“老吾老以及人之老”。中国逐步加剧的老龄化人口趋势和近两年的楼市宏观调控，再将养老地产引入人们的视野，开发商和保险企业纷纷高调进军养老地产市场。不过，近日，保监会一则禁止险资以养老之名“圈地”的通知，让人对春天之说再度生疑。

　　老年公寓十年房价翻两番

　　地处昌平区小汤山镇的北京太阳城国际老年公寓，位于北京南北中轴线的延长线上。十年前，“当你们分享奶酪时，一定记得给老人留一块，而且要留最好的”，总裁朱凤泊的一句话，向北京市民打开了这个被称为国内首个专门面向老年人的房地产项目。

　　十年后，太阳城国际老年公寓，也真正成长为一个老年社区，住在这里的老人预计能占到总住户的九成，包括在太阳城买房的业主、租住在银铃公寓的老人，以及在小区里租房的其他老人。而且，太阳城里有70年产权的公寓，房价也从10年前的每平方米4000多元，涨到了每平方米15000元上下。

　　虽然采访一些最早搬进来的老年住户，会对如今的物业服务质量颇有微词，“一天四辆流动电瓶车也减为定点定时1趟电瓶车，家里坏个灯之类找物业上门维修，8次电话才能叫动一次”，首批业主胡大妈抱怨，但大家伙也都承认，“起码小区内有食堂能吃饭，一天人均饭钱不过20元；还有医院、急救车，急救效率高，老年人住着还算方便。”

　　总裁朱凤泊更是告诉记者，经过十年，太阳城已经探索出了建设和管理的模式，也正式走出亏损开始赢利，“我们不是单纯的圈地盖房子”。

　　以养老之名“圈地”

　　朱凤泊的话，颇有“一语中的”的意味。

　　伴随着住宅市场的宏观调控，从2011年开始，养老地产突然风生水起、被人重提，许多开发企业和保险企业也纷纷宣布进军养老地产市场，包括万科、保利、首创置业、富力、泰康人寿、中国人寿(601628,股吧)等。以北京昌平新城中心白浮泉湿地公园附近，由泰康人寿投资的“泰康之家旗舰社区”为例，就曾因经济学家曹远征的捧场而赚足了眼球。但宣布进军之后，多数项目除了卖房子还是卖房子，或者卖会员卡和保险计划，“挂羊头卖狗肉”，令人找不到一丝养老的独特味道。

　　华高莱斯养老地产研究中心主任郝荣福也表示，从2004年开始做养老地产策划，直到今年开始，开发商才真正想做养老地产，此前多数都是为了圈地。

　　也因此，保监会在新发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》中，明确保险公司投资不动产项目，不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。

　　养老地产迎来了春天？

　　中国人口快速老龄化，这已成为一个不争的事实。根据全国老龄委的数据，2011年底，中国60岁以上老年人口为1.85亿(占总人口13.7%)，预计今年将增加900万，明年将突破2亿，2033年将突破4亿。2014至2033年20年间，中国平均每年增加老年人口1000万。

　　为此，6月，在全国人大常委会讨论的《中华人民共和国权益保障法修正案》中，第一次明确了“养老服务业”的称号。据了解，国家开发银行也宣布，每年要拿出100亿元，全部投入养老服务业。业内外纷纷宣称，“养老地产”的春天已经来了。

　　那么，“养老地产”真的已进入了春天？中国老龄研究中心主任党俊武持有不同观点。“我认为，养老地产现在是外热内冷，问题是有效需求不足，真正需要服务的人没钱购买养老地产。”北京正略钧策企业管理咨询有限公司副总郝炬也认为，“养老地产远望绿油油一片，但真正做出商业模式的并不多。无论是开发商还是保险企业，要真正转型到养老地产，必须从建房子改为做服务，否则不是"越狱"，而是进入新的"牢狱"。”

　　赵莹莹 J201