上海楼市陷入了低谷 投资资本面临洗牌

　　本报记者　田新杰

　　“我现在手上还有8套房子，市场均价都是在2万元／平方米以上的，手头有点紧，打算卖出一两套缓一缓。”一位在上海投资房产多年的台湾朋友告诉记者。而记者的另外一位朋友透露，他认识的一位女士，资金实力雄厚，手头持有陆家嘴的滨江房源26套，即使现在行情不好，也并不考虑出货。

　　毫无疑问，上海楼市目前陷入了低谷，对手持房产的投资者来说是个考验。不过，上述两种表现截然不同的投资客，代表了目前投资客的两种不同表情。

　　“预期后市在短期内很难获得新的上涨动力，这一点几乎是共识了，只是对楼市盘整时间长短的判断各不相同，加上投资客本身不同的财务状况和资金压力，部分投资客已开始出货逃顶。”上海北孚地产研究所副所长刘光东指出。

　　出货逃顶

　　在上海境外人士尤其是台湾投资客中颇有资历的沪上楼市资深专家蔡为民向记者表示，对手中持有房产的投资者而言，由于承受着时间、利息等各种成本压力，房价停滞或者仅是微涨都意味着损失。而如果房价出现下跌或者未来预期下跌，必然会有投资者出货甚至抛售离场。

　　蔡为民所指的这种对投资者不利的局面，已在上海楼市初露端倪，投资者出货的情况也在逐渐增加。

　　“现在出货，或许还可以理解成是逃顶。”据蔡为民估计，目前选择出货逃顶的投资者约有一成。

　　记者从上海大型中介公司美联物业了解到，自部分新盘出现打折动作后，上海二手房价也开始松动。部分区域二手房东也开始主动下调挂牌价，下调幅度从3%至8%不等。

　　在上海北外滩板块的代表楼盘白金府邸、耀江国际广场等楼盘的房价已出现松动，部分房东已将总价下调了3%左右。在美联物业挂牌的新外滩花园一名拥有较好楼层的物业房东，在与买家面议后，主动将手中开价为420万元的三居室住房下调至385万元，降价幅度达到8%，低于市场价。

　　一位中介人士透露，出现类似房东让步的情况一般出现在投资客相对集中的区域，房源多集中于均价较高的中高档楼盘。

　　除了北外滩板块外，曾一度是投资客云集的上海普陀区长寿板块，房东降价情况则更为普遍，整个板块近期的成交价格较挂牌价下调5%左右。美联物业普陀区区域经理张磊表示，“该板块内不少楼盘房东是同时有两套或以上住房(有贷款)的投资者，去年央行连续六次上调贷款利率后，已使这部分购房者还贷压力增加，不少房东决定卖掉手中部分房源，以缓解2008年的还贷压力。”

　　美联物业的统计还显示，受一手楼盘降价促销影响，20%的二手房房东愿意下调房价，表示如果遇到有诚意的买家，交易价格可以再商量。

　　这种投资客的心理变化同样在最近几年上海楼市的“领涨板块”——新江湾城区域出现。21世纪不动产的最新报告显示，新江湾F地块的底价出让对板块内的存量房市场产生了一定冲击，少量之前罕见于市的湿地公园景观房近日现身二手房市场。