东莞楼市转暖时间可能延迟到下半年

　　东莞最近出台《东莞市2008年住房建设计划》,其中表述,住房总建筑面积达到1498万平方米、15.95万套。这一消息一经报道,引起了地产人士高度议论,政府的住房建设计划总数据让地产众多业内人士表示悲观,纷纷表示,这无疑给已经进入楼市冬季的东莞雪上加霜。对于后市,地产界人士表示,真正的楼市转暖有可能延迟到下半年或更晚一些时候。

　　住房供应量创历史水平

　　这次公布的2008年住房规划中,提供的住房总建筑面积达到1498万平方米、15.95万套,分别高出《住房规划》相关数据的4倍和4.11倍

　　从这份来自城建规划局的详细数据可以看出,2008年,商品房的建设仍然占了住房供应计划的重要地位。数据指出,2008年度供应住房用地总计945万平方米,其中普通商品房用地634.5万平方米,高档商品房用地286.3万平方米,占了住房供应计划的大半。提供的住房总建筑面积更达到1498万平方米、15.95万套,其中普通商品房1048.6万平方米、11.67万套,高档商品房389.03万平方米、3.23万套。

　　记者发现,在2006年出台的《东莞市住房建设规划(2006—2010)》(以下简称《住房规划》)的表述中,2008年度,供应住房用地只有270万平方米,2008年计划的表述比此高出了3.5倍。其中今年计划的普通商品房用地比《住房规划》的183万平米高出了3.47倍,高档商品房用地则高出了4.8倍。

　　除此之外,《住房规划》中2008年计划提供住房总建筑面积375万平方米、3.88万套,而这次公布的2008年住房规划中,提供的住房总建筑面积更达到1498万平方米、15.95万套,这一数据分别高出《住房规划》相关数据的4倍和4.11倍。其他普通商品房和高档商品房的建筑面积也相应增加了3—5倍不等。

　　今年在售项目超过260个

　　2008年潜在供应量加上存量,合计超过1200万平方米

　　据东莞中原市场研究部分析表示,从该计划中不难发现,今年计划面市的土地将比去年继续加大,政府将有可能批出更多的土地进入交易阶段,同时受土地政策影响,开发企业开发投资的资金链进一步收紧,打击了囤积土地,大量的闲置用地将在近一两年时间进行开工建设,增加了市场供应。从区域来看,除了中央生活区等令人关注的城区板块外,2008年土地供应的重心将以镇区为主,镇区将比城区更活跃。

　　从商品房总体潜在供应量来看,数据显示,2006—2007年东莞商品房存量418万平方米,2008年超过150个新增项目入市,其中有近90个全新项目入市,加上2007年的175个在售项目,2008年在售项目超过260个,市场竞争进一步加剧；2008年潜在供应量超过800万平方米；潜在供应量加上存量,整个市场供应量合计超过1200万平方米,这与计划的1498万平方米的计划有一定的一致性,不过从总建筑面积达到1498万平方米的数据看,开工的项目有可能将会进一步加大。巨大的供应量在宏观调控背景下,后市整体市场的消化压力不言而喻。

　　从项目开发进程来看,整体行业施工进度预期将有所放缓。原因是近期建筑材料价格的快速上涨提高了开发成本,加上对市场预期的不确定性,开发商将放慢施工进度,这在一定程度上使得潜在供应量会有所减少,使整体市场的供应压力有所缓解。但另一方面,由于放慢施工进度,开发周期延长,中小开发商的资金链将面临较大压力,陷入进退两难的困境。

　　小公寓面临压力或最大

　　2008年公寓的整体供应量超过100万平方米,加上“90/70”政策的效果逐步体现等,小户型公寓市场的竞争将更加激烈

　　从各物业类型的供应来看,2008年普通住宅、别墅的潜在供应量均有所下降,但结合2007年的存量,消化压力依然较大；2008年别墅的潜在供应量仅为18.86万平方米,但2007年别墅存量高达44万平方米,2008年别墅总供应量依然很大,因此别墅存量消化压力较大。

　　小公寓方面,2007年小户型公寓集中放量,在房贷新政后投资需求大幅下挫,整体销售率偏低,2008年公寓的整体供应量超过100万平方米,加上“90/70”政策的效果逐步体现,普通住宅中小户型的放量将持续增加,小户型公寓市场的竞争将更加激烈,消化压力相当大。

　　从户型结构来看,为了规避“90/70”政策,组合户型供应量预计持续加大,比重进一步提高。一方面是东莞市场对中大户型的惯性需求,另一方面是政策的限制使得组合户型购买成本和持有成本大幅提高,因此,这种规避政策的组合户型不太可能成为市场的主流产品,而未来这部分市场将会在这两方面找到一个平衡点。

　　市场观望态度将持续

　　预计农历新年过后,市场观望气氛仍较难打破。受此影响,投资性需求明显下降,自住需求也在观望

　　时下,最让开发商头疼的仍然是整个市场弥漫着浓厚的观望气氛。预计农历新年过后,市场观望气氛仍较难打破。受此影响,投资性需求明显下降,自住需求在房价高位也在观望,2008年整体市场需求预期有所下降。从土地角度看,目前房地产市场这种浓郁的观望情绪,将直接导致2008年商住用地的成交进一步萎缩；土地市场有可能也因此进入盘整期,开发商拿地信心不足,趋向理性。

　　从数据上看,东莞楼市2007年全年商品房销售面积663.33万平方米,其中住宅620.09万平方米、54678套。展望2008年,在外来投资客撤退、二手中介信任危机、取消购房入户政策的影响等多种因素综合影响下,预期楼市成交增长将更加放缓,自住需求将成为市场的主导；从区域上看,镇区自住需求相对稳定,城区需求受政策影响相对较大。从各物业类型来看,2008年普通住宅和公寓的需求有所回落,别墅、商业、写字楼的需求呈现稳中有升态势。从产品类别来看,蓝筹房产和稀缺性资源物业预期依然受到市场的追捧,结构性调整将持续。

　　不少开发商年初放话表示,对2008年房地产行业信心依旧,这主要取决于银行是否在今年对房地产贷款的态度,因为银行是否在今年晚些时候会放松住房贷款,这很难说,连开发商自己心里都没底。