“断供”非最佳止损方法

　　业内人士提醒：断供造成的隐形负资产不可估量

　　过去一年多来，深圳房价起起落落的变化备受社会关注，近一年内20%-35%的房价跌幅引发了人们对借款人“断供”问题的担忧。针对沸沸扬扬的“深圳出现断供潮”说法，深圳银监局上周末公开表示，根据日常监测，深圳并未出现“断供潮”，个人房贷不良贷款率仅为0.79%。业内人士认为，“断供”非最佳止损方法。对于普通老百姓和投资者，应该先算好一笔账，对“断供”一说的来源始末有一个全面的分析和了解，才能真正合理地保护自己的利益。

　　断供造成隐形负资产

　　目前，深圳出现的断供案例都是因为房价下跌导致负资产引发的(另一种引发断供的主要原因是连续加息或借款人个人收入下降导致还款能力不足)。比如，一个房产以100万元买入，目前尚欠银行贷款75万元，但房产当前的市场价格下跌到了只有60万元，于是业主断供。

　　光大银行零售部刘宁辉在接受记者采访时表示，在负资产的条件下，断供放弃原有房产，转而按现有市价买入同样的房产，表面看似乎获得了可观的“收益”，而由此造成的隐形负资产却不可估量。

　　首先，断供意味着购房者已经付出的首期房款和前期月供归还的贷款全部成为现实损失，再也无法收回；其次，断供并不意味着借款者就此摆脱了银行的债务，拍卖款要首先用于抵付律师费、拍卖费等中间费用，如果银行所得仍不足以归还贷款余额，银行保有追索权，断供者资产随时有可能被判用于偿付所拖欠的贷款余额及高额罚息；最后，断供信息会作为不良记录记入信用档案，断供者再次向银行贷款购房几乎没有可能，而且未来在求职、出国、租房、买保险、办信用卡等生活方面，都可能遇到意想不到的麻烦。

　　断供真的合算吗

　　撇开上述这些潜在影响不说，单从经济的角度看，断供真的合算吗？答案也是未必。

　　假如把购房当作买入一项固定资产，即使对于购房自住者来说，也应该将市场租金作为该固定资产的收益纳入考虑，换言之，真实的月供负担仅仅是月供额减去月租金。

　　一般情况下，贷款期限是20-30年，在我国房屋的产权是70年。作为一项长期投资，在不考虑房屋价值波动的条件下，购房的总收益就是70年的房租总和减去约2成的首期和20-30年的月供。银行相关人员曾以一套基本可以租抵供的房产做过简单测算，其总收益达到了约900%。因此，理财专家建议，购房者应该考虑以下几个方面：其一，购房应视作家庭理财及个人养老保障的长期投资，其收益实现主要集中在银行贷款归还之后；其二，在购房的几十年的时间里，房价总会是上下波动的，房价不应该是持有房产过程中过于关注的因素；其三，大部分情况下，月供额都是在购房前经自己估量过、属于可承受范围内，在还款能力足够的情况下，借款人更是要慎言“断供”。

　　专家提醒，对每一个参与在房市的个体而言，全面了解“断供”的各种相关因素，谨慎地做出判断和选择，不要为关于“断供”的种种似是而非的传言所误导，保护好自己的社会信用和长远利益，这才是最重要的。

　　名词解释

　　断供

　　所谓“断供”，就是按揭买房者中断向银行的月供，不再归还按揭贷款。银行在借款人达到“连续三个月或累计六个月”未正常还款的违约条件时，便可以通过拍卖等方式处置抵押房产，以收回贷款。

　　各方反应

　　深圳银监局：房贷断供潮未出现

　　深圳银监局26日公布的数据显示：截至今年6月底，深圳各中资商业银行的个人住房贷款余额共2200亿元，其中不良贷款余额13.83亿元，比年初减少0.73亿元，不良贷款率为0.63%，比年初下降了0.02%。银监部门表示，银行不良贷款率达到15%，才是一个危险线，个人房贷还处于比较安全的水平。外界传言的深圳房贷“断供潮”并不存在。

　　深圳银行：严守甚至提高房贷标准

　　在断供现象受到广泛关注后，目前深圳银行普遍严守相关房贷标准，有的银行甚至略提高深圳地区的房贷标准。不少银行称，在风险加大之际，他们的办法是通过精选客户来控制风险，通过提高首付比例等方式提高资质略差的客户的贷款门槛后，将提高这部分客户违约成本，从而降低贷款风险。最后能贷到多少钱还要看银行指定的评估公司对房产价格的评估结果，而不是依据成交价格。

　　深圳炒房者：有还款压力不轻言断供

　　目前深圳的房价已经比去年10月份下降了三成多，业主负资产的情况有所增多。据深圳某炒房者透露，部分炒家每月至少要还银行40多万元，这些人还款压力确实挺大。如果断供，会有信用风险和其他一系列麻烦，因而不会轻言断供；如果不断供，每个月要还银行大量贷款，出租也有困难，有些投资的朋友甚至考虑先拿出手头的房子租给物流公司当仓库。在深圳楼市的博弈中，长期处于下风的买家开始显强势，市场至少回到了2004年底、2005年初的样子。(宋宋 秋宁)