田新杰

　　今年，上海土地出让的游戏规则发生了很大变化，不过在这表象背后，则是政府放闸供应和市场调整给地价带来的双重压力，地价下行几成定局。

　　伴随着中央不断祭出的调控杀招，上海的土地供应在沉寂一段时间后，近期终于爆发。

　　4月28日，上海市规划和国土资源局发布了今年第23个国有建设用地使用权挂牌出让公告，再次一口气推出约34万平方米土地。而就在上周末，上海市规土局刚刚发布了该市首个土地出让预申请公告，一口气推出各类地块共计超过500万平方米，仅出让底价就近500亿元。

　　不仅上海，今年全国土地供应放量将成为对楼市影响最大的市场因素。

　　中国指数研究院副院长陈晟近日在“搜房帮十周年”置业论坛上告诉本报，土地供应是近期众多房地产调控政策中值得关注的亮点，今年全国的供应计划达18万公顷，同比增长1.35倍。“即使再打折，地方政府再不愿意供地，今年土地供应的放量很明确，这是最市场化的调控方式。”

　　土地供应如潮

　　上周末上海市规土局发布的“沪预申请告字(2010)第1号”，是上海土地出让历史上的第一个批量土地预申请公告。不久前的3月底，本报记者刚从该市相关官方部门证实上海正式实行土地出让预申请模式。

　　但这第一炮，上海有关部门并不保守，体量巨大的土地推出，让市场为之一振。

　　该预申请公告一口气推出了105幅土地，涉及商业、住宅用地，包括了宝山、崇明、闵行、闸北、浦东新区等区域，其中纯住宅地块24幅，占约23%。这批土地总面积高达约539万平方米，其中出让面积为505万平方米，这在上海土地出让史上，无疑是单个公告的出让体量之最。

　　105幅土地均公布了出让底价和每块土地的出让保证金，出让底价总额超过465亿元之巨，仅出让保证金总额即超过了23亿元。

　　这些逾500万平方米土地并不是近期上海土地出让的全部，4月28日，该市又一口气推出了另外8幅土地，短短一周，土地供应总量超过570万平方米。

　　但是，其中住宅土地的比例并不高，大规模宅地供应并未拉开大幕。

　　根据上海市规土局4月中旬公布的2010年上海住房供地计划，今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷，2005—2009年上海平均实际年度住宅供地量约1040公顷，今年1100公顷供地量比去过5年平均值增加约5.7%。其中70%为三类“保障用地”，存量土地以及新增土地各占一半，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷，占总量30%；政府保障性质的“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型商品房”用地分别为250公顷、450公顷以及70公顷，占总量70%。

　　和全国整体土地供应大势相比，上海的增幅相对落后。国土部刚刚公布的全年18万公顷宅地供应计划透露的信号非常明确，增加土地供应将是今年调控住房价格的重要举措。“加大供应是房价走稳的最重要因素。”陈晟坦言。

　　供应放量几成定局，而众多调控综合作用下，楼市调整也已山雨欲来，大量需求选择观望暂缓购地，面对“供增需降”的局面，多年以来屡次先于房价出现暴涨的地价，眼前下行压力已然骤增。

　　地价开跌在即

　　上周末，上海在调控风暴后举行首次土地出让，地市立现萎靡。挂牌出让的位于上海市嘉定区的4幅商办地块，其中2幅商办底价成交，总价分别为9388万元和1.0555亿元，折合楼板价均约2500元/平方米，而去年下半年，该区域的宅地出让楼板价曾经突破1万元/平方米大关。另外2幅地块也仅分别以104%和65%的溢价率，难现去年众房企哄抢的场面。

　　虽然此次出让的土地性质与此前创新高地块有所不同，但悬殊的商、住土地倒挂现象，反而更加透露土地市场的凉意。

　　对市场供求关系敏感的二手土地市场价格，更能说明当前土地价格的走势。

　　“地块持有方最近下调了对外转让的报价，从15亿调至13亿(含税)，一口气让价2亿元。”4月28日，一位核心知情人士告诉本报记者，南京市著名的闲置地王——铁管巷地王在二手市场的报价下调了，而且一调就超过13%。

　　据了解，铁管巷地王出让至今，已闲置近5年，近两年，当年拍下土地的上海泰龙房地产发展有限公司一直在寻求转让，但价格高企让人却步。现在上海泰龙方面的心态显然出现了变化，除了价格出现明显松动外，这位知情人士还透露，上海泰龙正加紧与二手土地转让的中介合作，希望能尽快转手该地王。

　　值得一提的是，据最新的相关研究机构报告分析，国内重点城市中，房价最有可能率先出现明显下跌的，南京和深圳等泡沫较大的城市，排在前列。

　　显然，类似上海泰龙等土地转让方，已经明显感受到市场的价格下行压力，急于出货套现。但此时调价，效果并不明显。

　　土地出让溢价率迅速下跌、底价成交再现、二手土地市场价格下调，种种迹象均指向一点，土地价格开跌在即。

　　供求关系历史性逆转？

　　巨大的新增城镇住房需求，供不应求，一直是地价、房价得以持续上涨的最主要支撑，至少逻辑上是这样。但是，这种情况可能即将出现变化，甚至逆转。

　　这一历史性的变化，极有可能从土地市场的供求关系拉开序幕。

　　陈晟指出，供应量加大，将深远影响未来两年楼市的基本供求关系，18万公顷两年之后开始转化为整体的市场供应，将是整个供求格局的最大变数。

　　此外，在于政府部门对拿地门槛的提高，提高保证金比例，增加开发商购地的竞买前期成本和违约成本。目前，上海已经全面实行了土地出让“保证金2成、1月内土地款首付5成、一年内付清”的新规，对房企资金要求更高，限制房企竞价行为、防止地王产生。

　　为防止开发商圈钱囤地，有关部门也已展开协同合作。国内上市公司通过股市融资的途径，明确需要首先经过国土部门关于“囤地、闲置”情况的核查后，才能展开资本融资运作流程。

　　种种措施，都将不同程度上影响土地市场至少中短期内的需求总量和购买力。加上市场深度调整本身，让购地企业的市场预判发生转变，现有项目销售停滞阻碍资金回笼，进一步削弱了企业的购地能力，这些因素，同样在对土地市场的供求关系进行关键性调整。

　　“国务院新政所提出的在提高土地供给的基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道，否则难逃越调越涨的怪圈。”陈晟指出，近年来政府出台大规模的土地供应计划和保障性住房规划，但如果土地供应不能有效转化为实际的商品房建设，保障性住房规划无法真正完成，房地产市场供应短缺的局面仍将得不到改善，因而国务院新政重在落实。

　　不过，土地供求关系能否因上述调整而产生根本性扭转？

　　中房指数研究院的最新报告指出，预计2010年M2增长率为17%，货币政策的宽松程度虽然达不到2009年水平，但今年M2的增加量仅低于2009年，高于历史上其他年份。在其他因素不变的情况下，根据房地产中长期发展动态模型的测算，M2的增加将增大11.5%的商品房需求，并导致商品房价格上涨5.9%。

　　全国计划供地总量虽大幅增加，但在上海等部分增量不明显的地区，微量的土地供应增幅面对M2高达17%的增幅，供求关系和价格的压力依然巨大。

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