田新杰

　　地方国资正在成为土地市场的一个接力者。

　　5月18日，北京建工以14亿余元的总价中标房山区房山线长阳站8号地，折合楼面价达到7500元每平米。北京建工为北京国资委旗下企业。

　　房地产调控带来的土地市场调整不可避免，而业内普遍关注的除了众开发商的拿地策略外，更关心的还有地方土地财政如何实现交接棒。

　　根据上海久银策源投资咨询有限公司最新公布的《久银地价报告》批露，大型品牌房企缺席3-4月土地市场，各类型中小企业却悄然发力，屡有斩获。

　　数据显示，3-4月，约有117家房地产开发企业及个人参与华东区128幅商品房土地竞争，总用地面积540万平方米，动用资金380.6亿元。其中拿地面积前20强企业共获得土地289万平方米，占总土地面积的一半以上，动用资金186亿元，约占总资金量的49%。

　　但报告期内大型品牌企业拿地数量极少。除绿地、江苏新城、九龙仓、中冶、中海、万达、瑞安外，其他企业都是没有对外扩张的地方性企业，其中具有政府背景的国有企业不在少数。

　　央企边打折边拿地？

　　新政出台后，保利地产成为首家在上海一口气吞下两幅宅地的企业，与此同时，据市场信息，保利地产也成为新政后率先在上海打出降价牌的首批品牌房企之一。最新的交易信息显示，保利上海旗下至少有一两个楼盘出现促销举措。

　　一边降价促销，一边却继续勇猛拿地，这让不少业内人士有些纳闷。事实上，保利地产作为央企地产主力，从去年开始，就一直处于大力增加土地储备的“亢奋状态”，以其最近在上海拿地的表现看，状态依然。

　　去年，保利成为国内不折不扣的“土储之王”，创造了北京、南京、成都等城市地王或区域地王，据保利公告披露的相关数据测算，2009年全国土地公开市场中，保利通过招拍挂的方式共取得土地约718万平方米，规划建筑面积共约1440万平方米，投入拿地金额共计413.6亿元。

　　去年，保利共实现签约面积526.69万平方米，实现签约金额433.82亿元，排名全行业第三。但仅仅新增土储所投入资金，即已几乎将全年销售资金耗尽。

　　“近日外界的消息和相关报道不属实，保利上海楼盘并没有进行打折和其他报道中涉及的优惠促销措施。”上海保利房地产开发有限公司董事长陈冬桔5月10日在电话中向本报表示，并不存在边打折边拿地的情况。

　　对于此次在上海一连拿两块地，陈解释，虽然去年保利地产在全国拿了不少土地，主要是进入的城市较多，但去年在上海几乎没有明显的土储增量。

　　拿地策略分化

　　地方财政支柱调整

　　目前房企的拿地策略已经出现明显分化。

　　“大型企业在3、4月出手较少，地方性中小企业纷纷拿地”。上述久银地价报告指出，2010年3-4月，拿地面积20强企业占拿地企业总数不足两成，共购入土地289万平方米，超过同期华东区土地成交总量的五成。报告期内有117家企业竞得128幅商品房用地，土地中标企业较为分散，大型品牌企业多数缺席土地市场。

　　3月-5月8日，上海久银策源投资咨询有限公司关注的19家品牌企业中，仅绿地、保利新增土地储备，绿地通过持续购入地块，使得总储备建筑面积达到503万平方米，确立了其难以撼动的上海地王地位。

　　上海方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘说，“在今天这么一个房地产价格系统中，谁获利，谁倒霉？毫无疑问，地方政府肯定是获利的大头。”

　　现在的问题是，土地市场火爆不在，地方财政何以为继？具体而言，地方土地财政的不利变化来自两方面，一方面是供应萎缩，出让总量减少，一方面是企业拿地热情退烧，而这两方面又相互影响。

　　市场统计数据显示，3-4月华东区土地供应总量540万平方米，继上一报告期环比萎缩五成后，本期继续萎缩两成。尤其是，排除2月份春节因素，土地住宅和非住宅用地双双保持了近10个月的缩减，其中住宅的变动幅度更大。各城市地价溢价幅度普遍降低。

　　值得关注的还有上海的商、住土地比例调整。

　　据上海出台的2010年住宅土地供应计划，商品房土地供应不升反降。今年上海全年住宅用地供应总量1100万平方米，其中政策性住房用地面积770万平方米，用于商品房住宅建设的用地面积为330万平方米，而2008、2009年商品住宅供应面积分别为200万平方米、813万平方米。

　　目前，上海已出让住宅用地加上预申请的住宅用地总量约317万平方米，这与上海2010年330万平方米的住宅供应计划相比，差距不大，表明假设本次预申请地块全部投向市场，则将基本完成今年住宅用地供应计划。

　　换言之，仅仅约半年时间，上海已经将全年的宅地供应几乎全部推出，那么下半年，土地市场的支柱无疑将更加向商办地块倾斜，而此前预公告的105幅地块中，商办地块占据了大部分，也透露出这样的趋势。

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