仅20余楼盘六月确定开盘

　　自新政以来，上海楼市的供应较去年高峰时期显著减少

　　数据来源：佑威及楼市专评网

　　本报地产评论员 黄法欧 房蓉

　　新政细则迟迟未来，沪上不少房企开始“耍太极”；随着楼市风云变化，开发商或低价促销、或放缓施工节奏，不过，也有一些项目逆势涨价。

　　进入6月，不少开发商依然“按兵不动”。

　　虽然有媒体显示，6月计划开盘的项目在40到50个左右，但《新民楼市》致电各大售楼处后显示，其中不少项目仅仅是表示“有可能”在6月开盘，而明确表示6月一定开盘的项目仅在25个左右。而据搜房网统计，5月初上海预计开盘量为96个，但截至5月最后一个周末，实际已开盘项目便仅为46个。

　　自新政出来以来的观望风潮，在6月份有愈演愈烈之势。

　　开盘篇：

　　多个楼盘“打太极”

　　【6月谁开盘，谁就是上海楼市的“少数派”】

　　“6月份项目只是样板间开放，会不会在6月开盘还没有确定。”中海御景熙岸的售楼员告诉笔者。这个位于浦东周康板块的纯新盘，之前有消息称会在6月份开盘，但售楼处最近的信息反馈却有出入。

　　事实上，类似中海御景熙岸这样的项目为数不少。例如同在浦东的金地湾流域，要到5月底6月初才能确定是否开盘；又如普陀区纯新盘“西康路989”，开盘时间目前暂时定在6月或7月，售楼处报价在6万元/平方米；诸如公馆77、汤臣湖庭、尚海湾、永业公寓售楼处均声称“可能开盘”。

　　《新民楼市》致电各大售楼处显示，目前仅有滴水湖馨苑、临港海滨国际花园、汇锦城、万科琥珀臻园、美兰湖中华园、大华梧桐城邦、绿地领海、美第奇庄园、晶鼎、龙湖蓝湖郡、保利家园、上海晶园、红墅1858等大概25家楼盘明确表示将在6月推出新房源。

　　形成鲜明对比的是，去年6月份，上海仅新入市的住宅达到了39个，开盘量是今年同期的1.5倍。

　　在价格预期上，目前确定开盘的项目除了“西康路989”、汤臣湖庭、上海晶园等个别高端项目之外，其余都以均价在2万元/平方米以下的项目为主，预示着 6月的成交均价很可能继续走低。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：2010年5月市商品住宅成交均价为22338元/平方米，环比4月减少了 2.6%。

　　“6月本来就是传统的淡季，加上新政细则没有出来，很多开发商干脆推迟项目入市，也是情理之中的事情。”一位代理公司的市场研究人士分析。

　　原因篇：

　　细则不出房企“心慌慌”

　　【细则一日不出，房企一日不安】

　　“现在大家都在等细则，基本所有项目都选择了放慢施工节奏和上市节奏。”普润地产中央企划中心总监周华燕分析道。在周华燕看来，由于新政细则迟迟未出，加上市场对新政细则还有一段消化期，导致房企纷纷采取了观望态度。

　　事实上，直到本报截稿日，关于上海新政细则尤其是房产税的消息仍是“一片混沌”。

　　就在5月31日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委关于 2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，意味着房产税渐行渐近；由于新政细则迟迟不出，不少业内人士甚至戏称已对新政“审美疲劳”。

　　细则迟迟不出的另一面，则是开发商“自觉或不自觉”的放慢了施工节奏，对于天生谨慎的上海房企而言，这似乎是不得已的选择。

　　事实上，在目前传言的诸多上海版细则中，主要的分歧在于房产税率的高低、以及房产税起征点的分歧，此外第三套房贷款的具体规定到底如何，也对上海诸多高端物业有直接影响。

　　值得一提的是，尽管上海市相关部门要求房企在拿到预售许可证之后必须10日内开盘，但很多房企干脆“不去拿预售证不就成了”，因此对于楼市供应量这一关键指标而言，房企仍有充分手段进行规避。

　　策略篇

　　两招对策似曾相识

　　【业内不约而同的低价促销、放缓施工节奏】

　　在2008年，面对当时严厉的宏观调控，房企采用了或低价促销、或放缓施工节奏的策略，如今这一现象似乎正在上海重演。

　　相比今年年初开发商竞相提价的情况，如今不少楼盘都祭出了低价策略。以徐汇区的印象欧洲城为例，由于均价仅有19009元/平方米，远低于周边均价，取得了开盘成交11328平方米的佳绩，位列上周成交面积榜的第一名；又如东方丽都·凤园，由于开出了极富性价比的价格，开盘当天即成交了160套。

　　事实上，随着低价入市取得成就，近期也有不少楼盘采用了低价策略。以位于浦东新区芦潮港镇的某新盘为例，目前该项目报价仅7800元/平方米，可谓周边的谷底价；再如象屿名城，5月30日开盘当天2000元办理预约金总价可优惠10万左右房款，目前精装修小三房均价148万/套，并送10平方米面积；在嘉定新城板块，也有项目悄悄开始了打折优惠。

　　放缓施工节奏则成为房企的另一大对策。以浦东某小户型为例，随着新政的出台，项目推迟了施工进度；又比位于闵行的“虹梅菁典”在新政细则未出的情况下，目前暂时将开盘日期推迟到了10月份。

　　上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目信息显示，5月至今上海报批的商品住宅项目只有15项，其中真正属于普通商品住宅开发范畴的只有5项。而楼市新政颁布前的3月份，上海报批的商品住宅项目多达43个，其中属于普通商品住宅开发范围的有16项。

　　值得一提的是，新政以来也有一些项目选择了逆势涨价。以尚海湾为例，目前售楼处最新的报价达到了85000元/平方米，万科城市花园的最新报价也到了2.8万元/平方米，万科金色城市更是维持在33000元/平方米的高位。

　　“2009年的那波楼市行情‘喂饱’了不少开发商，虽然有一些开发商面临支付今年以来高价土地款的压力，但不少房企在今年还是有不少‘余粮’，让它们有本钱撑下去。”一位业内人士分析。

　　中和地产：

　　“西北王”保卫战

　　特约记者 秦天 发自太原

　　山西太原是全国能源重镇，著名的“煤老板”的家乡。各家房企在觊觎“开采”楼市中的这一财富宝藏。

　　近年间，万科、富力、恒大、绿地等知名开发商早已将触角伸向这里，而被称为西北王的太原本土开发商中和地产正在打一场保卫战。

　　交锋太原

　　晋系房企中和地产前身为太原市综合开发公司，创建于1983年3月，1984年加入中国房地产开发集团，成为建设部批准的全国首批房地产一级资质企业。

　　中和房地产开发有限公司董事长白仲玉在接受时代周报记者专访时指出：“中和地产早在30年前就已经开始从事地产开发，是我国最早一批房地产开发公司。”

　　2010年，中和地产以百万大盘“中和城”开局，首期开发100万平方米，投资30多亿元开发，目标是建成太原新地标。

　　不过，此时的太原楼市已经群雄纷至。除了万科、绿地等区域龙头之外，有着地产“劳斯莱斯”之称的星河湾骤然杀入山西太原。2009年2月份星河湾以13.26亿元取得太原市龙城大街南侧约1020亩地块土地的使用权，将在今年下半年开盘。

　　业内人士分析，星河湾是典型的“产品主义”，其目标十分明确，直接瞄准了山西煤老板的家乡，目标客户显然就是那些能够在太原当地花钱购置豪宅的煤老板们。

　　地产扩张大军中华南房企最为典型，凭借品质、品牌、规模、资金、技术等优势，华南房企将当地开发商远远甩在了身后。

　　但身为太原房企老大的中和地产，是否也像有些城市本土开发商一样失语呢？

　　白仲玉向时代周报记者强调：“他们来了并没有什么可怕。中和敢于和他们同台PK。中和要为山西房地产树起自己的旗帜。他们有的是资金优势，但我们有本土优势，当地人反倒更信赖中和的品牌与口碑。”

　　“民生牌”被视为是中和地产手中的法宝，中和城项目明确定位为“民生工程”。白仲玉向时代周报记者介绍，民生地产开发和建设必须是基于城市化建设过程中统一规划的前提。同时，要站在解决广大民众不断提升住宅品质的角度。此外还要解决住宅片区整体功能条件适应于业主生活质量提升的需要。

　　调控助扩张

　　据山西省统计局消息称，今年一季度，陕西省商品房销售面积增长28.6%，商品房销售额增长36.9%，两者差幅小于全国12.9个百分点，说明山西房价涨幅远低于全国。

　　目前史上最严厉的楼市调控，白仲玉没有丝毫的担心，反倒认为是逆市扩张的好机会。在他看来，上市房企追求利益最大化，调控中资金链将会日益紧张。中和地产项目价格本身就定价不高，还会给一定优惠，比较下来更具吸引力。

　　“楼市调控之中，上市房企一般都不敢拿地，但中和地产从来没有资金压力，又可以相对低的价格购得土地。”白仲玉向时代周报记者强调，“中和地产几个闯关都是转折之年。2008年金融危机肆虐，当其他开发商猫冬的时候，中和就开始逆式扩张新购土地。”

　　经过近30年发展，中和地产先后开发建设了几十个大型项目，总开发面积达到200多万平方米。

　　白仲玉表示，中和地产已经成为太原房地产龙头老大和房地产行业的“西北王”，目前中和正向顶级开发商冲击，目标是开发量达到400万平方米、销售收入达到百亿。

　　中房信分析师薛建雄向时代周报记者指出，本土房企虽然在品质和资金上不能与大型房企对抗，但以低价土地带来的低成本优势，可以使其在量上占有绝对优势。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍在接受时代周报记者采访时表示，大型房企进军二线城市与本土开发商的竞争不可避免。不过两者在拿地策略上有很大的区别，外来房企开工的都是大项目，一般位于新城区域。当地政府也需要利用大型房企的开发经验，将新城的道路、规划、商业等做起来。本地开发商则往往不具备这个实力。而当地本土开发商一般参与中心城区的旧城改造，规模相对较小。