上海土地利用十一五规划出台

　　严控工业用地，优先确保普通商品房建设用地；减少并充分利用流通环节的闲置用地；提高土地利用资源效益

　　【网络版专稿/《财经》杂志实习记者 赵何娟】8月23日，讨论多时的《上海市土地资源节约集约利用“十一五”规划》(下称《规划》)正式公布。

　　《规划》指出，土地节约集约利用是必然选择，必须着眼于存量挖潜和结构调整，在已开发的建设用地中注重二次开发和复合利用。上海提出的目标是，要在“十一五”期末实现全市建设用地地均GDP产出率比“十五”期末提高50%以上，亿元固定资产投资额地耗水平比“十五”期间下降40%左右。此前，上海市委书记习近平也多次在各种会议上强调要严格控制大工程、大项目。

　　《规划》指出，要在2010年基本建立各类项目用地定额标准体系和评估考核机制。在中心城区，人均城镇建设用地从目前的35平方米调整到“十一五”期末的40平方米左右；郊区城乡体系建设，要通过设定城镇增长边界，将全市郊区城镇建设的外延扩张规模控制在250平方公里以内。

　　同时，努力将全市农业用地产出率从目前的900万元/平方公里提升到“十一五”期末的950万元/平方公里左右，户均经营耕地面积达到1公顷左右；基础设施用地上则重点支持上海的几个大项目，例如上海国际航运中心、上海世博会、新农村建设、生态型城市和城市安全保障，优先保障其用地需求；规划期内，全市对外交通用地将增加70平方公里左右。

　　根据《规划》，上海将在全市范围展开土地清查，摸清各类用地的规模、分布和利用状况，充分盘活各类建设用地的利用潜力。

　　华东师范大学东方房地产学院院长张永岳认为，《规划》主要体现了三个思路，一是住宅用地明显向普通商品房倾斜；二是减少并且充分利用流通环节的闲置用地；三是加大集约力度，提高土地利用的资源效益。但对于其实效，尚有待观察。

　　严控工业用地

　　《规划》对工业用地做出了严格控制。要求在“十一五”期间，全市工业仓储用地总量控制在1000平方公里以内，新增工业用地控制在70平方公里至80平方公里。

　　同时，进一步细化并严格实施工业项目用地定额指标，提高新建项目用地审核标准，努力提高存量土地的利用效率，新增工业用地投资强度提升到30亿元／平方公里以上。“十一五”期末，全市工业仓储用地地均产出率从2005年的18亿元／平方公里提高到27亿至30亿元／平方公里，其中工业区单位用地产值达到55亿元／平方公里以上。

　　仲量联行工业部总监单维其对《财经》表示，市场上其实早有一个“投资密度”的参数，根据这个“投资密度”确定的投资强度，折算下来，大概为23亿至25亿元/平方公里，在2010年要实现30亿/平方公里以上，虽然有一定难度，但并非不能实现。而在产出效率上，工业土地较之住宅用地要复杂，企业投资往往要好几年才能见到回报，因此他相信这只是个指导性的意见，还会有具体解释的版本，实际操作应该还有具体方法。

　　同时他认为，从上述《规划》的表述来看，以平方公里为计量单位，往往是针对政府在宏观把握上的要求，是政府进行区域规划和招商时的一个指导意见，应该不会对工业土地的价格产生实质性的影响，但也会提高“准入”企业的门槛，将更看重投入产出比、规模效应和对周边经济的带动。而企业对当地经济的贡献，也不在土地价格，而是税收和经济带动能力，例如一些劳动密集型企业就必然遭到淘汰。

　　《规划》亦明确指出，要从紧利用好土地计划指标，按照“有保有压”的原则，积极参与宏观调控，严格控制各类建设用地的规模、结构、布局和时序，体现“控增逼存”。新增建设用地指标的75%将用于确保市级以上工业园区、六大产业基地等重点区域以及重点投资领域和市重大项目。同时运用经济杠杆来健全节约集约用地的激励机制，以土地置换、土地租赁等方式，将项目集中到市级以上工业区的，政府将在财政转移支付、融资、采购、贷款贴息、专项基金支持、增值税和所得税减免等方面予以支持。

　　此外，企业用地退出机制也将随之建立，对闲置土地、低效土地在规定期限内仍未达到有关整改要求的，动员其用地单位退出占有的土地资源，并允许退出的土地指标按照有关规定进行再利用。“十一五”期间，全市零星工业点要减少50平方公里左右，整理各类工业用地20平方公里左右，淘汰劣势低效土地利用企业3000家至4000家，腾出土地20平方公里至30平方公里，发展都市型工业、生产性服务业和创意产业。

　　中低价居住用地优先

　　《规划》中最受关注的莫过于居民居住用地。《规划》表示，要大力推广节能省地的生态房型和紧凑用地的中小户型住宅建设，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70%，确保套型建筑面积90平方米以下商品住房占新审批、新开工商品住房总面积的70%以上。

　　农村居民点用地则继续有序推进分散农村居民点的适度集中归并，到“十一五”期末争取归并8000个至10000个土地利用粗放的自然村落，将全市农村居民点用地从目前的557.8平方公里调减到450平方公里左右。

　　张永岳对《财经》表示，规划中的“70%”标准无疑是对中央政策的具体落实。2006年5月，国务院常务会议提出促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，国务院办公厅也制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(“国十五条”)，均规定了套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。上海此举是根据中央的宏观政策，意在加大普通商品房的比重。

　　但对于此政策是否会对上海目前正日益疯长的房价带来影响，张永岳称难以评定。-