的高度，现在还不好确定。”赵新宇表示，“之所以回暖，很可能是有实际居住需求的购房者可以出手了。”

　　成交量保持稳定

　　8月份第1周长春商品住宅市场新增供应量为2.41万㎡，环比7月份第4周下降了6.6%，但是供应套数为315套，环比上升了19.3%。赵新宇认为，这表明长春楼市小户型的供应在逐渐增加，是开发商面对楼市调控政策不变，为应对市场变化所作出的选择，因为目前的楼市显然以刚需为主，而小户型是最符合这些人需求的。8月份第1周长春商品住宅市场成交量为11.29万㎡，已连续3周稳定在11万㎡~12万㎡之间的水平，赵新宇预计楼市成交量稳定的情况还将持续下去。 

　　朝阳区成交均价最高

　　8月份第1周长春商品住宅成交均价最高的区域是朝阳区，均价达到了11120元/㎡，也是唯一均价超过1万元/㎡的区域，此外净月区和南关区的成交均价分别达到了7870元/㎡和7780元/㎡，分列二、三位。从成交量来看，净月区的成交量最高，为1.99万㎡，经开区和二道区分列二、三位，成交量分别为1.79万㎡、1.58万㎡。

　　回暖趋势是否延续有待观察

　　近期，国务院向全国16个省、区、市派出了房地产调控的督查组，其中也包括吉林省。全国楼市部分城市房价也开始出现反弹，楼市调控功亏一篑的论调逐渐出现，对此中央政府不断表态要坚持房地产调控政策，防止房价反弹，近期向全国派出楼市调控督查组就是再一次释放出从紧的信号。赵新宇认为，在这种情况下，房价的上涨不可能以大幅反弹的形式表现，因此楼市回暖的趋势是否延续还需要进一步观察。

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　　易居公布34个城市潜在存销比

　　长春市潜在存销比全国排第二

　　近日，上海易居房地产研究院公布了一份关于《土地购置与房屋销售关系》的专题报告。易居认为，未来两年全国商品房供应将会趋紧，抑制房价反弹的压力将会比较大。但是在34个大中城市当中，长春市潜在存销比位列全国第二，因此未来5年房价上涨压力不大。

　　长春未来5年房价上涨压力不大

　　易居公布了全国34个大中城市潜在存销比的排名，其中沈阳位列第一位，需要7年时间才能完全消化潜在的商品房存量，长春位列全国第二，去库存时间接近5年，未来5年房价上涨压力不大，呼和浩特、兰州、太原位列第三至第五位，也需要接近5年时间来消化潜在的商品房存量。此外，西宁、贵阳、长沙、青岛和石家庄位列五到十位，去库存量时间都在两年以上。这些城市的房价反弹压力也相对较小。

　　而深圳、广州、乌鲁木齐、北京、成都、厦门、西安、南京等城市的潜在商品房存量则为负值，也就是说未来商品房存量很可能无法满足市场的需求，这将导致房价反弹压力增大。

　　易居认为，虽然潜在商品房存量为负值会导致房价反弹压力较大，但是像沈阳、长春等城市的潜在商品房存量需要消化4年以上，也需要有所警惕。

　　开发商拿地偏少将导致商品房潜在存量变小

　　易居表示商品房潜在存量，指的是截止到当年房地产开发企业待开发的商品房与已建好尚未售出的商品房之和，由于从购买土地至商品房建成售出，这中间至少需要1~2年的时间，因此这一指标主要反映出未来1~2年商品房库存情况。易居指出，2012年上半年，全国房地产开发企业购地面积同比下降了约20%，这将导致2013年~2014年的商品房可销售面积减小。

　　潜在存销比持续走低将给抑制房价上涨带来压力

　　易居表示，商品房潜在存销比=当年商品房潜在存量/当年商品房销量，商品房潜在存销比反映的也是未来1~2年商品房市场的供求情况。

　　根据易居的统计，2008年以前商品潜在存量一直是高于当年的商品房销售量的，但是从2009年开始，商品潜在存量就开始逐渐少于当年的商品房销售量，而随着2012年开发商拿地减少，预示着未来1~2年开发商能够提供的商品房数量也将减少，对于正处在回暖之中的楼市这是一个值得警惕的信号。

　　易居表示，商品房存量的减少将导致楼市供求双方面中的供应出现问题，供小于求将会带来房价的上涨。

　　本报记者 袁孜学

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　　16省市楼市督查将于8月收官

　　近期或出后续政策

　　近日，国务院分别派出8个督查组赴16个省(市)了解调控政策落实情况，据了解，此项工作将于8月收官。接受记者采访的多位业内人士表示，此次督查除了意在巩固当前调控成果，亦不排除是决策层在酝酿后续储备政策的一个准备工作。上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)表示，国务院派督查组督查，预示房产调控再次升级。一位业内人士告诉记者，对于督查组来说，最为担心的问题可能就是“下半年房价的波动情况”。北京中原市场研究部总监张大伟预测，调控后续政策极有可能本月就会出台，也许不会有太多新措施，但会再次重申坚持调控。据《经济参考报》