海南楼事:18年前的旧戏会否重演
本报记者 张晓鸣
题记
面朝大海，春暖花开。
在海边拥有属于自己的一套大房子，是不少人心头一个挥之不去的念头。伴随着年初国际旅游岛规划的审批通过，海南的房产价格在春节前如脱缰野马，甚至一天之内房子几易其价，一些人狂喜、一些人懊丧、更多人无奈……
然而，上周国务院出台的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，却可能为这轮狂奔踩下急刹车。更为严格的差别化住房信贷政策，会不会给这个严重依赖外来资金的房地产市场带来立竿见影的降温效果？在海南采访期间，记者已经感受到了一些狂欢之后的寂静。或许，一系列宏观调控措施出台之后，海南楼市将从狂飙突进转入冷静蛰伏。
标准推销语——“因为珍贵，所以不贵”
知道博鳌是因为这里有个名闻世界的博鳌亚洲论坛，从2002年开始，每年4月，都会云集一大批政要、巨商和媒体。如今，全国各路开发商都吹响了号角，准备“瓜分”这个小镇。记者下榻的酒店对面，隔河相望，是灰色脚手架、黄色的吊车和巨大的打桩机。酒店服务员告诉记者，那边是千舟湾项目。
记者来到千舟湾售楼处，听到工作人员在接咨询电话，听到报价后，可能电话那头嫌贵，售楼小姐不耐烦地解释：这还贵啊，现在卖得很好呢。没几句，电话挂断。千舟湾二期项目部分楼盘去年三季度开盘，基本卖完，售价在每平方米1万元左右。临海的几栋楼1月15日拿到预售证，起价3万。这位售楼小姐对记者说，你住的蓝色海岸，是SOHO中国董事长潘石屹的项目，以前被认为是“烂尾”。但这个在单价6000多元时遭遇退房的项目，现在售价也已经涨到了3万元以上。
“因为珍贵，所以不贵。”这已成为海南高价房的标准推销语。在海口市“美源海口湾”项目的楼书扉页上，写着“世界上，城市中心的湾区资源十分稀缺”。售楼小姐告诉记者，在建的二期项目要到年底才开盘，价格至少在2万元以上。
海口湾，北面面向碧波荡漾的琼州海峡，与海口市景观大桥——世纪大桥遥相呼应。岸线曲折，中腹呈“U”字形，环抱大海，是游艇码头的理想港湾。“美源海口湾”附近的“达嘉豪园”，是海口湾目前为数不多的在售楼盘。没有出租车，也没有公交车，记者顺着沿路的广告牌步行到了售楼处。
售楼处面积不大，中间竖着两栋楼盘的模型，几个售楼人员懒洋洋地坐在房间内。一位姓严的售楼小姐告诉记者，他们的楼盘3月28日开盘以来销售情况良好，所剩房源不多。墙上的一张销控表显示，目前96套房源中已经卖出了约七成，不过正式签约付款的大概只有一成左右。严小姐向记者推荐了14楼的一套98平方米的两房海景房，单价20800元，总价203万元；另外14楼还有一套79平方米的一房，总价165万元，“如果你一次性付清，可以98折。贷款的话，首付和利率都要提高。”
价格，以时间换空间
高高的价格，标在那里。观望的多，出手的少。
国家统计局最新数据显示，与去年3月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅冠亚军是海口64.8%、三亚57.5%；二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅冠亚军是三亚50.4%、海口40.4%。对此，记者采访到的海南房地产业内人士都表示，本轮大幅涨价就是从1月初的旅游岛政策发布开始的，到春节时迅速拉升。而春节之后，房价虽然继续维持在高位，但成交量锐减，已出现有价无市的局面。
“价格的确涨得很快，需要很长一段时间去消化。但不能因此说海南的房价一定会跌。”海南南光瑞佳房地产开发公司总经理李峰说，“其实对于开发商来说，房子卖得太快并不是好事。一般每个公司都有每个月的销售任务，超额完成意味着你没有控制好销售节奏，或者定价低了。”
李峰所在的公司，是一家民营房地产企业，在海口附近的澄迈县有一个10万平方米的住宅楼盘项目。澄迈地处海口市一小时黄金交通圈内，是海南经济实力最强的县。但是，当2007年李峰的项目一期开售时，县城所在地的金江镇主要是自建房、单位集资房，完全没有商品房的概念。因此，当时李峰的开盘价只有1600元，而且销售情况并不理想。慢慢地，更多的房地产公司进军澄迈。去年，李峰的楼盘价总算涨到了3000元。然而，今年开始仅仅2个月时间，鸡毛突然飞上天，这里一天就要卖出50多套，价格也翻倍，上涨至6000元。“因此，从纵向看，很多人看到之前这么低的房价，在这么短的时间内翻倍，会很难接受。”李峰打了个比方，“这就好比你的朋友先买了一套30万元的房子，然后等你知道消息以后过一个月去买，价格变成了60万元。你就会想，为什么我要多出一倍的钱呢？我还不如等等看呢。”
据李峰介绍，他的楼盘客户分散，买房的人来自全国各地。这就好比把鸡蛋放在许多个篮子里，降低了风险。往往是温州人走了，山西煤老板来了；山西人走了，东北内蒙古的人又来了。而且李峰认为，这些人在海南买房，并不是纯粹为了投资，不少北方人的确是喜欢海南的气候、生活环境，并且一个人往往还能带回一群人来买房。这种滚雪球的效应，在海南楼市里不可忽视。“另外，海南本地没有大的钢厂、水泥厂，我们的建设成本比外地要高。”李峰还是认为海南的整体房价并不离谱。
当然也有不少人对海南未来房价并不看好。在海南本土居民看来，海边的房子潮气重、远离市区，并非自住的最佳选择。也有人以春节三亚的酒店价为例，论证当前海南房价的不合理性，“大年初三至初五，三亚亚龙湾的五星级酒店一晚上的价格，几乎全部突破万元。最后呢，不少炒高价格的旅行社，销不出去，砸在了手上。”
多方博弈，相信未来
未来，海南楼市何去何从？
从最近的政策来看，二手房市场将首先受到冲击。记者昨天致电一位海南的房产中介，他透露，近期海南楼市本身已有所降温，“虽然上周末新政策出台尚未给这里的二手房市场带来直接震动，不过，不少投资客已有抛盘的意向。”他建议记者到即将举行的“5·1”海南房产会探探风头。
多位接受采访的业内人士认为，海南历史上因过度投资炒作而产生的地产泡沫目前暂时还不会出现，因为现在的投资者更具战略性和务实性，而消费背景也今非昔比。
海南建立国际旅游岛的可行性研究早在2002年6月就已提出，直至去年5月海南省政府正式发布了国际旅游岛建设行动计划。在此前后，逾百家房地产开发商早已提前进驻海南，进行战略布局。三亚市房产管理局局长李洪海在接受媒体采访时透露，在本地人口只有20万人的地级市三亚，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。这些企业大都是实力强大的大集团。在热捧海南的资本中，已圈占大量土地的“国”字头军团分别有：中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业等。此外，富力集团、中信集团、雅居乐等全国知名公司也纷纷大手笔投资，领头企业的投资额度少则数十亿，多则数百亿，多个项目的开发周期都在十年以上。
像李峰所在的海南本土民企，凭借地缘优势，把未来发展的突破口选择在海南当地的二三线城市。他表示，伴随着海南土地出让成本的上升，他们很难在资金和品牌上与大型企业直接竞争。因此必须做好成本控制，保持至少有20%-30%的利润空间。他相信，尤其在海南的西部地区，本土中小房地产企业还是有发展空间的。
对于目前海南房产的消费层面，潘石屹有个很有名的分析：上次海南泡沫时，涌到海南的是人，而且基本是没钱想去淘金的“穷人”；而这次去海南的主角则是“钱”。据粗略统计，东北、北京、上海、江浙等地的购房者为主力，按人群来分，投资客多为企业家、国企管理层、煤矿主、职业经理人、公务员等高收入人群。
而对于未来政策的预期，也为后市提供了有力的支撑。国务院发布的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，在地产方面，《意见》鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目以及避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。零关税、博彩业、免签证、开放航权……诸多优惠政策给了这个曾经“特区不特”的宝岛以美妙的想象空间。
“我蛮有信心地说，海南不会再伤投资者的心，海南不会再出现1992年—1993年房地产泡沫的情况。”在海南当地的电视台，24小时滚动播放着与国际旅游岛建设有关的领导讲话。
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