人民网上海10月9日电(记者孙小静)国庆长假最后一天，上海公布了房地产调控12条细则，有"限"、有"调"、有"保"的组合拳受到各方关注。今天上午，上海市政府召开新闻通气会，市房管局局长刘海生针对"沪12条"逐条做了详细解读。新政中涉及政策执行的上海市建交委、市财政局、市银监局、市公积金中心、市规土局、市地税局和人行上海部相关领导均参加了通气会，回答记者提问。

　　新政原则：遏制房价上涨势头

　　细则第一条提出，各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列措施，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。对这条看上去比较原则的规定，刘海生解读说，"这不完全是一条原则表述，而是切实要抓的内容。"他表示，这条规定主要针对区县政府和政府各部门，强调房地产调控、特别是保障性住房建设，政府的推动特别重要。在市委、市政府领导下，上海大力推动保障性住房建设，去年全市开工量超过1200万平方米，今年计划开工量依然不少于1200万平方米，占到全市新建住房开工量的60%左右，"没有各级政府超常规的积极推动，不可能完成这么多开工量。"

　　公积金贷款：引导居民合理消费

　　细则第二条强调居民家庭贷款购买商品住房，首付比例不得低于30%；第二套住房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对第三套及以上住房停止发放贷款。对此，刘海生表示，这条规定主要是针对银行贷款，9月29日中央五部位文件提出，"禁止消费性贷款用于购买住房"，就是防止用其他名义申请贷款买房，上海坚决按照这个要求进行监管，还明确了对非本市居民申请贷款的限制条件----提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

　　细则第三条针对住房公积金贷款做出规定，购买首套自住房且套型建筑面积在90或90平方米以下，或按规定购买本市经济适用住房的家庭，住房公积金首付比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积超过90平方米，住房公积金贷款首付比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额60万元。细则还规定，对改善居民条件购买第二套房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额40万元。贷款首付比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭的住房公积金贷款。

　　刘海生解读说，细则中的公积金贷款政策主要体现在两个方面，一是继续鼓励、支持对公积金缴存者购买小户型住房，第二是强调自住房、首套房、经适房维持原优惠政策，同时积极引导合理使用公积金贷款。"这也体现了住房公积金对抑制非合理住房需求的引导。"

　　如果购房者公积金从未动用，购买第三套房时是否申请公积金贷款？市公积金管理中心主任沈正超表示，此次政策的导向很明确，公积金贷款是否发放主要看已有住房套数，"购房者申请公积多贷款时，先要到房地部门拉一套明细，如果名下已经拥有了两套住房，就不可能给他发放公积金贷款。"

　　关于"改善型、非改善型"的界定，沈正超表示主要依人均居住面积来算。根据上一年市统计局公布的全市人均居住面积，如果已经超过这个标准而购买第二套房，就属于非改善型居住住房，低于全市人均居住面积就属于改善型住房。

　　"限购令"：目前未定放宽期限

　　细则第四条对本市和外省市居民家庭购房套数做了限定。国十条和29日国家五部委文件中重审，对房价过高、地价过高、涨价过快地区，可采取临时性措施限定购房套数。刘海生表示，上海就是符合"两高一快"的地区，特别近几年非户籍人口增长较快，非户籍人口购房已占到总量的25%左右，加上上海是全国土地供应最紧缺的地区之一，所以有必要"限购"。"上海鼓励自主性住房，不鼓励投资性住房，坚决抑制投机性住房，因此暂定限制新购一套房"。细则还规定，房产企业、中介机构违反规定的，房地产登记机构将限制其登记，由此产生的不良后果由房产企业和中介承担。"这项工作昨天已布置下去。"

　　关于上海"限购令"的期限，刘海生表示，"限购令"是行政措施，而房地产市场调控应更多运用金融、税收等手段，因此"限购令"只是暂时措施，但对于期限，"至少市政府目前没说什么时候放宽"。他表示，放宽的条件要看新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住，或者还有其他更好的办法可以取代。

　　房产税试点：需听国家"发令枪"

　　针对众所关注的房产税问题，刘海生表示，细则中"本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作"的阐述，表明了上海的态度。目前上海已成立房屋状况信息中心，作好相关准备。"国务院10号文件中已有表述，9月29日国务院各部委明确了关于房产税的内容。在国家研究房产税的同时，作为特大型城市，鼓励市民合理消费，控制投资抑制投机，也是上海本身的需要。上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可快速推进。"

　　市政府新闻发言人陈启伟表示，房产税由国家层面定，如果要试点，必须得到国家认可。

　　土地增值税预征率上调：不想房价定得太高

　　细则第六条对土地增值税预征率做了较大调整，住房开发项目销售均价低于所在区域上一年度新建商品房均价的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

　　刘海生解释说，今年5月份国家税务总局对土地增值税预征率做了调整，东部地区预征率提高到了2%以上，中部和东北地区提高到1.5%，西部地区还按原来的1%征收。上海结合自身特点做了较大幅度的调整，根据不同地区价格上涨幅度预征，预征的最低限度是2%。"这次调整的目的十分明确，就是引导房产开发企业合理定价，说的再直点，预征是根据销售价格来确定，就是不希望房价定得太高。"

　　动迁安置房3年上市：释放小户型供应量

　　细则第七条调整了动迁安置房上市交易期限，由5年期限缩短为3年。刘海生对此解释说，经过多年来大规模的旧区改造，上海动迁居民的居住环境已大大改善，不少动迁至外环的居民家庭手中可能还拥有多套住房。由于受到5年上市期的限制，这批动迁安置房无法上市交易，有一定数量的沉淀。这次新政缩短动迁安置房的上市年限，将有利于向市场增加中小房型普通商品房的房源，同时也会对周边房价产生一定影响。据统计，目前居民手中满3年的动迁安置房共有13.6万套，约1200万余平方米。如果其中有10%的房源释放出来，市场上就增加了1.3万余套房源。细则还提高了商品住房的预售标准，高层建筑商品住房的预售时间，从完成工程进度的三分之二调整到结构封顶并通过验收之后，这条政策的本意是保障购房人的权益，加强对商品住房质量的监管。

　　保障性住房："四位一体"成体系

　　对于第九条"着力推进住房保障工作"，刘海生解读说，"十一五"期间上海加大保障性住房建设，逐步建立了多层次的住房保障体系，目前正在研究"十二五"住房保障规划，总的考虑是进一步推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁房、动迁安置房"四位一体"保障体系。

　　他表示，"十二五"期间上海将积极推出租赁型经济适用房，针对不符合廉租房申请条件又无力购买经适房的市民，由政府提供经济适用房租赁，并给予租金上的优惠。"十二五"期间，上海还将加大力度发展公共租赁房，尽快出台相关配套文件。今后5年要全力推进保障性住房为主的大型居住社区建设，通过新建、改建、配建、市场收储、转化等方式积极筹措房源，今年5年确保新增100万套保障性住房。细则第十条提出增加居住用地供应总量，确保今年完成1100公顷住房供地，其中保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于供应总量的。刘海生表示，上海正在积极开展大型居住社区的土地储备工作，政府已经规划选址23块土地、 105平方公里，近期启动了13块土地、55平方公里，其中住宅用地40平方公里，绝大多数都用于保障性住房。

　　预售规模不低于3万：打击房企捂盘惜售

　　细则第十一条重申了商品房预售规模不低于3万平方米，刘海生表示，此条是为防止开发商捂盘惜售、坐地起价，而且这次细则中还把把关的"关口"从预售环节前移到工程规划、建设环节。细则最后一条强调了房屋状况信息中心的作用，刘海生表示，这是为房产税改革作的前期基础性工作，"房屋状况信息中心可以搜索住房的信息，进一步健全对房屋权属、使用等信息的监管。"该条细则还强调了对房地产交易的监管，以维护购房人的合法权益，保证调控措施落实到位。