豪宅正成为最近上海楼市成交回升的绝对主力。

　　根据中国房地产信息集团的统计数据，8月上海千万元级豪宅全月成交量在112套左右，比7月份66套的总成交量上升了70%。

　　这只是豪宅成交回升的开始。“金九银十”上海豪宅还将迎来一轮推盘高峰。在上海的西南腹地，上海绿城玫瑰园、御涛园、星河湾三个重量级豪宅都预期在9月推出一批新房源。

　　特约撰搞 古雅

　　在大虹桥佘山一线，也有上海晶园、圣安德鲁斯、金地天御等大型高档豪宅即将上市，另外新江湾城和黄浦江沿线也有大量新增项目和在售项目要推后继房源。

　　中房信统计数据显示，目前在售千万元级项目有83个之多，其中25个公寓项目，58个别墅项目。预期会在9、10月新上市的千万元级项目有20个左右。

　　中房信分析师薛建雄称，网上房地产高端项目的成交数据通常会滞后1个月左右，豪宅市场在7月份就出现了一轮大幅反弹。预期随着9月份新一轮豪宅的集中上市，积压的千万元豪宅购买力会再次爆发。

　　8月份的豪宅成交数据显示，总价在千万元以上级别的豪宅项目中，外滩九里成交的4套房源均价高达105345元/平方米，是继汤臣一品和中粮海景之后的上海第三个实际成交均价突破10万元/平方米的高端公寓项目。

　　上海中原研究咨询部监测统计数据显示，“金九”第一周，上海豪宅市场成交面积0.94万平方米，成交套数40套。与前一周相比，成交面积有87.11%的环比增幅，成交套数则环比大增逾七成。这是自今年新政出台之后上海豪宅市场的最好表现。

　　市场中的高端购买力正被逐渐释放。据了解，豪宅买家中，一部分是用于改善型自住的业主，这一部分人对信贷政策比较敏感。另外一部分资产更雄厚的业主，购买房源不在乎近期升值，而在于长期的升值保值，这部分人支付方式更为灵活。“有客户是以家庭成员名义购买，有些则以亲戚朋友的名义，他们都能合理规避信贷政策风险。”有开发商介绍。

　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，市场信心回升是豪宅交易持续走强的关键因素。从豪宅具备的意义来看，其标杆指向不可小觑。正因为此，豪宅市场的成交上扬趋势，会对整体住宅市场起到“提示”作用。这些以富人为消费群体的产品，受市场波动影响并不明显。一次性付款置业比重的增加，价格表现出来的平稳走势，均对这一实质表现有所反映。

　　来自市场研究机构的消息称，最近新推房源的尚海湾豪庭在新推房源3天内就创造了4亿多元销售额的近期销售最快纪录。来自星河湾的消息则显示，客户的预订数已超过了推出房源数。

　　分析师认为，之前受政策影响，买家都处于观望期，总是希望看到降价，但豪宅一般都不太会主动降价。现在经过几个月时间的比较之后，买家也觉得不会降价了，而且真正可以选择的豪宅也是有限的。所以一旦项目的品质、风格符合了他们的标准，他们就会出手。

　　与此同时，政策风险也开始显现。上海市房地局副局长庞元日前在新闻发布会上公开表示，高价位楼盘的预售审核需要经过市级相关部门进行复核。这将在一定程度上影响一些豪宅既定的上市计划。

　　到目前为止，原定于9月18日正式开盘的星河湾已经“爽约”，将开盘时间延迟，但具体时间仍未确定。市场消息显示，星河湾未能如期上市与房地局上述新规有关。

　　不过，这一新规显然只能在短时间内达到“平抑房价”的作用，难以长期维持。更重要的是，普通商品住宅可能与保障性住房有所重合，而豪宅市场应该完全市场化，通过对豪宅的入市进行短期控制来达到调控房价的目的，难免有“顾左右而言他”之意。

　　楼市再次复燃

　　在国家对楼市“限贷”和“限购”的强势调控压力下，房地产市场一度出现大面积滞销，但观望气氛仅持续了两三个月后，楼市已再次回暖。

　　中国指数研究院(8月30日至9月5日)成交数据显示，8月全国21个城市上周成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，代表中国房地产标志性城市的北京、上海、广州及深圳自调控后首次集体飙升。

　　北京房产交易管理网统计，8月新建住宅成交总量环比上涨12.7%，成交均价21008元/平方米，环比上涨10.6%；上海商品住宅市场成交面积环比上升61%，成交均价重回2万元以上，环比涨幅5.8%；广州成交量反弹幅度超出六成，成交均价回升6.39%；深圳商品住宅成交面积环比大幅上涨84%，成交价格环比上涨7%。

　　别墅成资金保值高地

　　别墅市场将成为巨额资金保值升值的高地，价格会继续被炒高。具有稀缺性环境资源，占有一定土地面积的别墅豪宅将继续成为最具投资价值的人民币资产。

　　2010年别墅价格的上涨完全是由成交结构发生变化、成交活跃而形成的。在政策强势干预和调控下的楼市，保值性预期依旧刺激了别墅项目稳定的成交量，别墅套均面积开始趋小化、经济化，通过赠送地下室、露台等面积增加其附加值，总价却大幅上涨。

　　2010年上半年上海市独栋别墅的套均总价已达到了1241万元/套，在3年间接近翻倍，并且是联排别墅的套均总价的2.6倍。

　　而所谓的“90墅”、叠加别墅等“别墅”产品受到调控新政信贷和户籍限制的直接影响，交易量大幅萎缩。

　　浦东别墅走出低谷再成热点

　　由南汇和浦东合并而产生的“大浦东”概念，确立国际金融中心和国际航运中心及迪斯尼乐园建设使浦东成为新一轮投资热土，它同时也吸引了大量投资投入到浦东的楼市。2007年单套千万元级别的别墅成交占全市比重不足4%，至2010年上半年比重一下子增加到了9.32%。全上海外环线以内的纯别墅社区几乎全部集中在“大浦东”，浦东内环内稀缺性别墅“四季雅苑”占上海市高端别墅成交量之首，浦东南汇“绿宝园”、“古北香堤岭”开盘不久就几乎售罄，可见投资者对“大浦东”的未来前景还是很看好的。纯别墅社区日益受到别墅消费者的青睐。如浦东花木、张江，青浦徐泾、赵巷等区域，都是上海主要的别墅生活区。

　　五大传统别墅中，浦东新区的别墅价格遥遥领先，达57737元/平方米，其次为闵行区，成交均价为37907元/平方米，而原南汇、松江、青浦的成交均价介于25000元/平方米-30000元/平方米之间。其中南汇受益于两区合并和上海“双中心”规划，别墅价格涨幅最大，2010年前5月的同比增长幅度高达115%，远远领先于其他区域。