昆明二手房房价偏高是误读

　　根据国家发改委最新发布的全国70个城市7月份的房价情况，昆明二手房销售价格再度超过新建商品房2.7%的涨幅，同比涨幅达到5.2%。

　　今年春节过后2月份至今的半年时间里，昆明二手房销售价格涨幅一直领先于新建商品房，涨幅从3.7%—5.9%不等，而此期间新建商品房销售价格最高涨幅也才3.1%。昆明二手房业界对此表示，此涨幅处于稳定运行状态，涨幅偏高只是一个相对值，上半年以来昆明二环路内二手房成交活跃而新建商品房交易相对沉寂，两者对比之下二手房涨幅“偏高”，是一种误读。

　　佳佳灵房产总经理杨慧认为，昆明二手房价格3.7%—5.9%的涨幅属于合理范围，由于成交区域存在巨大差异，与新建

　　“今年上半年昆明二环路以内新建商品房成交量非常少，开盘多散布在二环路以外，由此导致想买二环路以内房子的需求只能通过二手房解决，进一步刺激了二环路内二手房交易的活跃。”玛雅房屋昆明武成店店长卞东晓分析，昆明二手房价格涨幅与新建商品房价格涨幅差距的原因在于，上半年昆明新建商品房少且多在二环之外，导致了新建商品房价格涨幅处于相对低位运行；二环路内二手房成交活跃，使得二手房价格涨幅趋于明显。

　　裕兴经纪业务部副经理马翔宇也表示，一个城市的房价攀升往往都是从市中心开始的，而昆明二手房交易的活跃区域即在二环路内的市中心区域，因此，二手房房价涨幅与新建商品房价格涨幅的对比实质更接近于不同区域内房价涨幅的比较，成交区域不同情况下的对比，对于二手房涨幅“偏高”的评价只可能是一种“误读”。

    二手房房价涨幅有“水分”

　　同时，业界认为，二手房房价涨幅所反映的并非完全市场规律下的房价涨幅，同时还包括一些政策性因素的影响，以及市场不规范运作带来的影响。

　　“5.5%的营业税，1%的个税，由于现行的交易行情下，相关税负最终都转嫁给买方承担，也就意味着在房价之外，买房者还得额外支付6.5%的费用，相当于房价提高了6.5%。因此，极有可能，在二手房销售价格同比涨幅的统计数据中，有1到2个百分点的涨幅是由于政策性原因造成的。”卞东晓分析说。

　　此外，有业内人士指出，由于目前昆明二手房交易市场尚不规范，还普遍存在中介吃差价的行为，也导致了二手房涨幅暗含“水分”。卞东晓分析，正常情况下，二手房交易价格有低于市场行情的，也有高于市场行情的，平均下来才符合真实的市场行情；但在部分中介公司“吃差价”运作方式下，成交价格只有高于市场行情的，因此最后的整体交易价格就会高于真实的市场行情。

    后市仍将稳步趋涨

　　杨慧认为，目前昆明二手房价格的涨幅属于合理空间，且下半年还将延续这一稳步上涨的趋势。杨慧的这一观点得到了业界的普遍认同。

　　卞东晓分析，新建商品房对于房价的提升是一步到位，一个开盘价即可能确定一个区域的房价走势；二手房交易市场价格的确定相对要更为理性，买卖双方都有一个过程来确定成交的价格，因此，即便涨也是一种市场的理性选择。