零成交也硬挺 上海豪宅易涨难跌？

　　田新杰

　　2009年，沪上豪宅扮演房价报复性反弹排头兵的角色相当“称职”；而2010年调控至今为止，豪宅没能为市场调整作出表率，反而几乎成了易涨难跌的风向标，对市场心理影响微妙。

　　戴德梁行最新报告显示，5月份上海全市高端住宅市场成交量大幅萎缩，较4月下跌56.4%，而成交均价仅下滑4%左右，成为调控以来楼市有价无市胶着状态的典型代表板块。

　　易涨难跌

　　统计数据显示，5月上海新房市场，均价在5万元／平方米以上的高端公寓项目的成交面积为4.5万平方米，较4月份大幅下跌56.4%。不过，在研究机构看来，在整体成交量环比下滑高达70%以上的上海楼市中，占据稀缺资源的高端住宅产品的表现还是略高一筹。

　　5月份，上海高端住宅市场的成交均价则保持平稳，为8.38万元／平方米，较4月份8.72万元／平方米的均价水平微跌4%。但在高端住宅云集的内环内区域，公寓住宅的月度成交均价甚至出现了5.28%的小幅上扬。

　　上海豪宅5月份相对强势的表现，令业内人士对其后市发展依然抱有期待。“未来或维持量缩价稳走势。”戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏指出，在目前市场的成交结构中，成交量高度集中于两类产品：拥有稀缺性资源的高端产品和性价比较高的部分中端产品。

　　不过，机构报告也提醒，上海楼市细则迟迟未出台，其“未落地靴子”的心理影响明显，近期高端市场中有投资型置业者已在压力之下选择离场或终止其投资行为，刚性需求者和改善型需求者也大半选择了暂时性撤离，其中相当一部分选择了延长决策周期，以期等待最佳入场时机。

　　“供应偏紧、市中心土地稀缺、通胀预期被强化、保值避险性……”这些则一直是推动上海豪宅市场易涨难跌的重要因素和理论逻辑，但也有业内人士认为，豪宅的长期利好因素与调控下中短期的调整其实并不冲突，正如中国城市化的长期空间与当前房价的中短期调整需要一样。

　　6月上半月八成豪宅零成交

　　6月份第一周，成交数据显示，上海内环内豪宅再次抬头，令该周全市均价大幅回升，环比上周上涨36%。成交价排名前三的分别为：浦东“合生东郊御品园”122284元/平方米、浦东“世茂滨江花园”99673元/平方米、浦东“四季雅苑”84713元/平方米。

　　至少在成交的表面统计数据上，豪宅项目的成交对整个市场的数据影响权重依然明显，这也在很大心理程度上影响着大众对调控效果的判断。

　　根据豪宅项目公布的开盘计划，预计6月份将有较大体量的豪宅物业开盘销售，市场的心理博弈某种程度上直接受到这些新开豪宅项目的市场表现。6月即将开盘的33个上海市区内楼盘中，8个为别墅项目，5个为市中心豪宅。普陀区、黄浦区、徐汇区、静安区等市中心区域都在6月有高端的豪宅项目推出，这也是本轮调控以来，上海市场少有的豪宅集中入市现象。其中，此前已披露未来上市价格的18个楼盘，依旧坚挺。

　　不过，进入6月，明显增加供应量而价格没有显著调整的沪上豪宅，终于出现疲软的态势。

　　中国房产信息集团的最新统计报告显示，6月前16天只有9个豪宅项目(成交均价5万元/平方米以上楼盘)售出了20套房源，平均每天仅卖出1.25套。市场上可售的45个豪宅项目中，有36个项目上半月未见成交，高达八成的豪宅零成交迫使开发商通过装修、建材、物业等方面提升产品附加值，个别楼盘甚至出现降价。

　　今年1-5月，上海豪宅的成交套数分别为157、73、108、321、82套，沪上豪宅成交量在新政出台的4月最高点，拐点也随之出现。

　　从零成交豪宅的楼盘数来看，4月份仅有8个楼盘未见成交，而5月份增加到了25个，6月上半月则有36个豪宅未见成交，豪宅项目的滞销情况也是直线上升。

　　“由于成交数据统计有一定滞后性，实际上各楼盘的销售情况还要差得多。”不过，中房信分析师薛建雄指出，新盘开发商并不敢以直接降价来应对零成交，因为豪宅的投资成分非常大，如果下跌以后就没有投资者敢买；更为重要的是豪宅买家都有较强的实力，开发商不敢轻易得罪。

　　至少到目前为止，销售量的急剧萎缩，对价格的倒逼效应尚未充分体现，但趋势已逐步显现。对于沪上豪宅项目来说，或者坚守价格继续滞销，或者调整价格促进销售，而以目前的表现而言，更多的豪宅项目依然坚持前者，即使有促销、优惠，也极为有限。