调控房产的核心在稳定房价、打击炒作和投机。北京、上海等一线城市房价可能因为虚高而下跌，但西安房价会不会出现"拐点"还很难说。房价涨不涨不是问题的核心，如何使其增长过程稳定有序，并与居民收入的增长相匹配才是问题的关键所在。

　　过快上涨的房价已经超出了西安市普通市民的心理承受价位。新浪乐居网正在进行的网上调查显示：82.3%的市民认为西安房价"偏高，买房压力大"。

　　为了保持房地产市场的健康发展，5月5日，西安市政府出台 《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的若干意见》(以下简称 《意见》)，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见，6月1日起正式实施。《意见》经媒体公布之后，被称之为西安稳定房产市场的"十六条"。对于"十六条"的作用，从普通市民到商品房开发商再到学界，从不同的角度出发，有着各自的期待。

　　价格：已破六千元大关

　　为遏制部分城市房价过快上涨，4月17日，国务院发布出台十项措施，规定购买自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平。这十项措施被业内人士称之为遏制部分城市房价过快上涨的新"国十条"。

　　北京、上海、深圳等一线城市的商品房价格随着新 "国十条"的出台价格出现松动，纷纷打折促销。

　　同一天，陕西省政府发布了 《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，《意见》明确要求：各地要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可；房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售。同时将加大对闲置土地清理力度，从高征收土地闲置费。

　　新"国十条"和陕西省《意见》的实施，并没有立即影响到西安楼市 "量价齐增"的发展势头：西安市住房保障和房屋管理局统计数据显示，刚刚过去的4月，西安市商品房销售面积144.13万平方米，其中商品住房131.26万平方米；商品房成交均价为6296元/平方米，与3月份商品房销售面积114.22万平方米相比，销售面积分别增加了29.91万平方米、27.87万平方米；商品住房成交均价为6040元/平方米，与3月份商品房成交均价5897元/平方米，其中商品住房成交均价5582元/平方米相比，同比增长30.97%，环比增长8.2%。

　　这意味着西安商品房平均价格在刚刚过去的4月份，历史性地站到了6000元以上的新起点上。

　　进入5月之后，一路高歌的西安房地产市场终于开始出现观望氛围，成交量急剧下滑。据房管部门的统计数据显示："五一"假期三天时间，西安普通住宅成交420套，日均成交140套，与此前第17周(4月19日~25日)的日均成交量相比，销量跌幅达69%。

　　成交量较少了，但成交价格依然一路看涨。以5月3日为例，当日西安普通住宅成交154套，较4月29日减少了365套，成交面积下滑了68.4%，但成交均价为6161元/平方米，增长了3.3%。

　　作为新 "国十条"的地方版，西安市稳定房地产市场的"十六条"顺势而出。

　　调查显示：多数市民购房将持观望态度

　　"十六条"的出台，对西安的房产市场影响到底有多大？是否会为西安楼市带来拐点？"十六条"刚一公布，通过网络推出了《西安新政十六条调查》，并从西安的房价水平如何、新政十六条会给西安楼市带来什么影响、新政十六条出台后西安房价如何发展、新政出台对购房者的购房态度的影响、购房需求、新政影响最大作用、是否能抑制炒房或房价过快上涨、哪一项最能抑制房价等8个方面设置了问卷。

　　考察调查问卷中的8个问题，不难看出，最引人注目的是普通市民对目前西安房价的承受能力、新政十六条出台后对市民购房态度的影响以及广大市民对新政作用所持有的态度。

　　对于目前均价已经突破6000元大关的西安房地产市场，在"您认为目前西安的房价水平如何？"的选项中，截至5月10日，调查数据显示，82.3%的市民认为"偏高，买房压力很大",12.6%的人认为 "基本合适，在可承受范围内",只有5.1%的被调查者认为"偏低，与部分城市比房价水平较低"。从对房价评价悬殊巨大的比例中不难看出，目前西安市的房价水平已经到了普通市民难以承受的高点，购房对于普通西安市民来说，压力很大。

　　新政的出台，让大多数人开始对购房持观望的态度。调查显示，截至5月10日，在"新政出台后，您的购房态度是？"的选项中，83.4%的被调查者选择了"观望",12.6%的被调查对象选择了"积极买入",4%的人选择了"抛售"。

　　对于新政的出台是否能抑制炒房及房价快速上涨的态度上，41.1%的被调查对象持有悲观态度，认为"不一定能抑制",32.0%的被调查者的态度是"效果不是很大",只有26.9%的被调查者持有积极的乐观态度，认为"一定能抑制"。

　　西安市房产市场的现状印证了调查的数据："现在来买房都是有住房需求的客户，几乎没有房产投资者。但买房者的心态有了变化，上半个月下了订单的客户纷纷问询是否会有价格方面的影响，而待购者则更加犹疑不定。市场中买卖双方都因为政策变化而出现了较强烈的观望心态。"荣禾城市理想楼盘的置业顾问说。

　　关键看房价与收入是否匹配

　　西安房价与收入比过高已经成为不争的事实。陕西省房地产学会会长王圣学早前接受记者采访时说："西安房价的合理价格应该在4500元左右，这是根据综合城市发展和群众收入水平得出来的一个数字。很多人说相对北京、上海、深圳，甚至成都，西安的楼市价格不算高，我觉得这个说法站不住脚，因为你不能光考虑价格而不考虑大家的收入水平，西安现在一个普通的工薪族月收入只有2000元左右，他能承受得了5000元每平方米的房价吗？"

　　虽然如此，王圣学也同时看到，西安作为西北地区的中心城市，由于刚性需求、炒作和买涨不买跌三大因素的存在，房价超过4500元合理价位是不可避免。

　　陕西省社会科学院学术委员会副主任、研究员张宝通也认为，"供求关系是影响房价高与低的决定性因素，西安刚性需求旺盛的特性足以撑得住西安目前的房价。"他分析说："西安是个西部人口大市，再加上陕西教育大省的独有特性，每年选择在西安定居生活的人不在少数，因此置业便成为每个人所必须面临的问题。有足够的买方市场支撑，卖方市场的价格是很难实现下调的。"

　　此次调控政策的出台，西安房价会不会出现"拐点",王圣学的结论是"很难说"。他解释说："调控的核心稳定房价、打击炒作和投机，北京、上海等一线城市房价可能因为虚高而下跌。根据发达国家的经验，城市化率达到70%左右，对城市住房的需求才会趋于饱和。我国目前城市化率只有46%，以目前每年0.8%至1%城市化速度推算，国内房地产业还有15至20年的增长期。其中，房价涨不涨不是问题的核心，如何使其增长过程稳定有序，并与居民收入的增长相匹配才是最关键的。"

　　对于西安市出台的 "十六条"房产新政，西北大学经管学院教授卢山冰认为，西安房地产市场还是比较健康的，政策出台是维稳房市秩序，对改善性、投资、炒房群体肯定会有影响。政府的决心是不可动摇的，仍然不能遏制的话，还可能再出台更严厉的政策。政策调控下，西安房地产市场将更理性、科学。（来源：陕西日报）

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。