□晚报记者 杨冬 报道

　　楼市政策组合拳频出，使得近期的上海楼市变化复杂：前段时间还处于“秒杀”状态的新房，近期就接连出现了打折促销优惠信息；与新房一样，二手房买卖的状态也从“惜售、跳价”转变为“抛售、议价”。根据记者昨天从沪上一些品牌房产中介机构掌握的最新数据，上海投资色彩较浓的一些高端房区域或许将成为新政之下的“重灾区”，新天地、陆家嘴等高端住宅板块近期的挂牌量正在不断被刷新。

　　银行不放贷导致客户被动违约

　　“整整10天，上门客只有20来个，且没有一单成交。 ”二手房经纪人敖婷的遭遇并非个案。

　　来自安家网的统计数据显示：上周二手房看房、购房客户电话咨询量明显下降，与4月第二周相比，下降约2成左右，较3月同期下滑约3成左右。与此相同的是，沪上不少房产中介实体门店的上门客户量、带看量也呈萎缩态势，不少中介门店再度面临“零”成交的状态。

　　上海中原旗下的门店调查结果也印证了这一趋势：三级市场在新政出台后波动明显，部分中高档房挂牌量增幅10%-20%，成交量普遍锐减并出现5%议价空间，而门店客户来访量急剧减少30%-50%，退单现象有明显增加，70%-80%的意向购房者选择观望。

　　中介人士纷纷表示，尽管近期二手房房源挂牌量增加，更新速度明显，房东出售诚意度提升，但是客户似乎并不受用。从目前的挂牌情况来看，尽管市场上约有3成左右的房东愿意降价出售，且幅度在5%—8%左右，但依旧无法打动购房者。

　　更为显著的市场苗头则是，随着新政的出台，客户违约情况有所增加。二手房经纪人徐先生告诉记者，原来前期有意向的部分客户，受到新政影响宁愿赔付订定金而违约，究其原因是客户对于未来房价看跌心态所致。此外，未来或将有部分合同处于“被违约”状态，极有可能银行不放贷导致客户被动违约。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏认为，新政之后，一些刚性自住购房者开始新一轮观望，不仅放慢了购房步伐，甚至还出现放弃订金的毁约案例。其中有首付款比率提高的客观因素，但更多也掺杂着对房价拐点的期待。在经历近两年的调控起伏之后，面对新一轮打压，投资客群信心受挫，但价格僵持仍会维持一段时间。供求双方的观望将导致短期市场流量走势低迷。

　　高端楼盘投资客抛售潮将至

　　毫无疑问，二手市场上的投资、投机客正在被新“国十条”驱逐出市场，而改善型和刚性需求也因新“国十条”出现较大的心理落差，选择等待观望。

　　据市场监测数据显示，从4月16日-4月23日的一周时间内，沪上二手房挂牌量更新近54000余套，其中新增挂牌前周相比幅度上扬约4成，90平方米以上房源约占7成，此外200-300平方米大户型房源挂牌量也一夜增加近2.5成。其中仅19日当天新增挂牌数就超过6700余套，创下某二手房门户网站今年以来的日新增挂牌量新高。与此同时，尽管从挂牌价格来看虽未有明显降价幅度，但“急售、甩卖、超低价”等字眼频频出现。

　　此外，前期成交红火的高端房源受此次新政冲击较大，从挂牌量来看，浦东陆家嘴板块、卢湾新天地板块、长宁古北板块三大投资客集中板块，近期大户型房源量挂牌激增，较上周同期增加3成，其中面积在200平方米以上的房源，占总挂牌量的6成以上。

　　根据记者从中介人士获得的一组最新数据来看，新天地板块目前挂牌量中有近9成以上为千万级豪宅，翠湖天地御苑、嘉苑等楼盘挂牌量呈直线上扬态势，与此相同的是陆家嘴板块中的财富海景花园、世茂滨江花园等楼盘，也在新政出台后的第二天，挂牌量不断刷新。

　　“随着政策力度的加大，高端楼盘投资客抛售潮将至，其中前期获益丰厚的温州客、港资客均会在此时果断地将手头物业抛出，以牺牲部分盈利来换取现金回笼。 ”分析人士如是说。

　　而在投资客同样众多的浦东联洋社区，挂牌量暗流涌动成为市场的另一个风向标。 4月前23天，联洋社区新增挂牌量为97套，比3月份全月的87套还多增加10套。多年来一直备受投资客推崇的仁恒河滨城4月份新增挂牌量33套，环比3月份全月已经增长了32%。虽然挂牌量明显增长，但多数区域房东主动调价的比例并不是很大，仅占挂牌量的不足2成。安家网董事长魏文生向记者表示，新政出台无疑是在考验着买卖双方的心态，从现阶段来看，投资客获利抛售已成必然，或将刺激周边二手房房东跟风出售，而新房降价趋势也将使得二手房房东心态走低，未来二手房成交量将陷入年初冰点。成交价格短期内依旧维持年初状态，但是价格松动、议价空间将加大。

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