震灾冷却炒房冲动 广州房价继续探底(3)

　　消费变局

　　楼市整体趋势下降消费需求呈现分化

　　近日，广州市国土房管局公布的4月份广州房价重返万元的消息，引起市场关注。10997元／平方米，一手住宅成交均价比3月大涨1681元／平方米，涨幅达18%！经过连续3个月在“9字头”徘徊后，广州房价重返万元，楼市真的回暖了吗？

　　对此，市场的分析还是理性的。把4月房价放在去年至今的房价走势中看，数据显示，跟去年10月相比，整体房价还没回到当时的水平，所以并不代表市场回暖，而且楼市的整体趋势仍在下降。分析4月一手住宅均价上涨的内在原因，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江、中原地产项目部总经理黄韬均认为是结构性上涨，是位于市中心，交通便利的高档楼盘的一个带动。像一些位于天河区、越秀区的高档楼盘，成交量大，从而拉动了整个房价的上升。

　　赵卓文更直白地指出，尽管4月均价上涨，但成交的都只是高价位的楼盘，是高端物业的成交均价过万元。更关键的一点是成交量没有放大，赵卓文表示：“回暖的一个指标是成交量，现在的成交量只有40万平方米，是一个偏低的水平。而且一个局部成交的价格不能反映总体的价格。从广州市场看，至少要达到60万平方米的成交量才算是真正的回暖。”

　　从区域看，房价的区域分化十分明显。如广州中心城区目前楼盘的价格基本企稳，但外围区域的价格则继续下降。白云区的很多开发商就表示，端午节期间会推出活动以及促销，以带动楼市。花都和从化两区新货中的洋房价格，都重新回归至“4字头”水平，折扣之后的少数单位不到4000元／平方米。这个价位已直接回归至去年年初水平。

　　“价格始终是最大的竞争力。”广州中心区域的楼价在5月份回落后，表现出很强的承接力。黎文江说，中心城区，例如珠江新城、工业大道等，5月份有成交量的支撑，说明价格底线已经探明，继续往下调整的空间不大。

　　戴德梁行研究部分析，在不同的市场竞争层面，消费需求的分化趋势已十分明显。在目前的淡市下，限价房对低价位的商品房的刺激性更加明显，会带动整个楼市价位的下行调整。而对于贵价盘市场，价越贵受限价房的影响就越少。

　　从紧的货币政策，在今年依旧不会有大的改变。赵卓文称，现在有人说，2008年是“现金为王”年，对发展商是这样，对购房者也是这样。双方博弈，还将继续。6月的广州楼市，在层层迷雾中等待转机。本报记者陈韩晖