省房协预测广州二手楼价将高于去年(2)

　　王锋说，这些问题都可以归咎于宏观调控和货币政策，但总的来说，银行贷款还是主要渠道。目前房地产外部环境已经得到很大改善，但金融手段仍需要加强，同时，既要防止房价大涨，也要防止大跌。

　　观点PK之2

　　宏观调控只管“涨”不管“跌”?

　　2007年，政府加大了对房地产业的宏观调控力度，各项针对房地产市场的政策纷纷出台。2008年房地产市场是继续调整还是恢复上升?政府是否还要进一步出台土地、金融、税收等调控政策?对2008年广东房地产市场的景气分析，很自然地落到了对政府宏观调控的关注上来。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江说，去年的政府报告中提到的是“抑制”房价过快增长，今年的报告则是“防止”房价过快上涨。“抑制和防止的转换，说明政府对目前宏观形势的判断以及政府干不干预的态度。高收入的群体住房的需求是由市场调节的，我理解的市场调节的含义是政府对房价不会过多地干预。就像上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。”

　　陈洪志追问说，“房价在飞速上涨或者是上涨过快的时候，政府应该干预，实际上很多人想听的是房价过快下跌政府是否同样也应该干预。”

　　王锋说，“关键是国家的宏观调控会继续落在怎样的位置上，从紧的政策是没有改变的，但从紧并不代表没有钱融资，这个误区要解开。建设部也表过态，防止大涨也要防止大跌，因为大跌会影响到经济运行的稳定性，实际上国务院所有的政策都是为了稳定房价。”

　　广州大学商学院教授、房地产研究所所长陈琳也认为，宏观调控的效果已经显现。“房价过快的上涨和下跌，对于行业来讲是不利的，同时房地产作为关系到民生和百姓安居乐业的敏感行业，国家宏观调控的目的是希望行业持续健康稳定的发展，决不是要打压这个行业。”

　　观点PK之3

　　宏观政策面是利好还是利空?

　　专家认为，目前房地产市场的价格下跌、成交量萎缩的“价量双跌”其实是不健康的。黎文江说，“正常的情况是房价平稳，成交量上升，但是现在价格下来了，成交量下去了，这不是宏观调控要达到的目的。”

　　那究竟楼市什么时候可以站稳，什么样的价格和成交量是相对理性的水平?专家的意见并不一致。

　　赵卓文说，“2008年我认为楼价可以保住就不错了。”

　　他认为最重要的四个因素是:

　　限价房。广州的限价房在2008年的春天推出的量太大，对市场一下子造成很大冲击。“如果2008年政府真的推出1.5万套的话，占整个销售额就是20%。”

　　其次，广州的楼市在越过了“万元大坎”之后，属性和本质发生了改变，不再以自住和改善居住为主要动力，而是以投资为主，而投资买家撤场的影响力是很大的。

　　再次，是目前的政策层面不够明朗，开发商的空间受到压制。不像以前的市场是自由化的，广州过去十年基本上没有建经济适用房和廉租房。

　　最后，金融政策以及经济增长速度放缓，对于楼市都不是很有利。

　　相反的，黎文江则显得相对乐观很多。他说:“广州的楼价，均价将在8500元/平方米左右站稳，期限是5月份稳定。我期望成交量会超过现在，出现60—70万平方米的成交量。”

　　他的理由有六点:

　　一是政府主推的中小户型住房将在今年大量出现，使得初次置业者的门槛降低。8500元/平方米是代表中小户型的价格。

　　二是性价比不同。随着市场的竞争越来越激烈，逼迫开发商对性价比进行调整，购房者易于接受。

　　三是区域供应的变化，去年天河、海珠过万元的成交量占到了45%，花都和番禺的比例是55%，据观察今年中心城区过万元的比例将下调到41%。

　　四是购买对象不同。今年销售的主体是中小户型，价格要调整到万元以下才可以被接受。由于对象不同，所以价格也会产生不同。

　　五是政府的政策不同。

　　六是放贷的影响。去年第四季度银行已经将放贷用完，而随着今年新的放贷，在第二季度的销售旺季，也即是四月份，会吹响新的“集结号”。