● 短期内交易量会下降

　　　　　　● 市区房价不会大跌

　　　　　　● 远郊房价有可能失守

　　　　　　● 二手房市场开始观望

　　　　　　● 刚需会受到一定影响

　　特别报道

　　房产开发商

　　记者 顾倩

　　无疑，这是地方反应最快、出台细则最快的一次调控。

　　9月29日，国庆长假前夕，中央出台二次调控政策。一时间，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京等城市相继出台执行细则。无一例外的，“限购”同时出现在这些城市的地方细则中。

　　从今年4月的“国十条”到9月的二次调控，再到各地的限购令，人们可以真切地感受到政府遏制房价过快过高上涨的决心和信心。

　　10月11日，杭州出台22条房产调控新政，其中，暂定本市及外省市居民家庭只能在杭州新购一套商品房(含二手存量房)，以及落实差别化信贷政策，首套首付不低于30%，二套首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，三套房及外地不能提供1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，暂停发放住房贷款，被坊间称为“限购令”和“限贷令”，也是人们最为关注的。

　　与其他城市相比，杭州的细则算不上是最严厉的，却是考虑周全的，是理性而又清晰有力的。它没有一刀切地将外省市购房者拒之门外，而是通过信贷杠杆来调控；也没有压制刚性需求的合理市场，而是通过落实差别化信贷政策，对合理需求和不合理需求进行剥离。

　　杭州细则甫一亮相，就引起了社会各界的关注和探讨，同时在市场上也有所反馈。出台首日，预订11套，创了新低。而以散户为主的二手房市场向来对政策比较敏感，据悉，已有重新修改合同、停购观望的现象出现。

　　限购令到底会对杭州楼市产生怎样的影响？楼市未来的走势又将如何？本报记者第一时间采访了杭州房产开发商、二手房中介以及房地产学术研究等社会各界不同领域的资深人士，畅谈新政细则对杭州楼市的影响及趋势。

　　短期内交易量会下降，改善型需求也会受影响

　　朱立东 滨江集团副总经理

　　杭州出台这样的新政细则，是市政府根据杭州市场的实际情况而制定的，与国务院的精神是相符合的，与兄弟城市的力度基本相符。最终的目的，不是打压楼市，而是通过这样的举措，达到遏制房价过快过高上涨的目的。

　　细则的一些条款要看到结果，监管措施和执行力度很重要。

　　对于市场，长期来看影响不大。短期内，杭州未来一段时间，交易量会下降。受政策影响，消费者持币待购，开始观望；另一方面，一些开发商推盘的步伐也有可能放慢。因为新政首先改变了人们对市场未来的预期。政策松一点，严一点，对市场预期都会产生影响，预期看好的，市场就有可能放大。新政出来，预期看淡的多。

　　政策条文所规定的事项会逐步在市场后期产生效应，对各种消费群有不同的效应。首先是遏制了投机投资类消费者的购买力。交易税费、贷款利率的提高，三套房及三套以上必须全额购买，这些都增加了投机投资的成本，使资金受到影响，有效地遏制了投机投资者的购买能力和购买行为。

　　外地人来杭购房有了门槛。正常年份，外地人来杭买房占的比例20%—30%，2009年的比例还要高。新政对此类消费者的购买能力和购买行为都会产生影响力，起到遏制的作用。

　　改善型居住的需求会有影响。这类需求者拥有一套或者一套以上的住房，按照新政，首付比例提高，贷款利率提高，三套的还要全额，这些都增加了购房负担，对消费行为有所遏制；还有一个，改善型大都是八九十平方米小户型换一百四五十平方米的大户型，从市场上看，有一些大户型是两套拼接的，要办两本证。新政规定一户家庭限购一套，这样的话就不能买了。所以，新政对改善型消费行为有所遏制，对房源有所限制，有些房源消费者无法选择。

　　杭州细则保证市场房源供应

　　赵春蕾 郡原地产市场总监

　　杭州出台的细则总体来说，是理性的、温和的，也是清晰的。与其他城市相比，宁波的“限购”基本限掉了外地人，而杭州对外地人限购一套，更多的是在限贷上。

　　在商品房预售许可管理上，上海提高了商品住房预售门槛，要求完成至主体结构封顶并通过验收，才可以申请商品住房预售许可证，那么，市场房源供应量就会减少。一方面希望房价降下来，一方面又缩小供应量，这是有矛盾的。

　　而杭州明确了要加强商品房预售许可管理，规范商品房预售条件，没有改变预售标准，这对保证市场房源供应量是有好处的。

　　改变房产成为第一投资品

　　吴建新 金隅(杭州)房地产开发有限公司副总经理

　　二次调控更多地是体现政府调控的决心和信心，要求全国步调一致。杭州的限购令跟北京、上海等城市基本差不多。

　　每一次调控对市场都会产生影响。政府的目的并不是打压房产，而是为了长期的稳定。慢慢改变房产在中国成为第一投资品这样的一个现象。

　　从短期市场来看，市中心房价稳定，郊区会有大力度优惠。

　　郊区项目可能会有大力度优惠

　　何剑 远洋地产销售总监

　　二次调控政策贯彻意图对房产市场长期有利。杭州细则对合理需求和不合理需求进行剥离，对非迫切急需市场进行了遏制，带动房价回归。

　　对市场的影响首先是反映在二手房市场，其次是市郊。对成熟区块针对刚需的小户型影响不大。

　　市中心的新开盘项目在定价上会更为理性稳定，与刚销售完毕的项目价格相比，不会有过快过高的上涨。郊区项目想吸引现存的为数不多的消费者眼球，可能会推出力度比较大的优惠措施。

　　细则之外保障性住房很重要

　　费中敏 德信副总裁

　　这次细则主要是三个方面，一是限购，二是差别化信贷，三是收回了原先的优惠政策。与9月29日国家的二次调控基本相符，多了一个限购。跟其他城市相比，杭州还算温和。

　　从短期来看，市场肯定会有观望。经过一段时间，预期会得到一定免疫，市场还是会上来的。如果一个政策出台，楼市突然下去了，那么过一段时间又会突然上来。就像小孩子发高烧，退烧药后，还要物理疗法。关键还在于保障性住房。

　　楼“杭州版”的楼市调控细则出台了，归根到底，它只是一个合适时机出现的合适政策而已，基本上是对中央有关调控政策的秉承和细化，与其他一线城市的调控细则相比，也没有特别的标新立异之处。

　　但是，这并不是这个政策值得忽视的理由，相反，与中央二次调控精神一样，它是一个有着特殊意义的政策。这种特殊意义不是政策的条条款款，不是限购令，也不是三套房停贷，它唯一重要的意义在于，它代表着政府的一种决心，一种让楼市回归理性，让投机者无处藏身的决心。因为，既然可以有二次调控，那么为什么不能有三次调控、四次调控？

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