南京住房公积金最高可贷40万公积金

　　昨日，南京市住房公积金管理中心举行的新年首场新闻发布会上传来利好消息，从今年2月18日(下周一)起，住房公积金贷款的最高额度将从目前的每人15万元调高至20万元，如果夫妻双方都缴纳公积金的话，将总共可以贷到40万元，为买房提供了不少便利。此外，去年推行的万元楼盘限贷、二次公积金限贷、下调还贷能力系数等三项紧缩政策也同步解禁。

　　调整之一

　　新政策：调整最高可贷额度，自2008年2月18日起，个人最高可贷额度从15万元提高至20万元。

　　专业解读：南京市住房公积金管理中心副主任张明远介绍说，此次提高的幅度是根据目前南京市公积金的“总盘子”和市民的购房需求测算出来的。记者了解到，公积金管理中心综合比较了2006年与2007年的归集情况，在继续加大催缴力度的前提下，预计今年的公积金缴纳总量还将继续攀升，因此对个人贷款的最高额度上调了33%。如果夫妻双方均办理了公积金的话，将总共可以贷到40万元，这样一来，购买一套80万元左右的房产，其中一半的房款都可以用公积金来偿还。

　　记者调查：近年来，随着房价的一路“飘红”，南京市住房公积金的最高贷款额度也水涨船高。从最初时的10万元调到12万元，2005年8月又继续走高至15万元，此次调高已经是公积金贷款额度的第三次调整。尽管如此，一些业内人士仍然认为幅度还是有点小。“南京主城区的房子每平方米在1万元以下的已经不多，一套100平方米的房子动辄就要100万元，而不少家庭并不是夫妻双方都办理了公积金，所以个人20万元的贷款额还是偏低”，这位人士认为，北京、上海等城市的额度都超过了50万元，南京完全可以根据实际情况再度调整。

　　调整之二

　　新政策：调整对“万元”楼盘贷款的限制，除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓(酒店式公寓)等不贷公积金”的限制。

　　专业解读：张明远解释说，去年1月1日，南京市开始对万元楼盘的公积金贷款进行了限制措施，这是根据当时房地产市场的火爆状况以及公积金的缴存情况推出的临时政策，现在到了该说“再见”的时候了。张明远表示，取消这一限制后，除了独立别墅、联排别墅以及从来就不允许公积金贷款的商铺之外，其他所有的房源均可以贷到公积金，包括单身公寓、酒店式公寓、挑高小户型、花园洋房、普通住宅等几大类住房类型。

　　记者调查：其实，早在昨日正式宣布之前，南京实际上已经放开了万元楼盘的公积金贷款。南京一家大型银行的工作人员告诉记者，在实际操作过程中，他们最近上报的单价在万元以上的楼盘，都能够顺利通过公积金管理中心的审批，买房人只要和公积金贷款中心签订相关协议，就可以贷公积金。河西一家单身公寓项目的营销人员也透露，他们的房价每平方米在1.2万元左右，虽然相关部门还没有正式发文，但是购买他们楼盘的市民已经可以办到公积金贷款了。以一笔30万元、20年的贷款为例，按照现有利率，公积金贷款将比纯商业贷款节省6万元左右的利息，对于那些购买万元楼盘的房主是一大利好。

　　调整之三

　　新政策：调整对第二次住房公积金贷款的限制，购买自住住房的借款人，在还清公积金贷款后，可以再次申请办理住房公积金贷款。根据央行的规定，二次使用公积金贷款时，首付不低于40%。

　　专业解读：公积金管理中心的相关人士表示，由于去年上半年公积金的放贷基本处于“入不敷出”的状态，因此在9月1日出台了不得二次贷款的规定，及时缓解了管理中心的放贷压力。原政策规定：“市民已办理过住房公积金贷款的，再次申请将不再批准，且夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也不批准。”根据现有的“经济实力”，以及中央要求解决中低收入群体住房困难的文件要求，南京市公积金管理中心正式对实施还不到半年的二次限贷政策解禁。

　　记者调查：记者从管理中心了解到，目前南京办理二次公积金贷款的市民有9000余人，与外界想像不同的是，这些人并非都是拥有多套住房的有钱人，其中很大一部分属于改善居住条件的购房者。据了解，大多数人出于以小换大的需求，将已经贷过公积金并已还清贷款的房子卖掉，然后再次利用公积金贷款购买面积更大的房子，公积金管理中心的相关人士认为，这部分购房需求实际上是需要鼓励并扶持的，因此放开二次贷款将有利于市民改善自己的居住条件。

　　调整之四

　　新政策：调整还贷能力系数(还贷量占月收入的比例)，从0.2调高至0.45。

　　专业解读：张明远介绍说，去年9月份，在全国房地产市场调控的大背景下，南京市公积金执行贷款收缩政策，将个人还贷能力系数由0.3下调为0.2。所谓还款能力系数，就是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。据了解，下调之后，个人可以贷到的公积金总额下跌了三分之一，此次调高只是恢复到2006年的水平。

　　记者调查：其实该政策在年前已有调整，一些银行执行的内部还贷能力系数已经从0.2调至0.45。如果一位市民的公积金月缴存额为240元(个人与单位各10%，合计20%)，年龄为36岁。还贷能力系数的计算公式为：公积金最高可贷金额＝贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数(0.45)×12个月×实际可贷年限(距离法定退休的年龄，不超过30年)。由于男性的法定退休年龄为60岁(女性为55岁)，那么该市民的实际可贷年限为24年，他的公积金最高可贷金额＝240/20%×0.45×12×24＝15.6万元。而当此系数为0.2时，他只能贷6.9万元，增加了将近9万元。