去年上海住房开发新增20亿不良贷款

　　本报记者 夏晨

　　2月初，上海银监局发布了《2007年度上海市房地产信贷运行报告》(下称报告)。报告显示，在来自信贷和房地产两方面调控政策的影响下，各家银行加大了整体信贷收缩的力度，住房开发贷款也受到明显影响，银行对住房开发贷款的发放更趋审慎。

　　更令监管部门担忧的是，在住房开发贷款萎缩的同时，其资产质量出现下滑，表明房地产企业的资金链已经告急。

　　住房开发贷新增20亿不良

　　2007年，住房开发贷款遭中资商业银行大幅减仓。

　　自2007年4月份以来，住房开发贷款已连续9个月出现负增长。从2006年6月高点到2007年12月末，住房开发贷款累计减少231.58亿元，下降幅度为26.1%。2007年，住房开发贷款全年净减少173.70亿元，同比少增242.47亿元。

　　在开发贷款增长显露疲态的同时，更令监管部门感到担忧的是，住房开发贷款的资产质量出现下滑。

　　一位看过报告的业内人士透露，2007年，上海市新发生住房开发不良贷款约20亿元，同比多增超过10亿元；“这些新发生的不良贷款大多在经展期后再形成不良”。

　　究其原因，乃是在宏观调控政策发挥作用，且监管部门多番示警下，商业银行对房地产企业出现“惜贷”现象。

　　新增不良的出现源于房企资金链的紧张。“从总体情况来看，2007年下半年以来，房地产开发企业融资渠道收窄，整体资金链趋紧。”前述业内人士称。

　　沪上一家商业银行银行发现，在房贷“新政”出台后，个人住房贷款需求受到抑制，房地产开发项目周期有所延长，开发贷款展期需求明显上升。

　　从2006年开始，商业银行就收紧了房地产开发贷款。“如对开发贷款，至少五大行不允许进行展期。”一家大型银行上海分行信贷经理说。

　　系统性风险隐患

　　报告显示，在2007年，上海市房地产开发资金来源中，国内贷款占比21.9%，同比下降4.5个百分点。开发商纷纷借助上市融资、利用外资等渠道解决资金来源问题。

　　银行的惜贷让开发商始料不及。“开发商的资金越来越紧，银行的风险意识也越来越高。”前述信贷经理说，“像金山等一些郊县的住房开发贷款项目，即使报到市分行，也不会批下来的。去年下半年，一些股份制银行已经尽量推掉一些开发贷款。”

　　他一言以蔽之：“银行不愿意碰这些住宅项目，根本原因是已经看不到房价上涨的空间。而且楼盘的同质化程度非常高。”不少银行已对上海的房价产生“畏高症”。据他观察，去年5—10月份，短短6个月时间，上海一些区域的房价上涨幅度高到30%至50%。

　　上述信贷经理称，一些开发商在小银行贷到资金后，完成第一期项目开发，但是由于后期配套资金跟不上去，楼盘销售情况也不佳。这时，小银行也意识到了风险，要求开发商还贷，并暗示开发商换一家银行碰碰运气。

　　“无论是银行、房地产开发企业还是房贷借款人，都面临因房价波动而带来的压力与风险。”报告称。

　　报告显示，2007年，中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至12月末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

　　“整体来看，如果房价下跌20%，银行只能保本，下跌30%，将对资产质量产生影响。”上述信贷经理直言。

　　来自市场的交易行情也显示，随着房地产调控力度的不断加大，2007年下半年来市场成交逐月下滑，房价涨幅出现回落，观望气氛明显加重，行业信贷风险不断显现，银行正承受较大的系统性风险隐患。

　　针对这种状况，上海银监局表示，该局将加强宏观监管，关注信贷资源向房地产业聚集的趋势，适时提示各银行重视潜在的系统性信用风险，制订并实施合理、科学的信贷政策，分散、管理、控制房地产信贷风险。

　　过度竞争之忧

　　报告显示，房贷市场的竞争已进入白热化程度，甚至可以用过度竞争来形容。

　　“如在二手房贷市场，目前银行付给房产中介的咨询费率已由0.8%，上升至1.2%。”业内人士称，而为争取大客户，有的商业银行甚至不计成本。

　　于是就出现一些不规范的操作，如商业用房贷款应提供竣工验收报告，但有的银行未做到。

　　前述信贷经理透露，房地产项目资本金比例要达到35%，但一些开发商达不到这个条件，便采用变通做法，将原本计入“其他应付款”的股东借款纳入“资本公积”项下，使资本金比例达标。“为了争夺一些优质项目，商业银行对这种行为也睁一只眼，闭一只眼，不止是一家银行存在此类情形。”前述信贷人士称。

　　或许是对商业银行不懈努力的回报，2007年，上海的个人房贷打了一个翻身仗。截至2007年12月末，中资银行个人住房贷款余额为2862.00亿元，比年初增加376.52亿元，同比多增加435.38亿元(上年同期个人住房贷款增量为-58.86亿元)，余额同比增长15.2%，增速同比上升17.5个百分点。

　　但个贷的风险也在暗中趋升。报告分析，自2006年以来，个人住房不良贷款余额和比例均呈现波段式的上升态势，从2007年4月份之后不良贷款上升势头得到一定遏制，不良贷款比例出现小幅下降。上海银监局提示，个人住房不良贷款余额仍维持在20亿元左右，不良贷款比例的下降主要因为个人住房贷款的基数迅速膨胀。

　　更为重要的是，“在2007年央行连续加息之后，借款人贷款还款压力明显加大，当前需关注连续升息之后对居民按揭购房的影响，对贷款客户的还款状况应进行密切跟踪。”上海银监局称。

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