5.7万套楼房待售 深圳楼市必跌无疑

　　深圳楼市在买卖双方博弈中不断消涨，投资客队伍开始分化。

　　采访·撰文=周颖

　　“回暖不代表楼市的真实走势，深圳楼市必跌无疑。”

　　尽管从数据上看，第一季度深圳楼市有回暖迹象，然而有专家认为，这种现象并非是真实的体现。一直跟踪、研究热钱动向的广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕接受记者采访时说，广东、深圳楼市的回暖与否，不能从成交量来看，因为成交量仍然有虚假嫌疑。在缺少买方的情况下，开发商(或中介)采用的是左手倒右手的方式，不能反映真实的销售状况。”根据我们的研究，“国内一线城市的房价必跌无疑”。

　　姑且不去评论这样的判断正确与否，事实证明，参与炒楼的部分投资客已经深度套牢。尤为明显的是，曾经轰轰烈烈的购房团之命运发生了根本性改变，而在这背后，是深圳市场上5.7万套待售的楼房。在冷清的楼市里，这一数据多了几分沉闷，少了几分过往的喧嚣。

　　26个新盘入市 供大于求凸显楼市失衡

　　深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。再加上截至2008年1月1日国土局数据，2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。这就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套，这就说明，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。

　　深圳楼市供大于求的局面并未有根本性改变，在这样一个背景下，降价是吸引消费者最好的方式之一。深圳中原深港研究中心的研究显示，楼市回暖的最主要原因是春节过后万科、金地等一线发展商采取降价措施，一步到位调整销售价格，使部分购房需求得到释放。万科、金地降价后，南山后海、宝安中心区、西乡、龙华、龙岗中心城等区域陆续有项目跟进加入降价行列，下降幅度在2-3成不等。从市场反映看，房价下降后，各项目的售楼现场又开始出现排队买房的火爆场面，现场庞大的客户人群显示深圳住房需求相当可观，而且成交结果也显示客户的购买意愿较强。这说明开发商依靠自身力量展开的市场自救行动取得了比较好的效果，已经明显促成了成交。

　　深圳楼市第一季度的相对走高，似乎又让深圳的投资客心头一亮。

　　深圳世华地产研究中心总监肖小平对记者说，虽然2008年一季度销售面积和套数都较去年同期大幅减少，但是具体到单个月份来看，2008年一季度市场依然出现了明显的回暖迹象。自去年7月市场调控开始，一手住宅销售情况逐月走低，尤其是去年第四季度，每个月的销售面积均不足20万平方米，销售持续在低位徘徊。进入2008年出现明显的复苏迹象，1月份销售面积达到23.39万平方米，随后2月受春节的影响，成交量有所减少，但是到了3月，市场迅速回暖，仅前24天销售面积就达到31.97万平方米，与去年9月份销售情况相当。从目前的市场情况来看，市场信心正在逐渐复苏。

　　“目前说回暖的结论为时过早。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕对记者表示。有数据显示，今年深圳的楼盘供应量仍会创历史新高，在目前的市场条件下，开发商要想获得市场回暖，降价还是第一位的营销策略。但是，一季度所形成的51.94万平方米的住宅总销量，与500万平方米的市场存量相比，能够很明确地看出，现在的价格下降只是一个并不稳定的假象。

　　要求开发商补偿差价 深圳楼市购房团或成历史

　　这个并不稳定假象的背后，实际上是买卖双方的心理博弈。深圳知名地产专家、戴欣明策划机构首席战略顾问戴欣明对记者表示，现在买卖双方处在一个博弈过程中，对于外部资金来说更多是还是观望。根据我的了解，并没有外部资金(包括境外热钱)在目前的时机下进入楼市，他们多是择机而入。

　　相持过程中，最受伤的则是组团购房成员。戴欣明对记者表示，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币，目前这些资金几乎全部被深度套牢。虽然第一季度数据显示有回暖迹象，但并不能说是真正的回暖。当然，还有一部分投资客并不急于出售，因为他们对后市看好，这部分投资客的比例约有20%左右。其资金来源主要是自有资金，他们有的不向银行借贷，另一方面，即使向银行借贷，他们仍然有足够的支付能力，因此银行政策的影响对他们非常有限。

　　甚至一年之前，组团购房带给地产开发商的不仅仅是欣喜，更让组团购房成员受益匪浅，他们从一线城市开始延伸二、三线城市，但是，这样的日子很快打破。进入2007年下半年以来，随着广东、深圳楼市的下跌，购房团成员出现了资金压力和还贷难题。这一现象，在进入2008年后尤为突出。

　　有最新的消息指出，2007年在深圳组建的购房团，很多人面临着还贷压力和楼市降价带来的巨额损失。以深圳蛇口的半岛城邦为例，2007年的价格是3.5万/平方米，而进入2008年后直线下降，4月中旬时价格已跌至不到2万/平方米，这让组团购房成员的资产迅速缩水并且面临着巨大还贷压力。要么忍痛清盘，要么背负巨大的还款压力，但无论选择哪种方式，无一例外的结局都是财富缩水。

　　深圳一家地产开发商的营销总监表示，目前即使降价促销，组团购房的现象也越来越少了。一是政策环境更为严厉；二是银行借贷政策如果没有改变的话，组团购房也许将成为历史，但无论怎样改变，也不可能出现以往组团购房现象，因为风险还是比较大。

　　要求开发商补偿，也是深圳楼市中的一大特色。3月22日上午，百名业主涌入了位于深圳关外的民治街道金地梅陇镇花园售楼处，要求地产商退房或者现金补偿差价，或者送精装修、管理费、车位等。原因就是，去年7月，金地梅陇镇二期第二批开盘，均价约为每平方米1.56万元，好的户型和楼层达到每平方米1.7万元。今年2月24日,金地梅陇镇三期开盘，价格比二期二批低了约4000元。

　　“购房不到一年还没入住，房价就被开发商降成了这样，我们要求开发商补偿差价！”这几乎代表了深圳所有被套投资客的一种真实想法。

　　即使是国内知名地产商深圳万科，亦因为楼市下跌而遭到购房者的声讨。位于深圳关外的万科第五园，2007年9月8日三期开盘，高层单位映月居和揽月居以毛坯房形式推出，均价每平方米14800元；而今年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到每平方米 11500元，下降了3000多元，由此引起了在高价位购买此房投资者们的不满。

　　然而，深圳万科地产副总经理张酹的回复是，对第五园部分业主提出的补差价、免物业管理费和免费车位等要求，公司很难给予满足。