经济观察网 记者 胡芳洁 张雅楠 闫起磊 据4月30日北京楼市调控细则“京12条”，颁布已经过去了整整一个月。一个月以来，北京楼市发生了怎样的变化呢？

　　成交量大幅下降已是事实。此前异常活跃的二手房市场，5月成交量相比于4月份下降了80%。

　　而在此起彼伏的嘈杂声中，国务院一锤定音，明确房产税征收已成定局。 

　　首创集团旗下金网络置业总经理杨强宏称，“最近国务院明确了会征收房产税以后，房地产会发生不小的变化。开发商肯定会考虑这一点，接下来的这一、二个月会去做研究。房产税是一个标志性事件，这是跟上一轮调控完全不一样的地方。现在所有开发商最关注的就是房产税。” 

　　成交量大幅下降 新房价格未见明显松动  

　　根据北京房地产交易管理网数据，本报统计得出，北京一手住宅成交量4月为12187套，5月为6269套，比4月减少5198套，成交量下降48.6%；而二手住宅成交量4月为31475套，5月为13545套，减少17930套，降幅达57%。 

　　二手房的成交量中，4月底以及整个5月份，存在大量经济适用房家庭内部过户，转为商品房形成的成交量。据“链家地产”表示，去除掉经转商过户，预计5月纯粹的二手房交易为6000套左右，相比4月份成交环比下降达到80%左右。

　　6月1日，经济观察网记者来到首开常青藤项目。朝阳区东坝像是一个大工地，各种建筑器械和车辆开动着，发出震耳的轰鸣声，许多地方的道路因为管道的铺设而被阻断，过往车辆不得不绕行。与这些繁忙相比，首开常青藤售楼接待中心却显得异常清冷，里面只有几位销售人员坐着聊天，见不到一个看房人。就在4月份，到这里来看房的人还络绎不绝，据销售人员表示，现在一整天的时间都难得接待一位看房人。

　　尽管如此，该项目的价格并不见松动。一位销售人员告诉记者，目前常青藤的均价是28000元/平方米，即使全款购买，也没有打折或者其他优惠的可能。记者问及如果调控政策继续下去，价格会不会下降，销售人员十分自信地表示“降不了”。 

　　但是，记者走访发现，同地段北京奥林匹克花园的二手房价格和新政之前相比，每平方米已经降了3000—4000元，均价在20000元/平方米左右。“可以说现在价格降了不少，房源也多，买家选择和议价的空间都很大。”我爱我家奥林匹克花园店的一位经纪人告诉记者，据她表示：新政后一个月，这里的二手房价受到不小的的冲击，普遍降了许多，包括常青藤的二手房也降了2000元/平方米；不过，新楼盘开盘价位还是很高，常青藤的价格一直在长，现在均价稳定在28000元/平方米，但是销售不是很好。

　　据中国指数研究院发布的数据，今年4月，北京新房住宅(不含保障性住房)成交均价为22904元/平方米；而五月最后一周(5.24-5.30)，成交均价为19425元/平方米。实际上，新房价格方面，除通州、望京等区域少数项目外，北京并未出现明显打折降价楼盘。 

　　僵持不会持久 

　　在4月底 “京12条”调控细则颁布以后，北京的地产调控并没有停止。

　　5月17日，北京市住房城乡建设委、市财政局、市国土局、市规划委、市国资委等10部门联合下发《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》，最终目的是“使得房地产市场秩序明显好转，遏制房价过快上涨”。 

　　方案中，对十个部门都提出了具体要求。其中包括对销售房屋“一房一价”的要求，以及要求税务部门重点查处开发商偷漏税行为，加强土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。这些具体措施都剑指高房价。 

　　北京市住建委5月31日表示，全市已实现每套预售商品住宅都明码标价。据了解，每套住宅价格由开发商在申请预售许可时填报，并在住建委网站上公示，任何人都可以查询到，根据规定，房屋成交时网签的价格，不得高于该申报价格。 

　　经济观察网记者通过北京市房地产交易管理网，查询了位于朝阳区西大望路的万科蓝山项目，5月2日获得预售许可证的3号楼和7号楼，每一套房屋的建筑面积、套内面积，以及各自对应的拟售单价都有标明精确数字。而万科蓝山的拟售价格从2009年11月的30000元/平方米、今年1月的37000元/平方米，现在的拟售价格则上升至超过39000元/平方米。尽管已实行一房一价，并设置了申报价格的最高限，但价格并未见任何松动。 

　　“这一个月，总体上是属于冷静期，但是住房的消费观已经发生了逆转。投资性购房冻结了，自主性需求在观望。”北京金网络置业投资顾问有限公司总经理杨强宏说。“同时开发商在销售方面，也在观望。存量房市场的反应要更迅速一些，无论是成交量，还是成交价格上。” 

　　杨强宏表示，从开发商的角度而言，无论是从放盘速度、还是价格策略上，都处于观望阶段。“今年三季度中后段，放盘节奏、价格调整都会有明显的变化，尤其是到了年末，企业销售回款的压力增大。” 

　　“尤其是明确了会征收房产税以后，开发商肯定会考虑这一点，接下来的这一、二个月会去做研究。房产税是一个标志性事件，这是跟上一轮调控完全不一样的地方。现在所有开发商最关注的就是房产税。”杨强宏认为：房产税会在今后几个月尘埃落定，而目前开发商的观望最主要就在房产税上，如果房产税落实，开发商对将来的判断会更清晰。这一轮价格调整是不可避免的。 

　　杨强红认为，一旦房产税落实，这一次的调整，不仅仅体现在供求上，而是基本制度和规则的重建，这个行业的开发模式会发生根本改变，房地产行业将从以前单纯地拉动经济增长和GDP增长的角色，更多的回归到民生和经济增长的双重属性；而在发展路径上，保障性住房的比例会大幅增加，各大城市都会加大保障性住房建设；而随着对房产持有阶段征税，将会解决购房储蓄化的情况。接下来，整个行业的发展目标、路径、规则，都会和以前不一样。 

　　GVA衡信柏迪综合服务部董事岳锋钢表示，而从长远来看，价格会依然会根据供给和需求来实现；短期来看，价格是否会出现松动，要根据企业资金的具体情况而定，接下来，有可能会出现开发商降价、打折的情况。 

　　目前的僵持，只是调控初现后的状态。这一轮楼市调控，远没有到结束的时候。