20%投资人坚守看多 楼市投资客分化离场观望

　　20%投资人坚守看多 楼市投资客分化离场观望

　　看着身边一幕幕现实剧，深圳楼市在买卖双方博弈的心理下，投资客的队伍中出现了分化。

　　深圳中原深港研究中心研究表明，由于国内住房制度的重大调整以及金融环境的改变，2008年深圳房地产市场已经大大不同于2007年。很多投资客已经慢慢离开市场了，选择离开主要有两个方面的原因：从利率角度来说，2007年连续加息，目前首次置业的按揭贷款利率达到6.65%，二次置业的按揭贷款利率更高达8.61%，供房成本大增；其次从租金角度考虑，2007年的深圳楼价涨幅过快，而租金却保持相对稳定，租金回报率下降，对楼市投资者不再具有吸引力。

　　“2004年有个投资人把一套房子以40万元的价格出售，2007年底又经我手，以70万元的价格再次买了回来。他的理由是如果不买楼还能买什么？股市的投资风险也同样存在，在投资渠道相对有限的情况下，投资人仍然看好楼市的回报率和未来预期，所以还是坚定选择楼市。这部分群体在深圳投资客的比率中占据约20%的比例。”深圳一家地产中介置业顾问说。

　　这一说法，得到了业内人士的认同。高海燕分析，虽然没有准确的量化指标来统计到底有多少人继续看好深圳楼市，但由于深圳市近几年的高速发展，有相当一部分投资客具有一定的经济实力，20%的投资人看多楼市这一比例是存在的。

　　肖小平对记者说，深圳住宅市场在经历了漫长的市场调控期以后，投资型置业者逐渐淡出市场，眼下市场上多以自住型买家为主。从置业目的来看，目前市场上的买家主要分为两种类型：第一种是首次置业者，多为较年轻的白领。第二种是换房客。这类买家中，中年人居多，由于家庭居住需求升级等原因，再次置业。这类买家一般选择购买较大户型物业。

　　与以往不同的是，市场成交量的回升并没有引来大量跟风，很多投资者理性对待。世华地产的研究显示，3月份，在深圳整体价格已经出现明显下跌，以及刚性需求的共同作用下，不少买家出手，从而使得成交量出现明显回升，楼市出现回暖迹象。在此情况下，更多的买家持谨慎态度开始进入市场，但是随着他们对物业价格的深入了解，他们发现目前跌幅较明显的是一些配套相对较差的楼盘，而他们心仪的配套好、品质高的楼盘降价并不十分明显，或者降价幅度并没有达到他们的心理预期，他们又不愿意以高于自己心里预期的价格购买，并且态度强硬。这样的形势下，部分买家只好选择继续持币观望。

　　以深圳南山为例，市场调查表明，目前态度强硬的买家，正是出于对市场未来前景的不看好，尤其是深圳南山的置业者。其主要原因在于，他们认为，南山之前的投资成分太高，上涨速度过快，导致价格的泡沫成分很大。而且南山的刚性置业需求又相对弱于福田和罗湖，且租赁市场相对而言，也没有这两个区域发达。另一方面，目前南山区又充斥着大量的有效卖盘，供过于求现象十分明显，且买家普遍对目前的价格接受程度不高，成交活跃度十分有限。

　　这种情况下，他们认为南山区的物业继续降价的可能性很大，因此他们目前并不急于出手，而是选择继续观望。

　　关外二手房价格同比涨22% 关内二手房成交同比降70%

　　观望氛围愈是浓厚，市场活跃程度则愈淡，与之有联带效应的二手房交易同样低迷。

　　肖小平分，2008年1季度深圳关内二手住宅成交非常低迷，关内成交面积约为40.42万平方米，同比下降69.1%，几乎回落至2004年同期水平。从2007年开始房地产调控后，二手成交大幅下滑，2008年1季度更是同比下降近7成。目前，房贷等调控政策严厉，房价连续几个月出现下滑，市场信心不足，客户观望气氛浓重，是造成二手成交低迷的主要原因。

　　近几年，深圳关内二手住宅成交量一直占到总成交量的60%以上，这说明关内依然是二手住宅市场的主战场。但随着深圳城市的外延发展，关外的房地产市场也日益红火，二手住宅成交所占比例有所增加。可以预计，在人们对关外置业需求增多的情况下，关外二手楼将愈发受到重视，且关内二手楼市场潜力有限的客观因素，都会导致关外成交比例的继续增大。

　　值得注意的是，虽然深圳关外二手住宅市场成交均价自2007年年底开始下跌，但跌幅并不大。据世华成交系统数据显示，2008年1季度深圳关外二手住宅成交均价为7658元/平方米，与2007年一季度相比，上涨22.7%。

　　通过世华当地地铺的调查发现，深圳关外二手住宅的客户以当地人士为主，占到总客群的7成左右。他们多是当地的政府或机关的工作人员、企业高层、生意人等。而关内人也有去关外置业的，他们更看重的是关外住宅的价格优势。

　　目前，深圳关外的二手住宅市场中，投资成分较小，更多的是用来自住。据统计，自住型购买成交量与投资型购买的比例为8：2。这些自住需求主要来自结婚、子女教育、房屋升级换代等刚性需求。

　　肖小平分析，在2007年投资客大量入市的情况下，深圳关外二手住宅市场产生供不应求的局面，一般区域的供需比例超过了1：2，价格不断攀升。下半年客户开始观望，需求急剧减少，一些投资客的抛盘导致市场上有效盘源数量的增加，供过于求，价格又开始下滑。随着2008年1季度自住刚性需求的放量，供需矛盾出现缓和，二手房价也开始止跌转稳。在2007年的楼市发展教训后，2008年将不会出现楼市投资过度的局面，也就不会产生严重的供需矛盾，二手房价将会平稳发展。

　　热钱继续伺机而动 深圳楼市后市有望继续降价

　　目前来看，深圳楼市存在的矛盾之一就是供过于求，这种现象在观望氛围浓厚的情形下，就更加突出。在交投清淡、降价促销的时机下，热钱或大量的外部资金是否会进入，成为更多投资者观察楼市的风向标。

　　来自官方的声音，显然为过去的2006和2007年热钱进入房地产行业下了定论。3月12日，中国商务部长陈德铭透露，去年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场。

　　去年统计显示，中国对外贸易顺差总额为2600亿美元，但外汇存底却爆增约4600亿美元。当中约2000亿美金的差额从哪来？陈德铭指出，“40%是通过房地产这条线进来的热钱。”按商务部粗步估算，光去年一年就有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场。陪同陈德铭出席记者会的商务部外国投资管理司长李志群表示，中国从2006年以来，发布一系行规范和加强对外商投资房地产领域的管理文档，目的是要防止投机性资金进入中国房地产领域。

　　“我认为热钱目前不可能进入深圳楼市，他们也在观望并寻找最好的时机。” 戴欣明说，根据我的判断，很多资金有可能在4个月后进入深圳楼市，时间大概在7月、8月份，这是因为市场经过一段时间的变化以后，投资人会选择一个认为比较好的时机。从目前的价格走势来看，未来可能还会有一些降价促销的可能，也许会是投资客的进入时机。

　　至少目前看来，深圳楼市在降价促销中迎来了一个相对的销售高峰，这似乎让投资者看到了一线转暖希望。但是，仍有不同的声音在提醒投资者，深圳房价还会走跌。

　　黎焕友对记者表示，深圳有些新开盘的楼盘入住率不到20%，其余的部分都是投资客，这是一种畸形的市场。不仅仅是深圳，全国一线城市的房价今年下跌无疑，二线城市可能会继续上涨，但今年年底可能就会出现下跌拐点，三线城市则是普涨势头，这是因为过去的房价过低，预计2009年三线城市还会继续上涨。

　　就深圳市场而言，在新盘供应充裕，以及政策调控等因素的影响下，未来新房面临很大的销售压力。肖小平分析，在这种情况下，开发商要想提高销售率，尽快回笼资金，那么只有通过继续降价吸引置业者，所以未来不排除新房可能还会继续降价。事实上，从近期楼盘的销售情况也可以看出，定价合理的低价盘比较受欢迎，不少新盘在降低销售价格以后，销售率有明显上升。

　　“如果目前市场状况持续半年，我认为会有很多楼盘降价。”高海燕说，从开发商的角度来看，他们仍然在追求利润最大化，不愿降低利润，但市场环境今非昔比，就目前的市场情况看，出现开发商所期待效果的可能性极小。

　　4月11日，高海燕在他的博客中写道：累计加息形成的利率水平已经让很多普通置业者不堪重负。未来，加息还将继续，对投资者而言，中期投资性价比不高，短期投机没有机会。