东莞直击：中小地产商生存态

　　王凯

　　“万科降价的确让我们很难受，如果银行逼得太紧，我们不排除降价促销的可能。”广东省东莞市本地一位不愿透露姓名的开发商这样告诉记者。

　　宏观调控日益升温，万科的降价策略给本就处于窘状的中小开发商雪上加霜。

　　记者在东莞市区走访的过程中发现，万科的运河东1号和光大地产的景湖湾畔在实行降价策略后，来看房的人络绎不绝，而同在主城区的塞纳河畔、丰泰城因为没有降价显得门庭冷落。

　　成本之争

　　“我们不会降价，因为我们跟万科和光大不一样，他们的成本要比我们低，他们降得起。”在冷清的塞纳河畔售楼处，售楼小姐的表情有些无奈。

　　在东莞，像塞纳河畔的开发商田禾房地产投资有限公司这样只有一两个楼盘销售的中小开发商多达十几个。

　　每平方米5500元，这是东莞的两大王牌万科和光大在此次降价中保持的一个底线，为什么是5500元？这个价格又是根据什么做出的？

　　光大地产策划总监乔启军告诉记者：“这个价格的形成是我们基于详细的市场跟踪调查做出的。”

　　事实上，5500元是万科精心设计过的价格。一位知情人士称：“就万科来说，运河东1号当年获取土地的成本每平方米大概在1500元-2000元左右，加上建设等成本，算起来成本在三四千，卖5500元还有得赚。而光大地产由于在东莞发展多年，资源储备丰厚，所获土地都是当年以很低的价格拿下，每平方米大概在1000元以下。”而这对于那些中小开发商来说犹如卡住了喉咙般难受，表面降价的背后其实是获取资源成本高低的比拼。在此次降价潮中，万科和光大两家开发商将低成本优势发挥得淋漓尽致，而众多中小开发商由于大多是在近几年获取的土地，成本多在每平方米2000元到3000元之间，仔细算下来，5500元对他们来说意味着赔本。

　　在这场火药味极浓的价格战中，开发商对竞争对手的土地成本、建设成本等一系列成本指标了如指掌。“所以，制定价格时，在考虑自己成本的基础上，自己一方可以承受，大多数对手承受不了。”就像记者听到有些开发商直截了当地说：“我们算准了每平方米5500元是对手承受不了的价格。”降价的背后是一个无形的血腥的价格战场，有人能挺住，但是有的人肯定会倒下。

　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说：“面对疲软的市场，万科表现出的是一种成熟的商业行为，而中小企业简单地说就是地主型企业，因为某一个机会获取了土地，他是典型的资源型企业，在面临行业波动的时候，自我调整和抗压能力是很低的。”

　　强弱分明

　　东莞市田禾房地产投资有限公司营销总监商俊骏在接受记者采访时表示，土地成本是关键，同样的降幅，有的发展商降得起，有的降不起，特别是在去年拿地的项目，等到其项目销售，价格肯定不会低，不排除接下来还会有发展商为了加快资金回笼而降价的可能。

　　由田禾开发的塞纳河畔就在离万科运河东1号不远的地方，他们的楼盘均价是每平方米6500元左右，依然维持在较高点，售楼小姐说：“刚性需求是看得到的，我们有信心。”在记者采访的多家没有降价的楼盘中，售楼小姐纷纷表现得信心十足。但是他们的老板此刻却未必轻松。

　　“虽然这些中小开发商在2006、2007年市场好的时候都赚到钱了，现在还有剩余资金，他现在可以与别人合作开发土地，也可以到民间去融资。可以不降价，也许短期内还能坚持，但是长期来看，形势不会乐观。”高海燕分析，“从这次两会可以看出，房地产的民生导向更加明显，这将会导致国家的宏观调控的力度进一步加大，所以地产企业想要靠政策调整来挽救自己不太可能，只能自我救赎，靠降价。”

　　在高海燕看来，如果在这个过程当中，中小企业还是死咬住利润空间不放，是一种不明智的行为。

　　“万科的降价是在试水，让我们看到了刚性的需求。”有开发商在为万科、光大降价感到难受的同时，也似乎看到了希望。

　　在此次万科和光大特价房出售时，前来购买和咨询的人络绎不绝，但是特价房销售完，楼价又恢复到每平方米6000元以上时，前来咨询和购买的人群明显减少。在这样的消费心理的作用下，万科一旦再次下调价格，光大等几个有实力的开发商再次跟随，中小开发商将生存困难。

　　来源：经济观察报网