资金链，对于房地产企业来说最重要的“命门”，正在楼市调控和信贷紧缩这两柄“重剑”的打击下渐趋脆弱。相对于资金实力雄厚、办法也更多的央企和上市房企，一些二三线城市的本土中小开发企业显然“御寒能力”更弱。

　　对房地产企业来说，要生存就要资金，当开发贷款、销售回款等正常的融资渠道因调控均基本关闭时，利息较高的民间借贷甚至高利贷也成了这些企业的选择。

　　是直接“渴死”还是慢慢“毒死”，很多企业在资金极度缺乏时选择了后者。然而原本计划中的“慢慢”毒死，似乎并不慢，反而加速了房企的资金困境。在长沙，6%-10%的民间借贷高额月息，已经连续拖垮了几家本土中小房企的资金链。

　　拿地、调控、缺钱、高利贷、套牢、烂尾、维权……几家停摆楼盘的出事路径几乎完全一致。对楼市调控缺乏应对、前期盲目扩张、资金来源单一是这些开发企业的共同之处，而高利贷则成为加速他们资金链断裂的“催化剂”。

　　新金融记者 刘君 长沙报道

　　民工讨薪与业主维权风波

　　8月开始，两家楼盘因缺钱“停摆”的消息震动长沙楼市。针对其中牵涉到的楼盘烂尾、业主维权、民间高利贷等问题，新金融记者进行了现场探访，力图展现中小开发商的资金困局。

　　9月21日上午，新金融记者来到位于长沙市楼市星沙板块的景上东方航标项目所在地，塔吊、工程车以及工地里的建筑工人正在紧张忙碌地工作，整个楼盘全部7栋高层里面的3栋已经基本完工，一切与其他尚未完工的正常楼盘并无两样。

　　然而与工地紧邻的售楼处却显示了这家楼盘的与众不同，紧闭的大门、门上钉着的木板、墙上业主写下的维权口号，都显露出这家楼盘刚刚经历过的窘境。

　　“之前因为开发商没钱，欠了施工方的钱，停工了一段时间。后来长沙县政府参与了协调，又出了部分钱，9月5日已经复工了，应该不会影响接下来的交付。”施工方在现场的一位工作人员对新金融记者表示。

　　资料显示，景上东方航标由湖南景上置业有限公司投资开发，建筑商是湖南高岭建设集团，项目总建筑面积有22.1万平方米。近一个月以来，这家位于星沙开元东路的楼盘一直是长沙的“新闻楼盘”。

　　8月下旬，一篇题为《开发商不见了，承建方、民工们、购房者该咋办？》的网帖迅速蹿红。随后，众多网民相继爆料，景上东方航标突然停工，开发商石湘中因欠高利贷已经“跑路”，施工方的施工款被拖欠，购房人用辛苦钱买下的房子面临烂尾。

　　购买了景上东方航标一号楼的李武对那段时间仍心有余悸。李武介绍，购买这个楼盘的以年轻人为主，共有八九百户，很多人都是准备买做婚房的。“知道楼盘停工的消息，大家都慌得不行，商量的结果是必须维权。”

　　然而在业主行动之前，另一个利益受损群体却率先行动。8月23日，景上东方航标的建筑工人愤怒地砸了工地，据了解是因为开发商拖欠了施工方的施工款，导致工人两个月无法领到工资，包工头只给了每位工人100元的路费。

　　在建筑工人讨薪风波之后，几百户业主在楼盘现场、县政府等地开展了几次维权活动。“连续的群体事件，给长沙县政府带来较大压力，促使政府快速介入此事。”知情人士对新金融记者表示。8月30日，长沙县住房保障局在楼盘售楼处门口贴出公告，要求购房户持相关证明材料于9月2日之前到该局设立的调查核实组进行核对登记。“有了政府的介入，我们的心才稍微定了一点。”李武表示。

　　9月3日，长沙县召开新闻通报会，通报景上东方航标楼盘开发商石湘中涉嫌经济犯罪，已由长沙县公安局执行刑事拘留。对侦查过程中涉及的放高利贷、地下钱庄等非法经营行为，公安机关将坚决予以严厉打击。而农民工工资、买房人利益等问题县政府也进行了协调解决，并要求开发商与施工方于9月5日对项目重新开工。

　　非法集资被拘的开发商

　　项目重新开工，使买房人的怒火暂时平息。而石湘中的被捕，则直接印证了其涉嫌借高利贷的传言。据了解，石湘中在8月18日被立案侦查，涉嫌罪名是非法吸收公众存款。

　　据知情人士介绍，石湘中是自首的，主要原因是被债主和买房人逼得太紧。“曾有业主拿着敌敌畏去找石湘中，要他把自己用血汗钱买的房子盖完，要不就与他一起喝下去。而高利贷债主也曾与石湘中发生过砍人事件。石湘中前段时间实在不好过，手上没钱，被逼得没办法，最后决定去自首。长沙的民间借贷较为发达，而石湘中借的高利贷具体数目虽不清楚，但肯定不会是小数目。”该人士表示。

　　项目复工，让业主们松了口气。不过李武向新金融记者介绍，在维权过程中他们又发现了一个新问题，部分业主的房子竟被开发商“一房多卖”。“很多业主买的房子，网签的名字并不是自己的。”李武表示，业主们已经把这些问题反映给政府的工作组。一位了解该项目的内部人士对新金融记者表示，他们曾发现很多景上的房子扎堆在名为“李文丽、李红菊”的名字下面。“如果一房多卖的情况属实，这些人除了有可能投资多套房产外，很有可能是开发商的高利贷债主。”该人士表示，开发商可能用这些房子抵债后，再卖给购房人。

　　新金融记者来到景上置业有限公司的办公地点，面对记者的询问，工作人员十分谨慎，向记者指了指总经理办公室的方向，并不说话。而相关负责人则对新金融记者表示，关于景上东方航标的一切信息，以长沙县政府组建的项目处置工作组的意见为准。对于记者关于“石湘中案”的问题，该负责人以接手工作时间不长为由拒绝回答。

　　而“景上东方航标项目处置工作组”李组长则对新金融记者表示，开发商后面还有3栋楼尚未销售，相当于4、5个亿的固定资产，政府现在是以其为抵押协调施工方开工，为的就是先保障百姓的利益。李组长同时否认了政府出钱复工的说法，表示政府只是协调开发商出钱复工。而对于“石湘中案”以及“一房多卖”情况的最新进展，李组长以相关部门正在调查为由谢绝采访。“时间合适的时候会一一公开。”李组长表示。

　　延期交房一年的楼盘

　　作为长沙另一个“新闻楼盘”利璞金立方的业主，杨莉自从买了这个楼盘的房子就没省心过，谈到在长沙县政府协调下已复工的景上东方航标时，杨莉羡慕不已。

　　2010年1月，杨莉在熟人介绍下，以3900多元/平方米的价格买了一套该楼盘的房子。“因为约定是2010年10月25日交房，觉得这里交房快，很快就能住进来。”杨莉对这套原本打算自住的房子充满期待。而到了当年10月份，杨莉和其他数十户购房人收到的不是满心期盼的交房通知，而是开发商延期交房的通知函，他们被告知交房时间延迟到2011年的1月31日。

　　“到了1月31日，房子还没有交付的意思，开发商没做任何解释，只是通知我们交付又延期了。”杨莉说，那时业主们才发现房子有烂尾的可能。而接下来开发商在外面欠了巨额高利贷的传闻，以及项目工地上越来越少的工人，似乎都验证着他们的猜测。

　　2011年7月，业主们找到了项目所在的区政府，经过政府协调，开发商答应在2011年11月前交房。“不过从那之后，到现在开发商也没有任何开工的意思，这次估计又成空话了。”杨莉在利璞金立方楼盘现场对新金融记者表示。现场没有一个建筑工人在工作，只有一台挖掘机安静地停在楼边的杂草丛中。据施工方留在现场的一位负责看门的工作人员介绍，项目现场正式停工是在上个月。“延期交付后我们经常来现场查看，其实从今年年初就陆续停工了，很多时候只有两三个工人在现场应付一下，上个月正式停工后连应付的人都没了。”另一位业主小黄对新金融记者说，施工方给业主的解释是开发商拖欠工程款，导致他们无法开工。

　　欠债1.2亿？

　　9月初，媒体爆出开发商被沅江赶来的债主讨债，接着又传出长沙利璞置业有限责任公司法人代表苏利国因资金链断裂“跑路”的传闻，更加重了业主对楼盘烂尾的担忧。

　　对于业主的不满，长沙利璞置业有限责任公司财务总监王建军对新金融记者表示，他们能够理解业主焦急的心情。“我们承认之前对业主的协调工作做得不够，企业目前确实遇到了资金问题。不过苏总并没有逃跑，只是去北京看病了，现在也正在为解决问题而努力。”王建军说。据了解，长沙利璞置业有限责任公司以承包市政建设起家，利璞金立方是他们建设的第一个房地产项目。“金立方这块地是当初修市政道路后，带有一定的补偿性质拿得的。原本开发金立方没有任何问题，不过是我们的企业决策出了问题，在湘潭芙蓉大道两侧又拿了一块近500亩的土地。因为是未拆迁的‘生地’，需要投入大量资金，所以部分抽调了金立方的资金，还借了高利息的民间借贷，最终导致公司资金链出现问题。”王建军表示。

　　长沙媒体记者曾恰好碰见10余位自称是沅江农民的债主，声称苏利国欠他们数千万元。王建军表示，为了加速拆迁湘潭地块，他们曾向沅江一位杨姓债主借了3900余万元，月息高达10%，在后来的一年时间里先后还给杨姓债主5500余万元。“后来才知道，杨姓债主的钱都是从当地200多户农民手里集资来的，而他拿到的5500多万元，大部分并没有还给那些农民，转而又投到一个新的借贷项目里了。”王建军表示。

　　据介绍，那些来讨债的农民，因为没从杨姓债主那里拿到钱，最后找到了利璞置业。“按照杨某的计算，我们还要再还他2800多万元，杨某就把我们给他的欠条给了这些农民，让他们找我们来讨债。”王建军表示，关于杨某涉嫌非法集资的问题，公司已经向警方报案。

　　在知情人士那里，新金融记者了解到，杨某第一次见利璞置业开发商时是提着1000万现金去的，使苏利国觉得遇到了“财主”，放心找他借钱。结果杨某手里的钱全是借来的，才导致了沅江农民找利璞置业讨账的结果。

　　此外，对于拖欠施工方的工程款，王建军表示他们已经支付了4000多万元，还差2000多万元。“项目还有近2万平方米的写字楼尚未销售，根据政府协调，准备由政府、开发商、施工方共同监管，施工款从后面的销售资金里提取。”

　　负责协调该案的雨花区政法委一位负责人表示，政府找开发商和施工方开过3次协调会，已经暂停了该楼盘的网签。“目前是让开发商先拿出200万元给施工方，先把项目最后收尾做完，施工款从后面的销售资金里提取。”

　　不过上述看似可行的解决方法，在业主们得知了另一个惊人消息后，又对其失去了信心。业主们了解到，开发商除了欠施工方工程款外，竟然还找施工方借过高利贷，加上沅江的高利贷，以及通过典当行等借的高息贷款，所欠外债可能高达1.2亿元。

　　“施工方负责人对我们说，开发商现在除了欠他3000多万的工程款外，还曾找他以月息6%的利息借过1500多万元。”杨莉对新金融记者说，“据我们了解，现在开发商民间借贷的债权人已经联合起来向开发商催债，甚至没收了一套利璞置业的公章和财务章。”不过业主的上述说法并没有得到开发商与雨花区政法委的证实。

　　资金困局与饮鸩止渴

　　据王建军介绍，自楼市调控后，利璞置业多次向银行申请开发贷款，但一次也没批下来。“这是我们开发的第一个项目，公司资质不够，银行根本不会批贷款。连卖出去房子的按揭贷款都是先给那些能接到开发贷款的大公司办理，好让他们尽快归还开发贷款。我们到现在还有好几单去年的按揭贷款没办下来，公司回款受很大影响。”王建军的话，折射出中小房企在信贷收紧形势下的资金困局。

　　利璞金立方、开发商负责人被拘留的景上东方航标，还有之前长沙被连续爆出停工的中远公馆等楼盘，背后都闪现着民间高利贷的身影。

　　“湖南地处中部区域，房地产企业资金来源不丰富，老百姓投资渠道不多，造成这里房地产行业中民间借贷较发达。民间借贷的利息由双方协商决定，一般月息为4%-10%，极端的能超过10%。”一位熟悉长沙楼市的业内人士对新金融记者表示。据其介绍，借高利贷较多的是本土的中小房企，因成本较高，多用于短期资金周转。以往楼市好的时候，通过快速回笼的资金，土地抵押贷款等，能顺利还上高利贷，所以很多民间债主和典当行等机构愿意放贷给开发商。“楼市调控后，这种模式就玩不下去了。一方面中小房企从银行获得资金的可能性几乎为零，另一方面销售不畅，回款大受影响。这时借高利贷无异于饮鸩止渴，只能加速毁坏企业的资金链。”

　　房地产开发协会副秘书长欧阳学海对新金融记者表示，长沙有大量本土中小开发企业，其中很多是做市政或建工起家。“他们实力不强，往往只有一两个项目，赶上了楼市调控，再加上高利贷的压力，很容易被淘汰出局。”欧阳学海指出，调控加速了地产业的洗牌，是行业正常现象，民间高利贷更是加速了这一过程。不过对于楼盘烂尾造成的社会问题，欧阳学海认为除了政府积极介入解决问题外，更要对楼盘预售资金加强监管，避免开发商将楼盘预售款挪作他用。

　　湖南顺天经营管理有限公司总经理何洪伟则表示，目前出问题的几家中小开发商，都是在内部管理、战略决策、产品选择等方面有缺失的企业。“他们大都对楼市调控准备不足，产业和资金来源结构单一，一旦楼市销售不畅、银行贷款紧缩，就会迅速出现问题。”何洪伟认为，楼市调控下开发商要掌握好开发节奏，同时丰富产业链，加大商业地产、旅游地产等的开发比例，单纯依靠住宅开发的中小开发商是最危险的。

　　中原地产统计的市场公开数据显示，2011年1-7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。“现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以‘被收购’的形式存在。”任志强在微博中这样评价当前地产业的并购。而在长沙的几家“新闻楼盘”，应该是这种破产的极端案例，是高利贷将中小房企的资金链问题进一步放大的结果。

　　(文中李武、杨莉均为化名)