4月份南京房价涨幅创5年来新高

　　国家统计局昨日公布了4月70个大中城市房价指数及1-4月房地产市场运行情况。4月，全国70个大中城市房价同比一年前上涨12.8%，涨幅创近年来最高，环比3月份上涨1.4%，也达到今年以来的新高。面对这样的数据，人们不得不问一句：这到底是新政的效果还没有显现出来，还是统计的数据不对呢？

　　全国

　　房价起伏太大

　　事实上，由于房屋销售价格中不仅包含商品住宅，还包括涨幅非常有限的经适房、限价房等各种保障性房屋及政策性房屋的价格，所以反映到数字上的12.8%其实远远低于大部分市民的直观感受。即使是上一轮房价大跌时，一年内房价的落差也只在4%以内，像现在这样一年之间全国同比涨12.8%，房价起伏如此之大，这几年来从未有过。

　　海口涨得最猛

　　房价一年间涨得特别厉害的，海口市首当其冲，房屋销售价格同比涨53.3%，新建住宅涨64.3%，连二手房都涨了37.45%；三亚紧随其后，三个指数同比分别增长52.3%、58.2%和48.8%。另外温州房屋销售价格同比涨26.1%、金华23.8%、北京21.5%，都是一年来房价涨得比较多的城市。

　　只有广州小跌

　　从单月的价格相比来看，4月全国房价销售价格比3月涨了1.4%，高于今年1、 2、3月的1.3%、0.9%、1.1%。即使与去年下半年相比，这个上涨幅度也仅次于去年12月份的1.5%，也堪称近期以来的最高涨幅了。从最能反映房价实际走势的90平米及以下新建住宅的价格走势来看，70个大中城市中，只有广州、湛江、泸州三座城市4月的中小户型新建住宅价格出现下滑，其中广州跌 0.6%。 石小磊

　　南京

　　同比涨12.3%，5年来最高

　　与全国房价走势几乎平行的是，南京4月份的房价同样创下自2005年以来的最高。上个月，南京房屋销售价格同比涨12.3%，新建住房价格同比涨14.5%，90平米及以上新建住宅价格同比涨 18%，90平米及以下新建商品住宅价格同比涨25.1%，二手住房价格同比涨11%。

　　环比涨0.7%，涨幅骤减

　　不过，相对于全国房价环比增速仍在加快而言，南京楼市显然对新政的“敏感度”要高于全国平均水平，可以说一有政策上的“风吹草动”，房价上立马就有反映。 4月南京房屋销售价格比3月上涨0.7%，涨幅明显小于3月的1.3%，新建住房价格环比上涨0.9%，也小于上月的2%，90平米及以下新建住宅、二手住宅价格环比涨幅分别为0.3%和0.5%，涨幅均小于上月的2.6%和0.6%。　　石小磊

　　■疑问

　　是新政没效果

　　还是数据算错了？

　　此次房贷新政出台，正好卡在了4月的中间。但不管是全国的数据，还是南京的数据，4月房价都没有像老百姓期待的那样出现下跌，反而仍在上涨。这让不少人提出质疑：是新政没效果，还是数据有问题？

　　对此，业内人士解释，新政的直接效果首先反映在了房屋成交量及开发商的开发“热情”上。国家统计局昨日公布的数据也显示，4月当月，全国商品房销售面积 8051万平方米，比3月减少155万平方米。与此同时，房屋施工面积分类指数为111.85，比3月份回落0.19点。

　　应该说，新政之后全国各地楼市交易量萎缩，但最后影响到房价统计数据的大多数却都是新政出台前半个月的成交价格。“因为只有交易成功的价格才能纳入统计，”相关人士表示，正因为4月下半个月交易减少，实际成交价在数据中的权重就比较小，所以最后看整个4月的均价仍是上涨的。

　　但随着5月份地方楼市新政的陆续出台，5月的数据应该就可以发现新政的明显影响。比如北京在楼市新政出台后的近一个月时间内，商品住宅成交均价降幅近8000元/平米。

　　但统计人士指出，由于去年上半年楼市正处于低谷，所以反映到同比数据上仍会有比较明显的涨幅。要想房价回到一年前，除非楼市现在立即大跳水。按目前开发商资金情况而言，这种可能性并不大：今年1-4月，国内房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%。当然，最终的效果还要看接下来各地楼市新政的力度如何了。

　　石小磊

　　有一种姿势叫 撑着

　　新政后南京开发商“表情”各异

　　哥不叫降价

　　叫“调低房价预期”

　　楼市新政出台到现在，对于买房人来说，其实关心的就一个问题：房价到底降了没有？为了寻找答案，记者采访了南京多家楼盘以及开发商，对于“降价”，多数人都很敏感，不过“调低房价预期”则是一个可以接受的说法。

　　“其实都是一回事，开发商不直说降价，就是要个面子罢了”，一位买房人调侃道。

　　调低预期派

　　典型代表：江宁、河西

　　和降价相比，开发商的“预期回调”只是换了个说法而已，本质上与降价并无二致。而说到降价，目前南京最引人注目的就是河西和江宁的楼盘。

　　以江宁板块为例，龙湖湾的预期价格在1万以上，最终开盘后的价格在每平方米8000元到9000元，认购量超出开发商的预期。

　　类似情况在河西板块同样比比皆是。碧瑶花园二期的心理价位原本在2.5万左右，受到新政的影响，开发商给出了2.26万的均价；融侨中央花园的洋房在春交会时的预期接近3万元，而上周开发商对外宣称的房价在2.5万以上，目前待定；和府奥园之前预期2万以上，最新的消息是开发商也开始随“大流”，房价回调到了2万以内。城南的金浦名城世家也从原先的1.8万调到了1.53万，此外还给出了不少优惠。

　　有不少业内人士表示，河西的房价应该还会有下调的空间，不过降幅可能不会太，毛坯房1.8万的价格买房人其实已经可以考虑出手了；至于江宁，专家表示多数买房人的心理价位应该在万元以下。

　　房价坚挺派

　　典型代表：城中

　　从严的房贷政策对南京城中板块似乎没什么影响。记者了解到，由于土地稀缺，今年上半年南京城中板块的新房上市量很少，房价维持在2.5万到3.5万的水平线上；而在新政之后，甚至有一家楼盘宣称要开出4万元以上的房价，令人大跌眼镜。

　　该楼盘的销售人员告诉记者，3.5万是之前毛坯房的价格，现在精装修交付，房价自然要提高。至于新政出台后价格会不会降，销售人员说，“现在主城的房子越来越少，而且买我们房子的都有一定实力，这个价格还是比较合理的。”

　　除此之外，建邺路上的金鼎湾自开盘以来也一路走高，目前价格在3万元以上，开发商同样表示新政对主城区特别是核心板块的房价影响不大，随着未来上市量的紧缺，一些楼盘甚至有可能成为“绝版”。

　　持续观望派

　　典型代表：江北

　　不少细心的买房人会发现，新政之后江北楼盘的“声音”几乎听不见了。特别是新政后的第一个双休日，当地一楼盘开盘遭遇“零成交”的尴尬后，江北的开发商集体“禁声”：不仅新房源的上市量几乎没有，对房价也不愿多谈。

　　记者了解到，天润城、大华锦绣华城等一批楼盘目前都没有多少新房源，大都是在售项目，而房价仍维持在9000元到1万元之间，开发商死扛的态度相当明显。而在二手房市场上，一些撑不下去的投资客则纷纷低价抛房。在新浪乐居的二手房板块里，一套天润城的二手房房主报价7000多元每平方米，而市场价目前仍处于8000元到9000元的高位。

　　该人士分析说，买房人对江北楼盘的承受力应该在6000元到7000元之间，而开发商仍在“坚守”9000元的高位，这一场博弈可能还将维持一段时间才能见分晓。

　　马祚波

　　市场

　　分析

　　开发商还能硬撑多久？

　　下半年日子就不好过了

　　尤其是去年高价拿地的主儿，资金链一紧张，不降价咋办？

　　南京的房价到底还能硬扛多久？业内专家告诉记者，一段时期内房价持续低迷将是必然现象；而随着下半年大量新房源的接连上市，开发商将迎来最困难的时期。

　　买的少了，卖的却多了

　　记者根据南京网上房地产公布的每日成交数据统计，5月1－10日，全市商品住宅认购总计1080套，成交330套。而去年5月上旬，楼市却是另一番景象：10天共计认购3462套，成交2005套。

　　虽然房子卖不动，但商品房的供应却并没有因此削减。一项统计显示，4月7日以来全市共有38家楼盘领取了预售许可证。根据国家住建部的新规，商品房项目领取销售许可证10天之内必须公开销售，这也意味着，接下来将会有二三十个项目接连开盘销售，市场供应量将进一步加大。

　　下半年房价可能会松动

　　目前，南京新开盘价格普遍降了一两成，但仍有一些楼盘还在死扛。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，从目前来看，除了一部分去年快速扩张、高价拿地的企业外，大多数开发商的资金压力还不是很大。新政来临后，这些“不差钱”的开发商还能扛上一阵子。

　　但随着下半年商品房供应量的进一步增加，市场销售更加困难，而资金又回笼不了，开发商的日子就不好过了。下半年到年底前后，可能是开发商最困难的时期，房价松动的可能性也最大。

　　同时，张辉也表示，去年高价拿地，以及同时开发好几个项目的企业，资金链最为紧张，也最有可能降价。

　　有人说江北会跌到六七千

　　那么，房价究竟能降多少？能否跌回2008年？张辉认为，从均价上看至少有10%的降幅，部分楼盘不排除降价较多的可能。

　　南京大学经济学院博士生导师高波教授提出了14%的标准线，“按国际货币基金组织提出的泡沫破灭指标，股市下跌超过30%，房价下跌超过14%，泡沫就破灭了，所以房价跌幅在14%以内比较合理。”

　　一位开发商则认为，房价跌回2008年不太可能，但下跌两成左右还是有可能的，比如江北的房价回到六七千元。“如果江北的房价能回到这一水平，百姓的安居问题也就能得到解决。” 　　　 王 烨

　　■相关新闻

　　银行说跌三成没事

　　任志强说能撑一年

　　新政若致房价下跌，银行房贷资产质量将受怎样的影响？记者获悉，从4月中下旬开始的房贷压力测试基本已告一段落，结果显示，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%至40%之间。

　　另据悉，就在“扔鞋门”发生后的第三天，华远集团总裁任志强再度“无畏”开腔，说开发商坚持一年都没有问题。

　　据北京晚报

　　有一种态度叫 严格

　　南京两家银行房贷开始“认房”

　　如查不到有没有房子，贷款人必须到房产局开证明

　　在大多数银行仍在观望和等待之际，南京银行和民生银行南京分行悄然出台新规：“认房”；而其他银行则表示，暂时仍然“认贷”。

　　南京银行、民生银行率先“认房”

　　南京银行房贷部人士表示，该行上周就已制订新规，明确要求遵循“认房”原则，即只要能查到客户有房子，再贷款买房就算二套甚至多套，提高首付和利率。“如果不能确定客户有没有房子，我们会要求客户到南京市房产局档案管理处和江宁区房产局档案管理处去打印自己的房产记录，证明自己所持有的房屋套数。”

　　民生银行南京分行房贷部人士也表示，该行也要求客户到房产局打印实际持有房屋的证明材料，然后再办理贷款。“外面说我们‘既认房又认贷’，这是误解，实际上我们是只认房的。”他表示。

　　多数银行目前还只“认贷”

　　除这两家银行外，南京其他银行目前仍是“认贷”不“认房”。

　　某国有大行房贷部人士告诉记者，该行是全国性的大行，房贷政策由总行统一制订，但目前总行还在等待央行和银监会的相关规定，没有出台细则。所以在眼下的过渡阶段，他们仍“认贷”，即通过查询人行征信系统来确定客户有几套房，如果客户没有贷款记录，则按首套房政策执行，“以后细则出台了，我们一定认真执行 ‘认房’的规定。”

　　贷款人开证明要跑两个地方

　　如果银行要求贷款客户提交实际持有房屋的证明材料，贷款人该如何办理呢？相关人士告诉记者，如果贷款人已婚，应带好自己的身份证、结婚证和户口本，分别去南京市房产局档案管理处和江宁区房产局档案管理处查询自己的房产材料，并开具相应证明，每份证明须要20元手续费；如果是单身，则在查询前还需提供民政部门或公安部门出具的单身证明。

　　为什么非得跑两个地方呢？据悉，这是因为南京市房产局和江宁房产局不联网，市房产局只有江南八区和江北浦口、大厂的房产档案材料，不包括江宁。 陈春林

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　　上海可能“限购两套”

　　上海可能出台的限购政策，或许也以家庭为单位，包括已持有房产套数，同一家庭最多可购买两套房屋。也就是说一个家庭如果至今未购房，则还可新购两套房屋；已拥有一套，最多只能再新购一套；而已拥有两套或以上的家庭，则不能再新购房屋。据财新网

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