东莞二手房经历销售寒冬

　　甚至有消费者称买二手房不划算不如直接买一手房

　　在房地产交易市场中，二手房由于投资资金较少，性价比相对突出而受到人们的欢迎，在广州、深圳等地，二手房的交易在这个房地产冷淡的市场上也开始逐步复苏。在二手房中，对于户型的分类，目前并没有严格规范的说法，业内人士对小户型房相对认可的一种说法是：一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。这几种户型不仅在一手房，在二手房市场也一直是买家自住和投资的主体，受到投资者的追捧。然而，在整体形势不明朗的东莞房地产市场中，二手房的销售形势却十分尴尬。

　　二手房遭冷遇

　　据市房管局统计，今年前5个月，全市二手住宅成交套数同比下滑了27.42%，成交面积同比下降了29.93%。从各月成交量来看，尽管3、4月份销售有些回暧，但市场形势仍然十分平淡。结合户型面积和成交总价来看，两房和三房在东莞二手市场需求特别大。两房市场需求相对旺盛，其次才是三房二手住宅；2008年前5月中套面积70—100平方米的成交量所占比例为39.3%。

　　值得关注的是，从今年前5月成交数据来看，2月二手成交均价开始出现大幅度下滑，进入5月后，由于受一手市场波动影响，二手成交均价再度下滑。满堂红地产李先生表示，目前市区小户型二手房的均价仅为4200—4300元，总价处于20万至40万元之间。

　　“买二手房不划算，不如直接买一手房”

　　事实上，东莞拥有数量庞大的外来人口，其中收入一般的打工族占了很大的分量。这部分人的需求理应促进二手房交易的持续升温。然而，满堂红东莞分公司的有关统计显示，今年“五一”期间，一手楼盘掀起打折狂潮，各商家使出浑身解数，采取多种手段为市场加温。部分楼盘一手楼价甚至远低于某些二手楼价，这无疑对二手楼市带来冲击，消费者入市一手或会再度转为观望，致使今年5月的二手住宅成交量再度走低，而且回暖迹象不明显。

　　对于二手房在东莞遇冷，满堂红有关负责人表示有多方面原因：首先是开发商纷纷打折降价促销，随着东莞市区“4”字开头的一手房价不断进入楼市，当前东莞市区的一手房均价在5000元／m2

　　以上，而二手房均价已达4200—4300元／m2。在一手和二手之间，消费者可选择和对比的空间更大，有消费者直言：“买二手房不划算，不如直接买一手房。”其次是由于东莞房地产市场的持续波动，使部分有需求的消费者对于二手房降价仍抱希望，观望情绪较重。此外，也有行业人士指出，二手房交易风险较多，容易产生如产权不清、房屋质量、户口等纠纷，也使部分消费者宁愿多花钱购买一手房。

　　更令购房者头疼的是，虽然二手房交易土地增值税和个人所得税征收对象都是卖家，但是卖家一般会将这些税收转嫁给买家，导致买家交易成本大幅度增加。最为常见的是业主在交易中通常会报出一个实收的房屋价格，在此基础上，交易中所产生的一切费用由购买者承担。无形中令二手房价总价大幅提升。从

　　11月1日起，东莞二手房交易将强征20%个人所得税，原有的按照交易总额2%征收个人所得税的征税方式将停止使用。其中，个人所得税＝(转让价格-财产原值-合理费用)×20%。李先生为记者算了一笔账：某业主欲出售一套物业，买进成本为50万元，出售价格为70万元。如果按照原来的个人所得税税率和土地增值税税率，那么他在这两项税收上需要纳税1.75万元，调整之后，他在这两项税收上需要纳税却高达5.05万元，远远超过调整之前。