东莞楼市转暖时间可能延迟到下半年(2)

　　在东莞,从将土地增值税税率由0.5%提高到1.5%,以及强征20%二手房交易个人所得税都可以看出,东莞市在楼市调控方面已经动真格了。不会允许房价再次大规模上涨,东莞房价上行通道或被关闭。不少开发商在采访中明确表示,期盼政府不要再出房地产利空政策。

　　东莞地产剑客木易发表文章分析表示,房贷新政之前,东莞房价上涨的一个重要原因是深圳和广州房价快速上涨,在价格洼地效应下,有着强烈的上涨冲动。而目前,深圳和广州不少开发商降价促销,鉴于深圳、广州和东莞,尤其是深圳和东莞楼市彼此联系紧密,深圳、广州房价下降,必然压迫东莞房价下跌。目前,广州和深圳楼市降声一片,交易冷清,继续大幅度下降的可能性较大,东莞房价大幅下降的可能性也将随之增大。因此,按兵不动的开发商押宝楼市复苏,会有一定的风险。

　　房价将“死扛”过春

　　预计东莞房价短期内不可能出现大面积下降,开发商与消费者还将上演攻坚战。但开发商均表示,坚决不降价

　　按道理说,土地价格将理性回落,受房价理性下调影响,作为开发商最主要的开发成本也将理性回落；但总的来说,东莞房价刚性上涨动力依然强劲,商住用地供应不足、土地成本上涨、商住用地容积率低等方面都将是房价上升的有力支撑。

　　从商品房各物业类型来看,价格已经开始分化,普通住宅、公寓产品在供大于求的情况下,价格有可能稳中有降；而别墅产品由于它的资源稀缺性和开发商惜售心态,预期整体别墅价格稳步上扬；在经历过住宅投资热潮后资金有可能回流商铺和写字楼,进一步推高商用物业的价格。

　　从东莞房地产市场的投资区间分析,2007年东莞房地产市场整体上偏离合理投资区间,由于房价涨幅过快,房价增长率与GDP增长率比、房价收入比、租售比等指标已经进入泡沫预警区间。从房价增幅分析,2007年房价增幅已经偏离居民收入增幅和GDP增幅；从东莞合理房价估值来看,东莞合理的房价在5300元—5500元/平方米。综合分析,东莞目前的房价有回调的内在需求和空间。一方面房价下调受到开发成本强有力的支撑,下调空间大大压缩；另一方面结合2008年东莞城市经济的持续发展、居民收入的提高、城市化进程的加快等因素,东莞目前的房价和价值之间的背离很快修复,整体房价增幅趋缓并进一步稳定,楼市发展将步入稳定期。因此可以预计,东莞房价短期内不可能出现大面积下降,开发商与消费者还将上演攻坚战。记者在采访中,开发商均表示,坚决不降价。

　　开发商营销模式将转变

　　开发商必须在产品品质、营销推广、客户服务等方面加大力度,充分挖掘项目价值,才能提升竞争优势

　　不管开发商降价与否,2008年房地产开发、营销模式将面临较大调整。那个发发短信就能售罄的日子已经一去复返了,开发商必须在产品品质、营销推广、客户服务等方面加大力度,充分挖掘项目价值,并且在项目附加值上大下功夫,才能在后市日益激烈的市场竞争中提升自身项目的竞争优势。

　　从品牌开发商的战略布局看,2008年品牌开发商呈现集约化开发经营,品牌开发商将在所在区域逐渐提高市场占有率并趋向集中；从成交土地的单宗规模来看,东莞后续项目开发将趋向规模化、大盘化。

　　展望后市,一方面是全球流动性和人民币升值的大背景没有改变,股市和楼市的上涨动力依然强劲；另一方面是国家供求调控组合重拳出击,“90/70”规定使得中低端供应量持续加大,房贷新政使投资和投机需求均受到平抑,楼市回归理性、回归价值之势不可逆转。两者结合研判,未来较长一段时间,预计股市和楼市的联动效应使得投资资金将集中流向蓝筹房产和稀缺性资源物业,普通住宅价格回归到适合老百姓居住刚性需求的合理水平,房地产市场进入结构性调整,供需在投资和居住的结构上重新寻找一个新的平衡点,并进一步趋向合理。

　　二级市场震荡,三级市场难堪重负

　　二级市场体现在供应量持续扩大,在售项目多,市场竞争加剧；2008年当投资需求下降,自住需求成为主导的情况下,预期三级市场挂牌房源有所增加,成交略有下滑

　　同是资本市场,楼市不同于股市,房产不能只是投资工具,它更重要的是老百姓的栖身之所,房产应该是在满足了老百姓基本居住需求的基础上的一种投资品种,从目前的情况看,总的来说,东莞楼市将逐步进入健康、持续、稳定的发展阶段。

　　目前东莞楼市还存在很多问题:二级市场体现在供应量持续扩大,在售项目多,市场竞争加剧；成交量萎缩,整体房价增幅趋缓并进一步稳定；置业者持币待购；开发商相应调整策略；市场特征由卖方市场向买方市场转变；市场热点由整体住宅向房产蓝筹、稀缺性资源物业、商用物业转换。

　　在区域发展上,城区楼市由于近年开发投资过快,与城区建设进度和城市化程度有所背离,后市开发预期放缓；而一些房地产起步较晚、市场累积需求暂未完全释放的镇区将步入快速发展干道。

　　2007年在投资需求的拉动下,东莞房地产三级市场发展迅速。2008年当投资需求下降,自住需求成为主导的情况下,预期三级市场挂牌房源有所增加,成交略有下滑,价格比2007年稳中有降。2007年在二级市场追涨入市的卖方出货意决,但放盘价格较高,呈现有价无市的局面；二手中介与客户之间要重建信任；交易费用和交易流程在没有进一步改善的情况下仍然是东莞二手房市场发展的瓶颈。

　　本版撰文本报记者姜岩