2008中原楼市谁主沉浮

　　记者 余勇

　　买房的人们在观望，然而建筑工地依然繁忙，塔吊随处可见，在城市的半空中不停地挥动着长长的铁臂，一栋栋高楼搭积木般拔地而起。城市的快速发展和住房的刚性需求，支撑着开发商在目前的市场形势下负重前行。2008年的中原房地产市场，将在各方角力的博弈中演绎出一段怎样的“皮影戏”来呢？

　　还有什么调控政策要出台？

　　国家统计局3月11日公布的2月份经济运行数据显示，2月份的CPI指数上涨8.7%，抑制通货膨胀的压力巨大；而2月份的信贷额和货币供应量双双下降，央行紧缩性货币政策效果初现。这一升一降，将更加增强央行2008年采取紧缩性货币政策控制经济过热的决心和信心。

　　从2004年开始的连续9次加息后，在从紧的新货币政策背景下，再次加息的传言一直在考验着市场的神经，大棒会不会落下来？

　　2008年，开征物业税会成为政府实施宏观调控的杀手锏吗？2007年10月，国家税务总局和财政部批准物业税“空转”试点从原先的6省市扩大到10省市，这说明政府正在加快推进物业税政策出台的步伐。虽然物业税实施的相关操作细节尚未确定，物业税全面实施的时间表还很难明确，但是，政府可能采取选择部分城市真正试点，然后再全面推进实施的模式。2月，国家税务总局有关人员称，两年内不会开征物业税。但是，3月5日，国家税务总局税收科学研究所所长刘佐在天津举办的第二届地产峰会上透露，物业税实转已成定局。与刘佐的表态相呼应，今年“两会”期间，民建中央的“关于完善我国多层次资本市场税收政策”提案，成为2008年全国“两会”的政协“一号提案”，除了物业税，该提案提出要在房地产行业征收增值税。业内人士称，税制改革将会成为今年房地产调控的节点。

　　谁会成为今年的热点区域？

　　2007年，郑州市商品住宅主要集中于金水区和郑东新区两个区域。去年郑州市共销售商品住宅832.4万平方米，其中金水区和郑东新区就达到521.3万平方米，占总销售面积的63%。但是，从统计数据上看，郑东新区的销售量远大于供应量，说明购房者对郑东新区的发展潜力具有相当的认可度。随着郑东新区的市政、教育、商业等配套的逐步完善，将会聚集起更多的人气。据河南中原房地产顾问有限公司统计，2007年，郑东新区共出让住宅用地近1800亩，这些项目将在今、明两年陆续入市。那么，郑东新区今年依然会成为中原房地产市场的“带头大哥”吗？

　　郑州市的北部地区一向被称为郑州市的后花园，数年前一直是别墅项目开发的集中区域。近年来由于土地政策的紧缩造成该区域房地产开发热度有所降低。但是，随着城中心土地供应的减少以及住宅的高容积高密度化，拥有大量土地储备的北区再次映入人们的眼帘。在《郑州市2008年住房建设计划》中所公布的老城区新建商品住宅项目大部分分布在北区，意味着北区将会迎来新一轮的开发高潮。目前，郑州北部地区，特别是花园口镇南、大学城东地区，已经有数个较大的项目正在规划中，这些项目普遍容积率较低，项目本身也配套有教育和商业设施，居住的舒适度较高。在人们对住房条件要求日益苛刻的今天，北区今年会乘势成为购房者追捧的热点吗？

　　另外，大体量的地产项目入市，对区域经济的发展也有一定的带动作用。2006年、2007年的郑州燕庄改造项目——曼哈顿广场，对郑州市金水路与未来路附近的影响可见一斑。2008年，升龙置业的另一大型项目——小李庄城中村改造项目——升龙国际中心，将以住宅、商业、写字楼、酒店等综合体的形式亮相郑州西南地区的房地产市场，在改善该区域居民居住条件的同时，“西南商圈”今年会在其带动下成为新崛起的热点吗？

　　郑东新区的成熟完善，郑州北区的低密度市场，金水区及二七区大量城中村改造项目的启动，以及西区开发的政府支持，将使2008年郑州市场形成多热点开发区域。对住房需求者来说，意味着有更多的楼盘可选择，寻求到自己满意的住房；对于住房市场的供给者来说，意味着更多的竞争——不仅是价格的竞争，更是楼盘软硬件设施整体的竞争。

　　高地价项目会对市场形成冲击吗？

　　2006年和2007年是郑州市土地市场的高地价频出的年份。拿去年来说，鑫苑置业分别以450万元／亩和446万元／亩的高价拿下建设路北、伏牛路西地块和原郑州柴油机厂地块，天地置业以8.12亿元拍下花园路西英才街附近地块，升龙置业以14.092亿元的价格获得小李庄城中村改造的项目。这些备受瞩目的项目在2008年将集体亮相，会对郑州房地产市场产生巨大的影响吗？

　　作为房地产开发企业，高价拿地的目的是为了获取后期开发的利润。要把高价的房子卖出去，面对日益挑剔的消费者，不提升自己的竞争力恐怕不行。因此，这些楼盘必将在建筑设计、住房质量、规划配套以及后期的营销推广上有很多创新之处，将提升整个郑州市房地产行业的水平。

　　目前，鑫苑置业的原郑州柴油机厂地块项目和升龙置业的小李庄改造项目业已推出。鑫苑置业以“鑫苑·景园”来命名这处以花园洋房和小高层住宅为主的楼盘，预计售价将达到6000元／平方米；升龙国际中心在年初已经认筹，第一期开发的是大学路与政通路交叉口西北角的2号地块，建筑形式为高层住宅加一、二层底商，住宅的销售均价约5000元／平方米。据建业有关人员透露，南阳路原交通技校的项目今年也将开工并销售。

　　据了解，开发商高价拿地后，超高地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应，形成了一种彼此支持的循环过程。但是，在目前房地产市场交易低迷、“拐点”之说盛行的情况下，高地价项目到底会对中原地区的房价产生怎样的影响呢？