上海楼市：乍暖还寒 拐点未现(2)

　　在二手房方面，2月份上海二手房价涨幅尽管连续第三个月回落，但价格依然坚挺，而成交量继续低迷。2月下旬，购房者参与度开始有所回升。上海二手房指数为2271点，环比上涨25点，涨幅1.1%，比1月回落了0.2%。去年6月至11月，上海二手房指数月涨幅均在4%左右。从去年12月开始，涨幅均在1%左右，且涨幅逐月下降。

　　上海二手房指数办公室的调查显示，在投资者集中、后市供应量充足的区域，二手房挂牌价格略有松动迹象。抽样统计数据显示，二手房成交量较1月萎缩三成。该调查称，导致二月份上海二手房市场成交量大幅下降的主要因素除了大雪和春节假期令交易日缩短外，上海市政府新公布的经济适应房开工计划、限价房、经济租用房等政策出台，部分意向购房者搁置近期购房计划，继续观望。

　　中原地产有关负责人认为，从整体看上海二手房市场的成交量仍处于低迷中，今年二月成交量只有去年同期的六成，但是客户看房量比年前有大幅增加了三倍。

　　政府“晚来风急”

　　对于前期纷纷攘攘的“楼市拐点论”，著名经济学家厉以宁委员在今年两会期间表示，当前最重要的是大力建设廉租房，解决低收入家庭的住房问题。而廉租房建设还处于起步阶段，很多人尤其是低收入家庭连买房的可能都没有的情况下，房价拐点论难以成立。

　　在保障性住房尤其是经济适应房建设方面并无亮点的上海，今后五年将奋起直追。根据上海的规划，2008-2012年上海将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房30万套，约2000万平方米，大约占同期全市住宅建设总量的20%。

　　天量保障性住房的逐步推出，是否会给上海房价“致命一击”？上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭指出，五年推出2000万平米经济适用房，在全国都算得上“大手笔”，将有可能拉低全市住宅成交均价。

　　他认为，随着经济适用房的大规模建设，配套商品房的供应量势必大幅下降，由于经济适用房用地属于划拨，注定多数位于外环以外，且户型将遵循60平米左右的国家最新规定，也即其地段和户型性质注定其不可能明显影响商品住宅市场的走势，商品住宅、尤其是中高档住宅价格基本不会受其牵连。

　　根据《2008年上海市住房建设计划要点》，2008年计划新增住宅用地供应800—1000公顷，同比2007年有所减少，比2003、2004年供应量剧减几倍；新开工住房面积约2000万平方米，虽然同比2007年有所增加，但当年难以全部上市。因此可以预测，2008年住宅供应依然偏紧。

　　国泰君安在相关策略报告中指出，要判断房地产的春天是否已经回来，主要看两个关键因素：一是房地产市场本身的成交情况，能不能重新活跃起来？二是看对房地产企业的融资控制情况是否有放松的迹象。短期内，看不到二者有改善的迹象，因此房地产春天的大气候还是没有到来。

　　专家表示，保障性住房计划是个长期工程，短期内对上海楼市的影响还仅限于心理层面，长期来看必将从根本上改变上海楼市的产业结构，成为重塑合理的价格体系的中坚力量。