卢先兵

　　继收紧对“不良”房地产企业的新发项目贷款后，监管层开始对存量开发贷“动刀”，严禁对房地产开发贷款进行重组和展期。

　　5月12日，深圳银行界人士透露，深圳银监局近日向辖内中资银行传达银监会最新的监管精神，重点着墨房地产开发贷款和按揭贷款风险防范。今后，房地产开发贷款必须用在建工程而非土地作抵押，开发贷成数一律不得超过5成。对存量开发贷，严禁重组和展期。

　　“以前银行对资金链紧张或还款能力不佳的房企采用了重组或展期手段，为了账面上好看，隐藏了风险。”深圳银监局人士表示，银监局将开展专项检查，发现违规行为依法严格处理。

　　存量开发贷严禁重组

　　据参与上述深圳银监局会议的一位银行人士称，深圳银监局要求各银行，切实防范土地储备、房地产开发、商用住房按揭和个人住房按揭贷款风险，并明确提出，严禁对房地产开发贷款进行重组和展期。如果银行违规，银监局将严肃处理。

　　这并非区域性政策。广东银监局权威人士称，银监会近期向全国范围内的银行均提出了要求。但此前地方监管执行力度不严，特别是在2008-2009年经济不景气时，监管较松。

　　某股份行深圳分行公司部人士坦承陈，虽然各家银行对开发贷重组和展期有条件规定，但去年为了冲高贷款规模，普遍把关不紧，房企的贷款到期后，如不能及时归还，很容易获得展期或重组。

　　央行数据显示，今年一季度，房地产贷款同比增速为44.3%，比贷款平均增速高出22.5个百分点。

　　“停止重组展期后，可能会出现烂尾楼。但当前已经出现楼市泡沫，长痛不如短痛。并且，还可以鼓励优势企业对落后企业进行兼并重组。”前述广东银监局人士认为。

　　他表示，开发商楼盘烂尾后，银行可收回并进行拍卖，只要选取好时机，不一定会造成损失，有些楼盘短短两三年积累的涨幅不少。即使造成损失，银行也完全有能力承受，因为当前各银行拨备充足，风险覆盖面较高。

　　某股份行深圳分行风险管理部负责人分析，监管层此举可能是防止开发商捂盘推迟卖房，如果拖到还款截止日期，开发商不能获得贷款展期，这将陡增还款压力。“断了开发商的后路，最后只能降价卖房。”

　　深圳银监局统计数据显示，一季度末深圳银行机构中长期贷款(主要为个人贷款和开发贷款)增加832亿元，占比高达76%。房地产开发贷款余额1258亿元，比年初增加145亿元，增长13%。房贷增长的强劲，表明房贷新政的效应尚未完全显现。

　　封堵灰色“超贷”

　　在防范存量贷款风险的同时，深圳银监局对新增开发贷也提出了要求。比如，各行要建立和完善“名单式管理”，将资质和信用好的房地产开发商纳入名单管理，各分支机构只与名单上的开发商合作；二是房地产开发贷款一定要用在在建工程而不是土地作抵押；三是房地产开发贷款一律不得超过五成；四是开发商出售楼盘后的资金首先要用于归还贷款。

　　深圳一家中型开发商财务总裁评价“开发贷不得超5成”的禁令，“震慑效果较大”。他说，此前开发商向银行申请“超贷”比较容易，其中有两种方式。其一，对土地重新评估，去年地价暴涨，重估后开发商可贷成数一般在6.5成左右，甚至达7成。其二，做高建安成本，比如本是3500元/平，以5000元/平来评估。

　　此外，个别“胆大”的银行还给开发商做“配贷”，比如开发商申请贷款3亿元，银行多贷出0.5亿元—1.5亿元，这部分贷款不需要抵押品，或是拿一些价格虚高的土地做抵押。

　　对于开发商售楼款首先归还银行贷款的规定，兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示，房地产销量下滑可能带来还款风险，该行正考虑对开发贷进行“一例一测”。目前该行要求各分行建立还款专户，要求开发商售楼款的80%—100%首先进入该专户。

　　不过，上述开发商反馈，目前多数银行还没有采取此措施，只是要求楼盘销量达到80%，开发商就必须还清银行贷款。他预计银行会很快采取措施收紧贷款。

　　华商银行副行长周磊透露，银监部门近期加强了对外资银行的监管，限制外资行对开发商的融资额。他认为，新政压力下，房企需拓展其他融资渠道，比如银行表外业务(银行与信托合作发售信托理财产品)、融资主体转移、内地香港两地融资，增加经营性物业的抵押。

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