“大北京，向东看。”这曾经是通州区域内开发商为自己楼盘定下的宣传标语，在他们的口中，由于各种利好消息的传出，通州房价有无限上涨的可能。也正是基于此，在过去的半年间，通州在售新房的价格由去年年底的均价15000元/平方米左右飙涨至如今的23000元/平方米，通州的房价经历了前所未有的“被上涨”。

　　在此番密集新政调控下，曾经被爆炒的通州楼市，未来的走向如何？开发商此时的心态又是怎么样的？业内对于这块区域作何研判？本报记者为此三赴通州。

　　“打折”不仅是噱头

　　如果说近期要评选通州曝光率最高的楼盘，K2海棠湾可谓“当之无愧”。

　　就在本月18日，“新国十条”刚刚出台后仅一天，“通州房价领涨变领跌”、“K2海棠湾跌3000元/平方米”的新闻便出现在各大媒体头条，似乎一夜之间，通州房价从无限飙涨的巅峰跌落到了谷底。

　　事实究竟是怎样？

　　“我们目前是全款购房每平方米减2000元，但其实新政出台前，如果是全款购房也能打到9.4折或者9.5折，折合下来也差不多每平方米减2000元。”昨日，在记者的百般询问下，K2海棠湾的销售人员将楼盘所谓领跌的真相告诉了记者。

　　随后，记者又转向调查了同样被传降价的珠江拉维小镇。公开信息显示，该楼盘目前均价在23000元/平方米，号称直降3000元/平方米。但一位长期关注该楼盘的调研人士告诉记者，这个价格根本不算降，该楼盘在3月底新开楼座均价为18000元/平方米，“一平方米降3000元的前提，是4月份刚刚大幅度提了价”。

　　“通州许多楼盘一直以来的销售策略就是报高价，暗地里多给折扣。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，无论K2海棠湾还是珠江拉维小镇，上述领跌通州楼市的项目不过是开发商再借着一个噱头来吸引购房者。而上述曾报道过K2海棠湾降价一事的媒体同行也坦言，楼盘打折的爆料者就是其销售人员。

　　“其实，这就是开发商在揣摩购房者的心态。”21世纪不动产市场分析师齐凡告诉记者，根据去年开发商们的销售业绩来看，尽管当下调控趋紧，但开发商的日子并不难过。“但确实对未来的市场摸不到底，也都想尽快清货，又不想被行业内封为‘乱降价、扰乱市场’。”在齐凡看来，基于这种心态，通州开发商便给市场一个“打折促销”，K2海棠湾的噱头便是其中一种。

　　死扛高房价的背后

　　如果说在号称“史上最严”的调控新政当前，开发商凭借揣摩购房者心态，以促销为由头实际降价尚可理解，那么曾经领涨的带头大哥坚挺不降，依旧保持着一种“上有政策，下有对策”的硬扛态度，则颇有些玩味。

　　上周六，记者来到京贸国际城，这个曾经创造了通州新房项目进入三万时代的标志性项目，发现前一周还座无虚席的售楼处已经变得冷冷清清。不过问到现在的售价，售楼员表示依然是26800元/平方米，“而且肯定不会降”。

　　在北京房地产交易管理网登记的历史资料显示，2010年1月23日，京贸国际城取得A1号住宅楼390套住宅的预售许可证，现已售罄，成交均价为14073元/平方米。

　　3月11日，又取得A2号住宅楼280套住宅的预售许可证，除一套未销售外，其他279套住宅也已售罄，成交均价飙升到了18686元/平方米，比A1号住宅楼上涨了4613元/平方米。

　　3月28日，京贸国际城取得A3号住宅楼575套住宅的预售许可证，开始第三次开盘销售，售价已经轻松突破20000元。

　　4月18日，“新国十条”颁布后的第二天，A3号住宅楼的销售价格上调至26800元/平方米，销售人员称5月份后再开的新楼座售价将超过30000元/平方米。

　　“这就是开发商高价拿地的代价。”北京中原三级市场研究总监张大伟告诉记者，在房地产调控愈演愈烈的大背景下，京贸国际城死扛不降价也有难言之隐，因为今年2月24日，京贸国际城的开发商天旭运河房地产公司以28.2亿元拍得了通州地王——半壁店地块，折合楼面价10635元/平方米。“开发商要缴纳土地出让金，需要大量的现金流，就必须提高现有手中项目的利润。”

　　据统计，今年以来，京贸国际城一共取得三次预售许可证，第一次取得预售许可证后签约面积为35070.19平方米，成交均价为14073元/平方米；第二次取得预售许可证后签约面积为24901.14平方米，成交均价为18686元/平方米；第三次取得预售许可证后签约面积为30241.64平方米，成交均价为24266元/平方米。“不难算出，三次预售已给开发商带来近17亿元的收入。这也是他们为什么死扛不降的原因。”一位业内人士这样解释京贸国际城在密集调控下不降价的原因。

　　透支未来的楼盘

　　“就开发商目前的资金流来看，不可能对政策反应这么快，扛也要扛一段时间。”在业内人士看来，今年通州的一大特点就是，总是处于被炒作的风口浪尖。而房价从去年年底的均价15000元/平方米左右飙涨至如今的23000元/平方米，其中，开发商非理性炒作起了很大作用，目前调控政策来临，尽管部分开发商死扛依旧，但降价显然是迟早的事。

　　“在通州当地开发商的口中，通州新城规划就如同上海浦东一样，房价有着无限上涨的可能。”作为非通州区域的开发商，北京懋源置业有限公司置业总监李翔认为，通州开发商其实就是在炒概念，将未来五年甚至十年的概念提前炒作出来，给购房者一个看似美好的未来。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，通州在今年以来被炒作的问题尤其严重。“通州本身作为距离北京最近的一个郊区在地理位置上就具有先天优势，因此也是楼市开发最早的近郊区，加之去年以来出台的CBD东扩规划、通州新城规划带来的极大利好，因此通州房地产备受投资人关注。”但郭毅认为，尽管如此，通州的郊区属性制约了区域发展，商业的引进效率缓慢，区域内各项生活、商业配套实际上远未达到成熟完善的程度，因此通州楼市如同建立在沙滩上的城堡，看似繁荣，实际上根基并不稳固，但这种表面上的繁荣仍然吸引了大量资金的追捧，市场上充裕的流动性都在寻觅最佳投资渠道，楼市投资客希望能够分享通州规划利好带来的盛宴，通州也因此成为了炒作最热的对象。

　　然而，正是这种疯狂的炒作，将通州楼盘推向了一个尴尬的境地，面对史无前例严格的国家调控政策，提前透支了未来的通州楼盘，究竟“涨还是跌”、“推还是不推”，几乎全北京都在看。

　　二手房价格出现松动

　　对于通州区域内在新政出台后已经表现出的僵持，小业主们显然有些着急。

　　记者近日在通州北京新天地、华龙美树等项目周边采访时看到，尽管这里中介门店依旧车水马龙，但几乎都是前来挂牌的小业主，买房者寥寥无几。位于华龙美树附近的金色时代房地产经纪公司门店的业务员告诉记者，其门店在3月时几乎每天都会成交10单以上，“这个礼拜已经过去4天了，我们还没开张呢”。

　　“从我们4月份的监测数据看，相比3月份，虽然整体的挂牌价和成交价仍有一定涨幅，但已有相当一部分二手楼盘的挂牌价格出现了松动，但并不大，而且成交量十分惨淡。”齐凡告诉记者，根据他们对通州分店的统计来看，价格出现松动的多为远离轨道交通的项目，而八通线沿线区域的楼盘价格相对坚挺。

　　“根据我们门店反馈的情况，在新政出台后通州超过一半的二手房项目挂牌价出现了滞涨和微量下滑，许多业主都表示愿意让价卖房。大户型房源相比新政前已普降千元。一直坚挺的小户型项目，也出现了1万-2万元的让价情况。”齐凡表示，目前购房者对八通线沿线的房价心理预期已经回落到17000-18000元/平方米。从目前业主挂牌价和购房者心理价两者的价差看，仍有2000元左右的差距。

　　通州楼市的未来走向

　　来自北京市住建委的消息，北京版“新国十条”即将于近日出台，其中除对国家版“新国十条”的落地外，在“某些方面”还将更加严格。面对一再收紧的调控政策，通州房地产市场的未来将向何处？

　　“估计北京大面积调控应该在四季度，开发商们还会做‘垂死挣扎’，但通州一定是先于大势发生调整的。”针对此轮调整，郭毅认为虽然二手房价格已经松动，但短时间内通州开发商肯定是挺着不降价，但就长期而言，房价过于虚高的通州面临调控已是板上钉钉。他预计今后一段时间，通州开发商可能会采用越来越多的促销方式“变相降价”。

　　齐凡预计，未来一段时间通州二手房价仍会小幅向下，预计整体降幅会达到5%-10%。同时随着房价的回调，会有部分购房者出手购房。“我们在与客户的交流中也了解到，虽然目前通州市场被普遍看跌，但还是有相当部分购房者十分看好通州的未来前景。但预计也会有相当部分购房者继续调低心理预期价格。”

　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，目前通州在售楼盘普遍拿地成本都不高，而楼盘售价已经到了成本价的几倍之上。“像涨价最猛的K2海棠湾是2003年、2004年左右拿的地，现在卖到25000元/平方米，将来可调整弹性很大。”该人士认为。

　　商报记者 齐琳 王营/文 焦剑/漫画

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