“新客户不多，主要是对经济前景的预期不好。”周曜表示，想购买120—140平方米的改善性住房客户，是深圳的“夹心阶层”，这一群体不是特别富有，但又比普通白领强，包括企业高管、私企老板等。但在目前金融危机影响下，这一潜在购房群体中，有的被股市套牢，有的面临裁员风险，有的实体产业遭遇损失，这一群体对住房的改善性需求，很难在短期内被激发出来。

　　基于以上判断，周曜将当前的短期成交上涨仅看作是一段“小阳春”，毕竟之前的市场交易量太少了，人们的需求被压抑太久。估计12月这种行情还可以得到持续，但随后进入元旦后就是传统的售楼淡季，也就说深圳楼市成交放量阳线可能只会延续两个月。到明年3、4月份，预计深圳楼市前景又会不妙，“存量很大，同时，人们对未来的预期很差。”要等到经济形势开始明朗之后，楼市才会真正好转起来。

　　与地产中介的悲观预期相反，开发商的心态表现得更为乐观。澳达实业行政总裁罗振坤博士表示，深圳楼市的成交结构，已在逐步发生变化。事实上，深圳许多银行的房贷政策已经放松，除了对90平方米以下的住房给予首付两成，利率七折的优惠外，实际上144平米以下的房屋贷款也可以拿到同样的优惠。“现在很多购房者还不知道这种情况，过一段时间会有更多人购买大户型的房子。”目前，澳城作为一个大户型的楼盘，其销售状况日渐良好，上一周其销售超过40套，比前周增长一倍。

　　除了改善性需求之外，引领楼市回暖的另一大因素就是投资性需求。据记者考察，目前在深圳市场，投资需求还没有被激发出来。

　　“现在投资楼市还不是时候。”罗振坤表示，在当前深圳楼市“冷暖空气的交叉”之下，市场仍在波动，很多开发商的楼盘并没有将价格下调到合适的价位，所以现在投资入场就会有较大风险。当然，这也要依据投资的时间预期而定，如果想投资半年到一年就卖，当前肯定不合适，如果是想长期投资，现在可以考虑。

　　“房价还有10%左右的降价空间”

　　对当前市场的看法，在深圳业界出现分化。世联地产董事长陈劲松表示，深圳的市场已经开始见底，成交量开始放大就是证明。但是，成交量的回暖虽是市场见底的信号，但并不是说见底了价格一定回升。陈劲松解释，可能会出现这种价跌量升的情况，是滞销的房子需要降价处理，带动成交量。

　　资深地产研究人士戴欣明表示，房价“下降走势”并不是下降到底就行，而是穿底(惯性所致)，他认为深圳房价跌至2003年均价也不是没有可能。从工资水平看消费能力，深圳房价关内均价6000元左右，关外4000元左右均价非常合理。

　　长城证券房产分析师刘昆认为，由于当前深圳房价还未企稳，投资需求没有被激发，明年深圳房价不会上涨，成交表现可能比较平稳。从房价收入比来看，与深圳2003-2004年相比较，2009年，如果人们的收入增长5%，央行降息50个基点，那么深圳房价还有10%左右的降价空间。

　　联合证券房产分析师鱼晋华对记者表示，房价下降、利率下调以及信贷的宽松都有助于促进楼市复苏。而当房价与按揭贷款利率调整到可以租养供的水平，如果宏观经济和收入预期较为稳定，那么投资性需求有动机在此时出手购楼。这样，供需关系可得以改善，而市场也有望在投资性需求入市后见底。

　　在此逻辑框架下，联合证券测算了房价的下降和利率的下调对租金与月供的影响(样本采集时间为2008年10月，全部为二手商品住宅)。测算结果显示，当按揭贷款利率降低到4%时，北京二手房价比10月均价再下跌20%，而深圳房价下跌5%，可以达到以租养供的状态，也即可达到房价的理论底部。