估计达2826亿元，市民购房平均单价和每套总价均刷新历史纪录

　　

今年上海楼市持续火热，市民购房热情持续全年。 早报记者 王炬亮 图

　　东方早报记者 朱楠

　　根据今年前11个月及12月前20日房地产交易中心上海一手商品住宅的成交数据测算，预计2009年全年上海一手商品住宅成交量将达16万套，约合1830万平方米，成交金额高达2826亿元，创下历史之最。

　　易居中国昨日发布的这份最新报告称，沪上购房者购买的房屋平均每套总价达177.5万元，每平方米平均单价达15467元/平方米，也双双创下历史新高。

　　开发商购地成本大增

　　易居中国报告显示，今年一手商品住宅供应量约为1330万平方米，仅比去年的1230万平方米多出了100万平方米；但成交量却达1830万平方米，比去年的907万平方米高出102%。高达600万平方米的供需差，使得之前几年一些滞销房源也被抢购一空，房价大幅飙升。

　　今年一手商品住宅的成交量虽然只相当于2007年历史最高位2067万平方米的88%，但平均房价却比2007年的10573元/平方米高出46%，这使得今年一手商品住宅成交总金额比2007年的2185亿元高出29%。

　　楼市火爆带动地价上涨，开发商在卖房赚得盆满钵满的同时，购地成本也大幅上升。数据显示，截至昨日，开发商今年在上海购买住宅用地（含住宅用地中的商业、配套部分）的资金为628.4亿元，加上12月25日即将拍卖的规土局89号公告中嘉定22.97万平方米三块住宅用地，预计2009年开发商购买上海住宅用地（含住宅用地中的商业、配套部分）的资金将超过650亿元，是2008年248.6亿元的2.6倍。但所购买的土地面积883万平方米只比去年的733万平方米多出20%。

　　易居中国分析师薛建雄认为，这意味着今年开发商买地成本较去年上涨160%，但今年一手商品住宅成交均价仅比去年的13665元/平方米上涨13%，地价涨幅远高于同期房价的涨幅。可见，地方政府是房价上涨、地价飙升的最大受益者，除了土地财政收入的大幅增加外，房地产业对地方GDP也带来了巨大贡献。

　　购房套均面积大降

　　房价大幅上涨令购房者买房的套均面积大幅下降。2007年至2009年，上海一手商品住宅的套均成交面积分别为从124.6平方米、117.2平方米，降至今年的114.8平方米。薛建雄认为，房价上涨是导致购房面积下降的主要原因，但2006年出台的“70/90”（90平方米以下面积的小户型总体上占比达到70%）政策也是重要影响因素。

　　分析人士认为，由于今年的市场已经透支了购买力和价格，当投资者受政策调控影响大幅减少时，必然会导致过热的楼市降温，甚至出现回调。虽然近期房价还在上涨，但主要是由惯性导致，一些开发商已经由捂盘变成积极推盘者，近两周商品住宅供应量都出现上升。预计到明年1月份之后房价涨势会有所减缓。

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　　上海二手房租金10个月仅涨12%

　　租售价格反差巨大“凸显楼市不健康”

　　早报记者 朱楠

　　即将过去的2009年，上海房价受多重因素影响大幅上扬，新房市场的投资氛围在下半年渐浓，二手房市场的恐慌性购房情绪也在四季度有所体现。而在房屋租赁市场，上海二手住宅的租金水平却增长缓慢、回报偏低，租售价格的巨大反差也表明，目前的上海楼市难言健康。

　　21世纪不动产上海区域数据监测中心对全市近200个中高档二手住宅楼盘的租金水平进行的调查结果显示，从今年年初（2009年2月初，下同）至年末（2009年12月中旬，下同）期间，各样本楼盘平均租金涨幅仅为12%，而在买卖市场的平均价格涨幅则为38%。其中，年内租金水平涨幅超过30%的楼盘比例仅为9%，而这一数字在买卖市场则为35%；涨幅在30%以内的楼盘比例为56%，而在买卖市场则为35%；租金与年初持平的楼盘比例达34%；较年初下降的楼盘占2%。

　　总体看来，二手房买卖价格的大涨和租金水平止步不前，引起了上海中高档住宅整体出租回报水平的下降。有些区域虽然同类房源租金水平年内也出现增长，但涨幅明显低于售价，因此租金回报率不升反降。21世纪不动产的调查同时显示，多达94%的样本楼盘年出租回报率有不同幅度的下滑，且已低于3%。其中，回报率处于2%-3%之间的分布最为集中，占比达68%；另外还有26%的样本楼盘出租回报率低于2%。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，住宅租金水平的提升、回报率的增长不仅需要房地产市场买卖交易的繁荣，更需要实体经济的复苏带动租赁需求的释放。

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