市场持续萎缩

　　“上半年的紧缩政策，下半年的金融风暴，使上海的房地产市场没有新的买家进场，市场停滞。” 陈松兴博士表示，这是导致沪上银行拼抢存量客户的直接原因。

　　据央行上海总部提供的数据，今年上半年上海市个人住房贷款增加55.7亿元，同比少增12.6亿元。由于部分商业银行加大个人住房贷款营销力度，6月份上海中资银行个人住房贷款增加27.1亿元，是今年继1月份后第二大月度增量，使上半年沪上个人房贷呈“V”型走势。

　　从9月份开始，上海个人房贷持续减少。9月沪上中资银行个人住房贷款减少4亿元，同比多减65.3亿元；其中新建房贷款减少14.6亿元，二手房贷款增加10.6亿元。10月减少21.1亿元，同比多减71亿元；其中新建房贷款减少17.6亿元，二手房贷款减少3.5亿元。11月减少14.4亿元，同比多减64.9亿元；其中新建房贷款减少12.5亿元，二手房贷款减少1.9亿元。

　　从以上数据可以看出，上海新建房销售从9月份开始就一直萎缩。

　　交行研究部高级宏观分析师唐建伟认为，上述数据至少反映了两个情况。首先，由于市场交易量的萎缩和个人房贷增幅不断放缓，目前的观望气氛浓厚。

　　其次，在市场不景气，银行更加审慎地选择房产开发商、有意控制房产开发贷款规模的情况下，房产开发贷款比个人房贷的萎缩程度更加剧烈。

　　上述情况还在延续。“就我掌握的数据，截至上周，上海的房产交易量仍在萎缩。”唐建伟说。陈松兴博士则指出，上海楼市缺乏买盘的情况将至少持续到09年上半年。

　　房贷风险可控？

　　陈松兴博士分析，各家银行通过降低利率来拼抢存量客户的做法是在市场增长有限，但银行又必须维持信贷规模的情况下解决燃眉之急的权宜之计。这种做法对刺激楼市的作用有限，也无助于降低银行系统性风险，倒是引发了银行之间的利率战争，直接降低了银行收益。而且利率下浮之后可能不足以覆盖房地产下行给银行带来的风险。

　　“例如，乙银行靠利率下浮把客户从甲银行吸引过来。乙银行为此有一定的支出，且利率下浮了30%，客户对乙银行的利润贡献可能要几年以后才显现。但过了一年，丙银行可能用同样的办法再把客户挖走，这就直接导致了乙银行收益的减少。”陈松兴指出。

　　交行《2008-2009中国银行业发展报告》指出，房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。但报告也同时指出，我国银行与房地产直接相关的个人住房按揭和开发商贷款占比达到17%以上，如果计算以房地产作为抵押物的贷款，则在总贷款中的比重将达到65%以上。考虑到房地产抵押折扣率一般在30%以上，贷款安全性有较高保障，但一旦房地产价格出现进一步下跌，将可能引发一定的风险。在短期内，商业银行资产质量所面临的最大不确定性在于房地产价格走势。

　　唐建伟认为，明年银行在房贷业务上可能进行的调整包括，加大对保障性住房的投入，包括对保障性住房的开发贷款、个人按揭贷款等都将大力支持。

　　银行的个人房贷政策会不断调整，例如推出房贷新政细则，靠利率优惠争夺存量房贷客户等。随着房产开发商新一轮兼并收购的展开，银行会抢夺优质开发商，例如全国性的、有一定规模的、管理规范的房产开发商。