楼市半年报：上海楼市疲态隐现

　　□本报记者 李良 上海报道

　　在艰难的博弈过后，上半年上海房价并未出现深、穗楼市价格下跌的局面。相反，尽管量能萎靡，上海楼市均价最终以上涨收官。

　　中房上海指数办公室公布的数据显示，上半年上海房价上涨7.26%，平均月涨幅为1.21%。而在6月份，受豪宅频频成交影响，上海楼市的成交均价不断刷新历史新高。不过，分析师指出，上海楼市价格高企的代价是成交量大幅下滑，这说明上海楼市当前的价格缺乏量能支撑。如果下半年上海楼市成交量仍然无法释放出来，可能会出现一定幅度的降价。

　　量与价的矛盾

　　上半年的盘整过后，上海楼市最明显的特征是：与去年同期相比，成交均价不断上扬，成交量却大幅下滑。

　　中房上海指数办公室公布的数据显示，上半年上海房价平均月涨幅为1.21%，相比去年下半年6.3%的月涨幅趋缓。但佑威房地产研究中心的数据显示，在去年房价上涨等因素影响下，今年新上市楼盘价格较去年高出近一倍，使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上涨了41%，而2007年与2006年上半年的同比涨幅只有4.4%。6月上海楼市均价创出新高，当月上海商品住宅的平均成交价格为16988元/平方米，环比涨幅达21.9%，同比涨幅达65%。

　　不过，在价格坚挺的同时，上海楼市没有重现去年量价齐升的局面。数据显示，上半年上海共推出一手商品房源618.04万平方米，比去年同期减少11.7%；但是成交量只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重现供过于求的局面。

　　快速缩量使得上海楼市上半年价格的上扬显得底气不足。事实上，上半年尽管开发商仍然企图涨价，但结果却是大面积的滞销。网上房地产提供的统计数据显示，一度大幅下降的一手房可售面积正逐步回升，截至昨日已攀升至614万平方米，而在年初，该数据曾有跌破500万平方米的趋势。“新房的滞销情况可能会在7月达到高峰，楼盘打折也可能会集中来临。相信接下来3-6个月里所出现的房价盘整将是在国家收缩流动性的宏观调控下，市场对过去一年房价过快上涨的修正。”佑威房地产研究中心主任薛建雄称。

　　资金链紧绷

　　随着观望情绪越来越浓，上海楼市表现出的种种不正常现象令业内人士担忧。除了缩量外，资金链的紧绷也是关注的焦点。

　　一位银行业信贷工作人员告诉记者，上海各银行近期对房地产开发贷款执行得相当严格，中小开发商几乎无法获得银行贷款，即便是一些知名的大开发商，银行在放贷时也非常审慎。“我们银行的情况是，除了那些有政府背景的，自有资金较多和项目前景较好的开发商外，其他的贷款基本上不放了。我们也清闲了很多。”

　　资金困局加上销售不畅，上海楼市的开发商正面临着一次前所未有的危机。尽管他们仍然拒绝降价，但明折暗扣多了，广告投放量明显上升，销售也变得积极起来。不过，业内人士指出，对于上海楼市而言，去年过度的透支已经不可重现，适当地降价回笼资金、缓解困境或是不错的选择。

　　中房上海指数办公室分析师表示，当前上海市房地产市场进入温和调整周期，住房市场已出现自发性调整的迹象。价格虽受去年翘尾影响但波动不大，成交量收缩仍处在合理范围。资金链虽然紧绷但不会断裂，预计调整周期会拉得较长。