新政“满月” 都说南京房价 降了，可动真格的有几家？

　　据中原地产统计，在成交面积方面，北京回落最为明显，由近35万平方米回落至不到10万平方米，深圳由15万平方米回落至不到5万平方米，津、广、沪也都出现不同程度的回落。本轮房地产调控虽然措施极为严厉，但就其效果而言，各地并未出现房价明显的松动，那些降价楼盘大多位置偏远。

　　南京房价

　　“真摔”

　　“假摔”

　　河西精装修价低于2万，江宁房价不超过1万，现在的南京楼市到处都“降声一片”，可南京房价真的降了吗？房地产市场究竟是真摔还是假摔？

　　购房者：假的

　　虽然近期频频出现降价或以低于预期价开盘销售的项目，但不少买房人仍认为，降价的项目还是太少，可选择余地不多，虽然房价回调了一些，但离老百姓的预期还有差距。

　　想为父母在江宁买套房的周女士对新政的效果并不太满意，她对记者说，“虽然最近报纸上都说江宁房价降到了1万元以内，但那些降价楼盘的位置还是偏了一点；离地铁近的、成熟地段的房子，还是很贵。”在主城上班，想在江北买套便宜房子的吴先生也表示，虽然有个别江北楼盘房价回到6000多元一平方米，但区位并不是他想要的；地段好的，适合主城上班族的桥北楼盘房价一直在每平方米九千多元，还看不出降价的迹象。

　　张女士对降价一说更不认同，“去年八九月份我去城北一家楼盘看房，当时销售人员报给我的价格才每平方米8000元左右；最近我再去问价，居然价格涨到了1.4万元，这样的房价怎么能说是降了呢？”

　　业内：不好说

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，一些新项目首次开盘，根本无法看出它是真摔还是假摔，“就以和府奥园为例，当初地价拿得便宜，有人说成本1万元都不到。这个虽然无法考证，但是接近2万元的均价开发商还是有很大赚头的。”张辉说，即便是网上传出的中北品尚卖1.5万元的低价，开发商也并非无利可图。去年仁恒江湾城的精装修价才1.6万元左右，中北品尚的上一期房源也只卖到1.2万元，怎么能说1.5万元的价格就是低价呢？

　　“如果跟一两个月前河西动辄2万以上的开价相比，现在的房价确实是便宜了一些；但是从单个楼盘来看，只能说开发商的涨幅在减少，但是房价还是上涨的”，一位业内人士说，开发商从过去的“狮子大开口”到现在的“慢跑”，可以看出背后正是楼市新政的威力；至于这种影响力将持续到什么时候，还需要继续观察。

　　马祚波王烨

　　史上最严厉调控

　　对南京有用吗？

　　自4月15日传出国务院常务会议严格二套住房贷款的消息算起，目前恰好是新政一月，“史上最严厉调控”有没有起到效果？记者昨日进行了统计――

　　这一个月

　　南京卖房3970套

　　不足去年同期一半

　　根据南京网上房地产显示的每日销售数据，从4月15日至5月14日的一个月内，南京商品住宅总共认购了4216套，成交3970套。日均认购和成交数分别为140.5套和132套。而2009年4月，南京住宅共认购9460套，成交量为8684套，日均认购315套，成交289套。新政一月的销售业绩不足去年的一半，认购、成交下滑比例分别达到55%和54%。而事实上，新政一月来的销售量，认购和成交主要集中在新政后一周，比例高达一月数据的半数以上。如果以近一周的住宅认购和成交量来看，销售的下滑更为明显。

　　这一个月

　　从狂热到冰点

　　再到趋于平稳

　　新政后的销售主要经历了三个阶段，即“延续狂热、走进冰点和趋于平稳”。

　　新政后的第一周里，即4月15日至21日，由于楼市较热的惯性，以及业内包括消费者对调控效果估计不足，认为调控只是“点刹”而非“猛药”，所以南京房地产市场的认购及成交量还没有出现较大下滑。这7天里，全市共认购商品住宅2164套，成交2286套，日均认购309套，成交327套。

　　不过，惯性的力量毕竟有限，特别是4月22日，物业税在四城市试点，以及无论是否贷款只要有房再购都算二套房的消息传出后，南京楼市的销售量迅速走入下行轨道。4月22日成为分水岭，当天全市认购85套，成交330套，并一路跌进“冰点”阶段。在4月22日至5月2日的11天时间里，日均认购量只有62套，仅为新政后第一周的20%；而日均成交量略好，达到97套，为新政后第一周的30%水平。5月2日更创下了全市认购11套、成交0套的纪录。

　　5月3日至5月14日，这段时间里，南京楼市销售量开始趋于平稳。从劳动节最后一天5月3日为标志，当日全市共认购商品住宅127套，继4月22日之后认购量首次超过100套大关。网上房地产的数据显示，5月3日至5月14日这12天中，南京楼市日均认购为113套，日均成交为52套。这一阶段，少量开发商已经打出优惠措施，而更多房企则还在观望。

　　这一个月

　　卖得好的楼盘

　　多是降了价的

　　虽然市场整体冷清，但仍有少数楼盘销售逆势飘红，成为新政后认购、成交的主力军，而这些楼盘的共同特点是价格优惠，不管是直接降价，还是以低于预期价格销售，降价牌一出，自然吸引了眼球。

　　以价格换销售的典型楼盘除了昨日开盘的和府奥园之外，苏宁睿城4月17日以低于2万元的单价开盘，目前128套商品房全部卖光，据了解，其售价比预期降了10%左右。而江宁的东方龙湖湾，也从1万元每平方米的预期售价调整到8000－9000元的实际开盘价，目前也已基本售空。而江北的阿尔卡迪亚屡屡占据每日销售行情的热销榜，其6200元的均价也比不少江北楼盘八九千元的价格低了不少。

　　李汇丰王烨

　　新政“满月”，一线城市楼市回归理性――

　　“馒头刚蒸上

　　还没热透，不会撤火”

　　4月14日，国务院常务会议研究出台房地产调控新政策，拉开了新一轮楼市调控序幕。如今房地产调控“满月”。令人欣喜的是，无论是新房、二手房量价齐跌，还是土地市场“地王”遁形，整个房地产业开始理性回归。

　　“馒头刚蒸上，还没热透，不会撤火。”一位接近住建部的权威专家向记者表示，目前房价不再上涨的第一个目的已经达到，但调控远没有结束，接下来的关键是落实好政策。

　　京津沪穗深全线回落

　　事实上，自5月份以来，京、津、沪、穗、深等五大城市二手住宅价格及成交量都出现了不同程度的回落。

　　据中原地产统计，在成交面积方面，北京回落最为明显，由近35万平方米回落至不到10万平方米，深圳由15万平方米回落至不到5万平方米，津、广、沪也都出现不同程度的回落。

　　与此同时，上述五大城市中高档二手商品房价格也全线下降，北京由4月中旬的近20000元/平方米回落至目前的18000元/平方米左右，上海由26000元/平方米以上回落至25000元/平方米左右，其他城市的价格均呈回落趋势，回落幅度在5%至6%。

　　“与其他城市不同的是，上述五大城市二手房已经日渐占据交易主导地位，因此市场的调整在二手房方面反应得也最为强烈和明显。”中原地产张大伟说。

　　政策进入执行期

　　“馒头刚蒸上，还没热透，不会撤火。”一位接近住建部的权威专家说，新政的第一目标是让房价不再上涨，这个目的已经达到，接下来的关键是到底怎么落实。

　　他指出，由于房企现金流充裕，能挺得住，且市场房源太少，使得“涨价容易降价难”，因此接下来要强化住房供应量，即包括在开工和销售环节，政府会强化监查督促管理。

　　记者也注意到，部分开发商仍坚持不降价，房地产市场调控远不能掉以轻心。

　　“除了部分郊区项目外，北京城区的项目价格依然坚挺。”张大伟说。

　　他表示，从目前北京新开楼盘整体来看，促销依然只是个别开发商的“小众行为”，更多的开发商因为看不准，实际在延期开盘。而且，即使有种种促销行为，也只是象征性的小幅度让利。“调控政策如果不严格长期执行，很难使得开发商做出割肉举动。”张大伟说。

　　据上证报

　　小心！

　　那些调控中的“苦肉计”

　　楼市新政频繁出台，开发商打折促销犹如走秀场，有的玩数字游戏，先涨价再打折，实际打折是假、涨价是真。

　　本轮房地产调控虽然措施极为严厉，但就其效果而言，各地并未出现房价明显的松动，那些降价楼盘大多位置偏远。一些所谓的退房潮、违约潮、离婚潮不仅夸大其词，而且有可能误导下一步政策的方向。

　　事实上，这些铺天盖地的信息一方面说明房地产调控政策的确初见成效，最起码扭转了前期认为房价会一直疯涨的预期，这是值得肯定的。但笔者认为，目前有的媒体对所谓的离婚潮、退地潮、退房潮、违约潮的报道显然不太客观，这和2008年初的情况非常相似。

　　当时，在房地产调控政策初见成效、房价的市场拐点已出现的情况下，一些开发商开始上演苦肉计，除了计算出全国房地产企业的资金缺口高达9000亿之外，还“计算”出全国各大城市空置的房子足以卖3到5年。似乎如果不停止房地产调控政策或者不出手救市，房地产将很快完蛋，而事实证明，这的确如潘石屹所指出的是“东郭救了狼”，2009年的暴涨不过证明所谓的资金链断裂和空置的房子可以卖3到5年是个完全的苦肉计。

　　应该看到，本轮房地产调控虽然措施极为严厉，但就其效果而言，还有待进一步观察，就目前的房价而论，仍然处于不合理的高位。即使以全国性降价的恒大为例，在一些地方所谓的八五折的价格居然比降价前还高。全国各大城市的房价依然坚挺，在这种情况下，过分推测政策的“杀伤力”，恐又成为一出逼宫的“苦肉计”，以期待高层要么不再出台严厉的政策，要么在政策的执行力上宽松些。

　　对于政策的选项而言，2008年开发商集体抱团上演“苦肉计”的教训犹未远也。在政策的调控下，房价究竟表现如何，需要决策层尽快调研和评估，切不可盲目乐观，或者麻痹大意，错过最好的用药时机和力度。　据新京报

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