福州盛天模式寿命仅半年多 缘何夭折(2)

　　这就让业主感到物业是站在开发商那边的，“心中有气，就以不交物业费来抗议”。小区业主陈先生说，等到了第二任物业，很多问题仍帮不了业主，有业主第一个月交了物业费后就不再交了。

　　对此，一位物业公司的老总称，事实上，前期物业在与开发商交接时，应按有关合同要求把关验收。若公共部分有问题的，应先让开发商处理好，以避免交房后出现大面积业主投诉。第一关把好了，业主对物业自然印象好了，缴费率也就高了。

　　福州市物业管理协会有关人士称，物业作为独立主体，不应沦为开发商的代言人，应按物业服务合同规定，提升服务质量。可事实上，前期物业虽已实行招标，但要选谁，开发商的权最大，“物业要进驻，难免为开发商说话。而榕城目前占六成的物业是开发商自己的，物业的处境也非常尴尬”。

　　业界人士认为，主管部门要严格监管前期物业的招投标工作，让有实力的物业进驻小区。“不是开发商的物业，一碗水端平管理，业主的认可度就更高了。”

　　业委会如何才能良性运行？

　　据透露，目前相当部分小区的公共水电费因分摊不了，只得由开发商来垫。而这笔费用，没有业委会的小区，物业得向开发商来争取。早在去年初，业界呼吁成立业委会协助物业管理，让业主与物业“化敌为友”的呼声，几乎没有断过。

　　但成立业委会后，物业与业主的矛盾就会解决吗？福州永安物业的董事长林常青说，福州的不少小区成立业委会后，物业公司的“日子就好过了”：物业收费率提高了、小区大项维修有人拍板了、经营性收入可以明晰了……但是，目前存在的问题是业委会的负责人人选很难选定，部分小区存在“有能力的人没时间当、有热心的人能力不足、有私心杂念的争着当”等困惑。

　　他举例说，业委会作为业主大会的执行机构，理应为业主说话。但这“说话”，并不是一味地要求降物业费，“服务与收费是相当的，降物业费就意味着降服务质量，对业主来说不一定是好事”。

　　福州市物业协会有关人士称，业委会成立之后，摆在开发商、业主、物业及主管部门面前的很多问题尚未解决，比如说，业委会负责人管理能力谁来把关？薪酬从哪里支出？业委会的权责如何明晰？如何监督业委会内部权力过分膨胀……

　　几家物业老总呼吁主管部门要对业委会成员组织培训，探讨持证上岗、年度考核、监督管理等制度，让业委会真正成为为业主服务，监督、支持物业良性管理的“润滑剂”。

　　【他山石】

　　北京物业服务有强制性规范

　　今年元旦起，北京《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》施行。该规范是全国首个住宅物业服务强制性规范。规范明确了对物业服务的11项要求，包括房屋维修养护、共用设施设备运行及维修养护、电梯服务、停车服务等。

　　据悉，北京市建委已制定考评细则，对不符合规范要求的物业，责令限期整改。整改后仍不合格或拒不整改的，限制其承接物业项目、不予核定资质等级。

　　公共收益抵冲物业费

　　“业权分配”已在北京华远地产的两个项目上试行。华远地产与业主签署补充协议，明确提出：项目内所有公共设施设备的收益全部属于业主，“业权”收益在一年后结算分配，用以冲抵下一年度的物业管理费。