北京楼市凸显结构性分化特征

　　本报记者 林喆

　　北京房地产市场在“冰封”数月后出现回暖迹象；3月份，在整体房价依然僵持的同时，北京商品房成交量环比大幅上升。这是否意味着北京楼市将由此逐步“走出低谷”，抑或这仅仅是市场中长期调整内的短暂反弹？

　　市场人士分析，目前北京房地产市场在“价”和“量”方面的走向依然充满变数；但是在产品类型和地理区位上的结构性分化正在显现。在宏观调控和住房保障预期下，普通商品住宅的价格已基本“见顶”，并开始出现下行趋势；今后，以保障性住房和中低价位住房为主的大众化产品，将随着供应的上升而“价跌量涨”。而位于中心城区的高档住宅、公寓和商业物业，由于财富效应和城市化进程，其稀缺性和金融属性将日益凸显，这类产品的价格和成交量在很大程度上将由投资品市场的法则决定。

　　近期市场形势尚不明朗

　　从2月下旬开始，北京市新建商品房的成交面积和套数呈现逐步回升的态势，销售明显好转。其中，北京市住宅销售量连续数周创出年内新高。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98.7万平方米，与2月份相比签约套数增加4866套，涨幅达169.3%，签约面积增加64.9万平方米，环比增长192.0%。

　　业内专家指出，由于1、2月份是传统淡季，加上信贷紧缩和市场观望情绪浓重等因素的影响，环比的基数本身就很低。就目前而言，决定房地产市场走势的因素很多，成交量的反弹也不可能一蹴而就；4月初，由于清明因素，成交量有所回调。所以今后北京房地产市场的走势还不明朗，需要进一步跟踪。

　　从3月份和一季度的同比数据看，北京商品房成交量依然下滑明显。数据显示，3月签约套数同比减少20.2%，而签约面积则同比减少49.6%。今年一季度，北京期房住宅共计成交13763套，同比下降了38.2%，现房住宅成交3781套，同比下降26.8%。期房与现房住宅合计成交17544套，同比下降36.1%。

　　不过，有专家认为，近期北京房地产市场的初步回暖，对于判断北京旺盛的实际住房需求有重要意义。另外，3月份北京房地产销售出现一定程度的反弹，也与前期房价回落有关。而小幅下跌后成交量就有反弹的现实表明，北京房地产市场依然有真实需求的支撑。

　　普通住宅供应放量是趋势

　　市场人士指出，3月份北京商品房销售呈现较为明显的特征是，中低价格、中小户型普通住宅项目的销售好于预期，而高档商品房销售则十分缓慢。这主要是因为，普通住宅供应量在3月份大幅增加，而价格则已经在各种打折等优惠措施中下跌。此外，这一特征也表明，目前北京市场主要以自住性购房需求为主，而投资性需求受到了明显的抑制。

　　北京市房地产交易管理网统计数据显示，3月北京市共有36个项目获得预售许可证，获准销售面积101.89万平方米；其中普通住宅项目26个，环比增加85.7%，获准销售面积69.70万平方米，占总准许预售面积的68.4%，环比2月的29.70万平方米增加了243%。其中，北京城八区开盘住宅项目14个，准许销售面积43.34万平方米，占住宅准许销售总面积的62.2%，环比增加250.5%。从环线分布情况看，三月的开盘的项目有60%的项目在五环外，且多为普通住宅项目。

　　业内专家分析，从短期看，普通住宅供应大幅上涨，主要是因为今年国家为抑制通货膨胀继续实行从紧的货币政策，中小型开发商的融资渠道收窄造成了资金链的紧张，为了尽快回笼资金开发商不得不加快开盘入市的步伐。不过，从长期看，这是一种必然趋势。

　　去年以来政府对房地产调控的目标已经清晰。一是重点解决低收入家庭的住房保障问题；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求。

　　万通地产董事长冯仑认为，随着政府重视廉租房和经济适用房的开发建设，房地产市场三七开的格局渐趋成型，即市场由70%的保障性住房和中低价位住房、30%的商品房两部分构成。到明年上半年，这70%的供应量在北京等一线城市将明显提升。

　　2008年，北京市计划新建住房2750万平方米，其中政策类住房1150万平方米，并启动一定数量的政策性租赁房。根据计划，今后套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70%以上；安排廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的其他商品房用地达到居住用地供应总量的70%以上。