苏丝，林静

　　广州新政细则即将出台。5月11日，广州市房管局召开新闻发布会透露，广州落实新政的贯彻意见已于4月26日市政府常务会议审议原则通过。“对于本地人限购等临时性调控措施，贯彻意见暂未规定执行，但同时规定如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，将采取限购等临时性调控措施。”该局副局长黄文波表示。

　　黄文波指出，近半个月来全市交易数量大幅下降，交易价格上涨得到遏制。“地方政府主要职责是加大供应，今年明显加大了居住用地，包括中心城区的居住用地规模”。 根据测算，未来3年全市十区住房需求总量为2861～3311万平方米。

　　《广州市住房建设规划(2010-2012)》(下称《规划》)提出，今年广州规划总用地7.67平方公里，计划用地规模5平方公里，商服用地4.23平方公里，两者比例为3：2，适应广州产业转移，发展商业服务业的用地需求，这个比例去年为2：1。

　　下半年降价成定局

　　国务院新一轮调控政策出台后，与大多数地区一样，广州城区成交量也在下滑。4月15日至5月6日，广州市十区一手住房网上签约面积27.35万平方米，同比减少63.4%，环比减少28.1%。一手住房网签均价为13698元/平方米，环比下降7.1%。若除开萝岗区价格结构性异常变动因素外，其余九区网签均价环比下降0.9%。二手住房方面，交易登记面积38.7万平方米，同比减少29.5%，环比增加1.3%；交易均价环比上升1.7%。

　　据记者调查，除个别项目外，成交量下跌的区域集中于海珠区、番禺区、花都区、黄埔区、南沙区等。部分开发商推迟开盘，一是对价格走势不确定，二是投资客集中的珠江新城和郊区项目，登记客源不足。

　　“2007年的调控是针对连续升了几年的房价，而2010年的调控是针对去年以来非理性的升幅。”戴德梁行策略研究部董事黎庆文称，这一次各地落实调控细则会更强硬。住建部已经公开表示，要公布房价涨幅过高城市名单。

　　黎庆文预测，5月底开发商就会因应各个项目资金回笼情况而有所动作，开发商会继续选择降价完成目标，因此下半年降价已成定局。“地方政府看的是平均房价指数，因此即便细则出台，开发商也会抗一两个月再降价，年底可能跌幅会去到15%”。

　　数据显示，今年广州一季度房贷环比升60%、70%，透支了一年的放贷量，如果银行再收紧个贷，抄底缺乏资金支持，降价潮将会持久。至超投资发展有限公司副董事长总经理梁东昭分析，这次调控中率先降价的恒大本身的营销理念就是性价比，而且产品大部分处于城乡结合部，属于投资型的，上市后土地储备大，所以资金压力大。

　　5月严打捂盘惜售

　　黎庆文认为，城中村是一个很稳健的投资，政府也支持，对于开发商来说是一个新的利润增长点。据透露，广州越秀区房管局长亲临杨萁基村解释旧改政策。包括富力、中信地产、凯德置地以及众多香港二线开发商在内的多家房企近日均热衷于城中村洽谈。

　　广州《规划》首次提出将住房保障工作与“三旧”(旧城、旧村、旧厂房)改造工作紧密结合，通过“三旧”改造为住房建设提供用地来源。今年计划供应的2平方公里中心城区商品住房用地中，有0.8平方公里属于“三旧”改造用地；商服用地中有约1.2平方公里属于“三旧”改造用地等。

　　近期部分楼盘又出现捂盘惜售现象。黄文波透露，“今年5月上旬，我们将对2007年1月份以后颁发合法预售证的楼盘证进行检查，特别是对销售进度明显与市场不吻合的进行检查。”

　　“现有房产调控政策真正切中了要害，特别是投资和投机性需求，供应应保持相对平衡，相信调控同时也要相信市场，把盘留起来不卖就是企业本身问题，当需求减少的时候，开发商必然要顺应市场采取行动。”黄文波说。

　　调控需求端

　　据黄文波介绍，目前广州房屋管理系统对认定个人的第二套住房并没有问题，“以家庭为单位的话，暂时还做不到，要联合公安部门”。黄文波介绍说，“有一份调查显示，目前广州的购房群体中，99%是境内居民，广州市户籍人口占其中60%”，他认为从购买人群的结构看来，广州并不是抑制投机、投资需求的重点城市。当然，如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，广州也不排除将采取限购等临时性调控措施。

　　“需求端的调控，主要是贯彻调控精神，差别化，也是针对需求端的调控。”黄文波说，对于第三套房是否停止贷款，决定权在金融部门，相关部门主要是配合提供购房信息。

　　今年广州市经营性用地出让计划主要导向是，在适度增加规模的基础上，进一步优化供应布局和结构，增加商品住房和商服用地供应规模。今年商品住房用地供应总量控制为5平方公里，具体宗地在纳入出让计划范围的7.67平方公里用地内安排，当中预安排了2.04平方公里的商品住房用地，以及2.96平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。

　　“在纳入正式出让计划的7.67平方公里的商品住房用地中，中心六区用地占40%；番禺区、花都区占19%；南沙区、萝岗区占41%。今年中心城区出让的商品住房用地约2平方公里。”黄文波称，广州住房供应结构已向保障性住房、限价房和中小套型普通商品住房倾斜。今年确定了18个保障性住房开工建设项目，用地面积1.24平方公里，建筑面积300万平方米。

　　值得关注的是，广州限价房用地达40公顷以上，建成后可提供约1万套限价房。“今年限价房用地肯定会供应市场。”黄文波说。

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