刘振盛

　　7月骄阳似火，成都的开发商却感受到一丝丝凉意。

　　四川中原地产统计数据显示，7月份前三周，成都主城区商品住宅成交2351套，成交面积为21.85万平方米，环比分别下降27.17%、33.51%。虽然大量新房源上市，但成交量仍未有起色。

　　房地产贷款增幅也相应回落。人民银行成都分行公布的信贷数据显示，截至6月末，四川省房地产贷款较年初新增716亿元，其中，开发贷款和购房贷款分别占21.5%和78.5%， 监管部门表示， 5月份以来，受房地产成交放缓影响，房地产业贷款环比增幅呈回落趋势。

　　销售不景气，资金的“咽喉”也逐渐被扼紧。7月28日，成都一家民营房企高管对记者表示，监管部门叫停银信合作后，房企的融资渠道进一步被缩小。

　　处于调控下的地产项目融资状况如何？银行又是如何对待地产项目？记者就此在四川省的地产界、银行界人士中进行了调查。

　　地产项目“贫血”

　　7月27日，一则土地合作出让广告悄然登上成都某主流媒体的头版，卖主是成都某民营企业。这块地约有100多亩，地处郫县至成都轻轨线的郫县东站，属于商住两用地，各占比例50%，容积率是3.8。

　　“我们在其他地方还有土地储备，这些地是前两年买下来的，之所以出让或合作开发，主要还是后续开发资金难以为继。”该公司一位人士告诉记者。

　　无独有偶，罗泽(化名)所在国有地产企业也感受到资金难题困扰。

　　其所在企业曾经拿着一个建设年限5年，面积约为1000亩的土地整治拆迁和基础设施建设项目参加了四川省举办的信托、租赁融资洽谈会，希望能带回6亿元资金。最终却颗粒无收，无功而返。

　　罗泽表示，现在只能和银行谈贷款，虽然公司并没有被列入政府融资平台的限制性名单，但是作为土地储备项目贷款，目前还是很困难。资料显示，该公司成立时间才一年多，预计今年净利润可能达到500万元。

　　作为地产业资深人士，四川中原地产董事总经理庄泽宝也感受到地产项目的“贫血”。

　　“和我们合作的楼盘，有不少项目原定2010年上半年开工，下半年就能销售，但到现在都还迟迟见不到开工。开发商的解释是市场行情不好，但估计资金紧张肯定也占一大部分原因。”他说。

　　另一家成都市国资下属具有一级开发资质的房地产企业的境况似乎要好一些。该公司在成都某历史文化保护片区的二期项目，顺利获得了银行的固定资产投资贷款。

　　按照计划，这一项目拆迁旧城面积约90亩，新建设城市综合体建筑面积约40万平方米，总投资预计为35亿元。目前已完成投资5亿元，预计今年的投资额为2亿元。

　　在当地一股份制银行公司业务部负责人看来，这一项目地处闹市区，并且是旅游等商业地产，项目建成后，盈利应该可观，被银行追捧也在情理之中。

　　开发贷增长将继续放缓

　　上述开发商遇到的困境并非个案。

　　中信证券的报告认为，从全国来看，二季度房地产开发贷增幅大幅放缓，仅新增1216亿元，环比下降1991亿元，并预测下半年房地产的相关贷款会继续下降。

　　四川银监部门一位人士也向记者证实了这一点，对于地产项目贷款融资，目前依然要求银行严格按照之前各部委的要求，加强对地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理要求，一点也不许放松。

　　一家城商行公司业务部负责人表示，去年下半年以来，该行跟踪了一批地产项目，所以前5个月开发贷的增量较大。但下半年要停一停，看一看再说。

　　那么，银行在审查开发商资质、发放新增开发贷款时，主要考量哪些因素？

　　上述股份制银行人士表示，开发商的资质、项目的盈亏点、项目有没区位优势、自有资本金是否充足都要详细考察。

　　“对于新增贷款，如果是仅做地产的公司，必须达到二级资质以上，才会从其好的项目中适当的给予贷款。”上述城商行公司业务部负责人说。

　　对于集团下属的地产开发企业，则要分析集团整体的财务状况如何，能否覆盖风险。具体的项目，还要考虑其定价、客户群等是否属于刚性需求。此外，发放贷款的时间会滞后于工期建设，希望先将项目可能存在的风险都暴露出来。

　　“对于有不良信用记录、拖欠工资记录等的开发商，坚决不给予支持。今年年初已经支持的项目，要求项目获得预售许可证并开始销售后，必须按照一定的比例逐步归还贷款。我们担忧后期的销售不旺，难以还贷。”上述人士说。

　　民间资金介入

　　地产项目遭遇信贷紧缩，其他渠道的资金开始趁虚而入。

　　成都一位从事股权投资的人士透露，他刚在四川遂宁市入股一个尚未开发的住宅地产项目，这个项目开发资金起码需要6亿元。

　　在操作上，由于该开发商后续资金很困难，所以双方选择成立一家项目公司，对方以土地入股，另一方以现金入股。

　　“我们拿下来的成本也不算高，40%的盈利空间肯定是有的。”该人士说，不过，在一线城市肯定不敢这样做，在二、三线城市，由于城镇化趋势的利好，投资相对安全一点。

　　不过，在记者接触的多家开发商看来，这一方式还不是主流。

　　“经过去年的地产牛市，大部分开发商的实力比较强，现在大家的心态都是熬过一段时间就能迎来曙光。”成都一位开发商老总告诉记者。他认为，以自有资金扛一年应该没问题，到时如果扛不住而调控依然未松动，再选择卖股权或合作开发。