东莞直击：中小地产商生存态(2)

　　高海燕认为：“房地产发展的趋势已经进入分化时代，强者更强，弱者更弱，这个行业的优势资源必将向实力企业和品牌企业聚拢，不论是土地，人才，还是资金。中小企业必须要看清这个趋势。”

　　这种观点在此次万科降价风波中体现得淋漓尽致。万科作为全国房地产的龙头，有资源，有实力，在整个行业出现观望的时候，有能力迅速作出调整；而光大作为东莞本地的地产企业龙头，以丰富的资源作为后盾，也有能力跟上万科的调整节奏。但是那些中小开发商显然没有这种能力。

　　事实上，这场降价风潮的背后是土地成本的博弈，在每平方米1000多元的土地成本面前，显然，实力雄厚的万科话语权和主动权更强，而光大早年获取的比万科还要低的土地成本在此时也起到了关键作用，但是众多想进身房地产行业，近几年通过高价拿地进行开发的中小企业，在行业出现波动的时候，抗风险能力极低的特征立即显现。

　　“拿运河东1号旁边的几个盘来说，现在的销售均价是每平方米6500元-7000元左右，依此推算，除去建筑等成本，他的土地成本在每平方米2000元-3000元左右。所以他降价就意味着亏钱。”策划人士表示，“大家都在摸底，前方的市场究竟怎么样，现在还不好说。”

　　土地战

　　宏观调控走到现在，由于房市的观望情绪导致楼盘滞销，土地价格也有所松动，对比以前动辄高昂的土地价格，现阶段土地价格回归理性。

　　在此次东莞降价风潮中，伴随而来的是土地价格的回落。“东莞最近拍卖的地块报价是2000多元。”这位策划人士所说的就是位于东莞东南部镇区的凤岗镇。3幅地块共约39.25万平方米。

　　抛开用途、面积不说，有东莞业内人士认为2字头的震撼力是相当的强：“以此推算，东莞市区的土地价格应该在每平方米3000元左右，这对于在2007年上半年到9月份之间拿地的开发商是个坏消息，会引起恐慌，因为他们的土地成本都在每平方米4000元左右，甚至更高。”以他们当时获取土地的成本来算，等到上市的时候，售价会很高，而从现阶段的形势来看，与购买力严重脱节。“土地成本是4000元，你要卖到六七千才能不赔，而要想赚钱，价格就得更高。可是就现在这个市场来说，怎么可能？”这位东莞业内人士称。

　　“东莞房价和土地价格下落得这么快，与深圳的投资客有着直接的关系。”去年，深圳某策划机构推出“莞深同城”活动，意在拉近深圳与东莞的距离，这个活动，让很多深圳人加深了对东莞的了解。当时与东莞接壤的深圳宝安、龙岗等区的房价涨速很快，每平方米售价已高达七八千元，而东莞镇区当时的房价在四五千元左右，从这些镇区到深圳宝安、龙岗也就20分钟的车程。不远的距离，悬殊的价格差让很多深圳人都去东莞投资买房，无形中提升了当地的房价。

　　深圳投资客的火热，让当地开发商产生了一种错觉，他们认为，镇区尚且如此火热，市区就更不用说了，所以很多开发商去年在东莞镇区、市区纷纷以高昂的价格购买土地。其中，中小开发商占有一定比例。

　　“而现在宏观调控作用显现，投资客都撤退了，东莞的房价也下来了。”该策划人士说。

　　一位开发商告诉记者：“大家都在看万科、光大的后续手段。作为中小开发商，你只能自己想办法。如果银行逼得紧了，有可能会降价卖，有了现钱，还可以继续经营下去。”

　　高海燕表示：“中小企业要想生存下去，一定要注意专业化的发展方向，不要跟有实力的大企业在一线城市打阵地战，可以去二、三线城市寻找机会。这样也许会有机会。”

　　来源：经济观察报网