王芳艳

　　监管部门正向银行敲响房贷风险的警钟。

　　7月26日，上海银监局召开上海中资银行业金融机构负责人会议，局长阎庆民警示房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大，要求各银行坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。

　　阎庆民在会上表示，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降。

　　他还说，75%的土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

　　开发贷总额不得超在建工程5成

　　始于去年年底的房地产调控，在经历半年多的政策累积效应后，成交量连续数月低迷，房地产商的资金链面临拐点，房地产信贷的风险也由此引起忧虑。

　　上海市上半年新增人民币贷款2701.4亿元，房地产开发贷款占据了大头。上半年全市新增的人民币企业贷款(不含票据融资)中，投向房地产业、租赁商务业、批发零售业和水利环境公共设施管理业的贷款分别增加651.9亿元、529.3亿元、310.6亿元和184.8亿元，可见房地产业“吸金”最大。

　　“银行关注类贷款上升，表明房地产商资金链风险正在加大，不少房地产企业面临高额的土地成本，但销售情况并不乐观，尤其是调控政策累积后，一部分中小房产商日子会比较难熬。”上海一位股份制银行人士称，因此他们目前对房地产贷款已非常谨慎，对开发商的资质等设立了高门槛。

　　事实上，搜房网对2009年到2010年楼板价过万的20幅住宅用地周边楼盘价格进行了统计，近半宅地楼板价甚至出现“平价现象”——即地价已和目前房价齐平。

　　因此，阎庆民强调，针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。

　　上海银监局对银行给出了严厉的监管指令，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。同时，对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

　　土地贷款也被要求上“安全阀”。阎庆民要求各银行加强土地储备贷款管理，确保土地储备贷款安全。例如要严格把握好土地抵押率，防止过度授信，原则上应大幅压低抵押率。要密切跟踪贷款流向，确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款等。

　　个人房贷禁打“擦边球”

　　此前，市场上有消息称，部分银行松绑三套房和二套房的认定标准，使得个人房贷陷入舆论的风口浪尖。

　　上海银监局此次会议上也明确要求各家银行认真执行住房按揭贷款的各项要求，各行一定要“齐步走”，禁止“打擦边球”，严禁无序竞争。

　　上海某国有大行人士分析，一些银行今年的个贷指标定得比较高，例如某分行今年要做100多亿元，因此出于压力在贷款政策上会打擦边球，贷款门槛比其他银行要低。

　　另外，北京等地方政府明确了地方的房地产调控细则，规定暂停三套以上房贷，而上海的房地产调控细则迟迟没有出台，这也导致各家银行政策不一。

　　上海市一位政府人士透露，上海市政府的地方细则正在上报相关部门，其中对第三套以上房贷主要是拟提高首付和利率门槛，并没有禁止。

　　“不过目前三套房基本不放贷了，即使做也要大幅度提高首付和贷款利率。而且分行不会再给任何文件上的政策许可，以免被抓住把柄。”该人士说。

　　受此影响，上海房贷增速开始下滑。

　　央行上海总部数据显示，今年上半年上海个人住房贷款增加较多，但贷款增势逐月减缓。受上半年住房成交量先升后降等因素影响，第2季度个人住房贷款需求较1季度明显下降。上半年全市人民币个人住房贷款增加508.9亿元，其中第2季度增加170.8亿元。在房产新政持续作用下，6月份全市个人住房贷款增加30.8亿元，创近一年来月度增量的新低。

　　此外，上海银监局亦预警存款的不当竞争行为。

　　阎庆民表示，要坚决杜绝 “高息揽存”现象，必须严格执行国家有关利率管理规定，严禁通过任何方式变相提高存款利率。他称，各银行业机构要明确今年“以存定贷，存不足，贷少放”的总体要求，转变过去依赖派生存款冲规模的经营思路，严格禁止以放松贷款新规执行作为竞争手段来争取客户。