震灾冷却炒房冲动 广州房价继续探底(2)

　　地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。

　　去年，全国各地“地王”一个接一个出现，拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是，他们能将拿地的成本向房价中转嫁，而在我国房地产市场供应主体单一，开发商垄断供应市场的情况下，这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程，也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环：地价上涨构成房价的强大推动力，而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。

　　但是，所谓物极必反，当开发商通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候，他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险！事实也正是如此，当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道，高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地，不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是，在银根收缩的宏观背景下，在资金链捉襟见肘的情况下，一些开发商开始“退地”、“卖地”。这是楼市泡沫累积的必然结果，同时，也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。

　　“发展商的日子愈发不好过了。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说，事实上，南方很多大公司如富力、合生创展等有七八个月没拿过一块地，楼市的气氛近段时期一直都比较低迷。

　　有专家分析，不能单纯地看待“退地”现象，这是楼市将步入新一轮调整的又一征兆。由于目前全国房价有下滑趋势，这些当年如获至宝的天价土地正在变成开发商资金链上的出血点。

　　震灾变局

　　地震延缓楼市复苏，投资投机需求大降

　　“在今年通胀高企的背景下，广州楼价原本有希望在持续低迷之后重拾升势，但四川汶川地震延缓了广州楼市的复苏。”赵卓文表示，地震对广州楼市气氛产生了影响。现在大家的注意力都集中在地震消息，没有心思和时间来进行投资。

　　地震打乱了人们正常的生活秩序、影响了投资行为。自5月12日汶川地震发生以来，广州楼市成交低迷与此有很大的关系。而要消化地震对人们心理的影响还需要一段时间。

　　此外，值得注意的是，地震灾害更多的是改变了人们对房地产的置业价值观。事实上，金融手段已经抑制了房价的暴涨，购房者陷入集体观望。还有不少人在蠢蠢欲动，等待房地产市场的复苏。然而，汶川地震提醒人们，再优质的住房在这样的地震中也会失去价值，一般的置业者拥有更多住房的意义何在？这都是市场今后面临的问题。

　　“地震对地产业影响最大的恐怕是造成人们消费心理发生变化。”业内人士分析，加之通胀、宏观经济等方面的影响，楼市需求减少难以避免。

　　最近网上调查表明，有60%以上的民众宁可租房也不愿意自己买房，有51%以上民众不会进入房地产市场投资。从这一点看，地震打破以往住房投资的神话，使房地产投资者重新评估住房投资价值，加深了市场观望情绪，投资投机需求大为降低。

　　房地产市场正经历近10年来最长的观望期，21世纪不动产高级分析师孟奇说，目前看这种观望态势不会发生大的变化。楼市主要受经济发展、消费预期和房地产自身规律的影响。汶川大地震不会是主导楼市转变的标志性事件。